«Дешевле уже не будет». Что сейчас выгоднее: снимать жилье или влезать в ипотеку

В ряде российских городов стало легче снять квартиру: предложений на рынке значительно больше, чем год назад, а стремительный рост цен на аренду наконец замедлился. При этом купить свое жилье по-прежнему непросто. Ипотечные ставки на вторичку остаются высокими, к тому же и сама недвижимость дорожает. Что в итоге выгоднее: купить квартиру сейчас или пока снимать и ждать подходящих условий? На этот вопрос коллегам из E1.RU подробно ответила директор агентства недвижимости Екатерина Торопова. Далее — от первого лица. Сразу скажу: не стоит ждать момента, когда и ставки, и цены на квартиры будут более приятными. Это вещи взаимоисключающие. Даже сейчас, когда ипотечные ставки составляют 17–18%, цены на новостройки и относительно свежую вторичку ползут вверх. Что будет, когда ставки снизятся хотя бы до 13–14%? Правильно: люди заберут деньги со вкладов, оживет отложенный спрос, и цены взлетят. Мне иногда клиенты говорят: «Екатерина, но цены на квартиры уже сейчас нереальные. Не могут же они еще больше подняться!» Да почему же не могут-то? Могут — и поднимутся. Покупать выгоднее Если есть возможность купить квартиру сейчас, я бы советовала покупать. Я подчеркну: тем, у кого есть возможность! Не всем сейчас стоит бросаться в ипотеку, и я еще отдельно об этом скажу. Но сначала — аргументы за покупку. Вы фиксируете цену. Допустим, вы покупаете вторичную однушку в приличном ЖК за 5 миллионов рублей. Это дорого, да — примерно в полтора раза дороже, чем несколько лет назад. Но дело в том, что дешевле уже не будет. Это касается не только вторички, но и в первую очередь нового жилья: новостройка растет в цене даже за то время, пока строится, а в перспективе нескольких лет она вырастет еще больше. Жилье не становится доступнее, это всем очевидно. Когда ипотечные ставки, как мы все надеемся, через пару-тройку лет снизятся-таки до вожделенных 8%, эта квартира будет стоить уже 7 миллионов. Купив квартиру сейчас, вы фиксируете ее нынешнюю стоимость. Если ставки действительно снизятся, то ипотеку через год-полтора можно будет выгодно рефинансировать, уменьшив ежемесячный платеж и общую переплату. Ипотечный платеж со временем «худеет». Инфляция обесценивает деньги. Через несколько лет ваш ежемесячный платеж в 30–50 тысяч рублей будет ощущаться гораздо легче, чем сейчас. Понятно, что для этого нужно, чтобы росла зарплата, доходы. Но они ведь и растут. Да, в кризис, увы, это происходит гораздо медленнее, чем разгоняются цены на те же продукты. Да, во многих компаниях зарплаты искусственно удерживаются ниже рыночного уровня в попытках остановить рост затрат и не обанкротиться. Но всё равно рынок есть рынок. Люди будут искать места, где за тот же объем работы больше платят, и процесс роста зарплат всё равно будет идти. Непросто, болезненно, но будет. При этом, напомню, платеж по ипотеке фиксированный, он «замораживается» на годы вперед. Я думаю, если кто-то брал ипотеку несколько лет назад, может подтвердить: ежемесячный взнос сейчас ощущается совсем иначе. При этом стоимость аренды постоянно увеличивается. Да, сейчас цены на нее не растут, но это ведь ситуативно. Изменится рынок — изменятся и цены. Мы все надеемся на лучшее, но просто представьте: а если кризис внезапно усугубится и ключевая ставка опять взлетит до небес? Ипотеки нет, на рынке аренды ажиотаж. Цены на аренду жилья, естественно, вырастут. И возможно, будут гораздо выше, чем ваш нынешний ежемесячный платеж. Ипотека — это актив. Когда вы арендуете, вы спонсируете чужой актив — возможно, оплачиваете ипотеку хозяина квартиры. Квартира не ваша, вы не можете ее продать, сдать или оставить в наследство детям. Что там говорить, вы там даже гвоздь лишний не можете прибить без разрешения собственника. Ипотечная квартира — это актив вашей семьи. Да, пока вы платите, она в залоге у банка. Но, во-первых, вы всё равно рано или поздно этот кредит выплатите. А во-вторых, если жизненная ситуация изменилась и ипотека стала непосильным бременем, вы можете продать квартиру, погасить кредит и остаться с прибылью. Конечно, это если вы грамотно выбрали объект и выгодно купили. Есть ситуации, в которых ипотечная квартира — актив сомнительный. Например, вы купили заведомо неликвидный объект или вторичную квартиру без первоначального взноса, с завышением, при этом не имея стабильного дохода и минимальной финансовой подушки безопасности. Но это уже тема для отдельной статьи. В общем, бетон был и остается в нашей стране одним из самых надежных способов сохранить и приумножить деньги. «Вырастить» себе дополнительную квартиру, чтобы ее сдавать и в будущем обеспечить себе прибавку к пенсии, — вполне себе рабочая стратегия. Кому лучше остаться в аренде При этом, понятно, есть ситуации, когда брать кредит под 17–18% безрассудно. Ниже опишу такие случаи. Нет финансовой подушки. Если вы живете от зарплаты до зарплаты, в ипотеку сейчас лучше не входить. Золотое правило ипотечника: иметь на счету подушку в размере хотя бы трех-четырех ежемесячных платежей для непредвиденных ситуаций. Потому что банку всё равно, что у вас форс-мажор. Собственника квартиры еще можно попросить об отсрочке, особенно если вы до этого добросовестно платили, с банком же такой фокус не пройдет. Кредитные каникулы — это чистый маркетинг: во-первых, их далеко не всем дают, а во-вторых, вы в результате будете должны еще больше, чем до них. Платеж съедает больше половины дохода. Некоторые банки, конечно, одобряют кредиты и с большей нагрузкой, но такие кредиты чреваты семейным дефолтом. Когда больше половины дохода уходит на ипотеку, семья не живет, а выживает. Любая незапланированная трата при этом превращается в катастрофу. Нестабильный доход. Особенно это касается фрилансеров и сезонных работников, чей доход плавает от месяца к месяцу. Правда, если доход в «богатые» месяцы большой, а у человека достаточно финансовой грамотности, чтобы грамотно планировать расходы и откладывать, ипотеку ему брать можно. Вы надеетесь только на рефинансирование. В целом брать сейчас ипотеку с надеждой в будущем рефинансироваться вполне разумно. Финансовые эксперты предполагают, что ключевая ставка всё-таки будет снижаться и дальше. Но надо иметь в виду, что всё может пойти совсем не так. Мир трясет. Возможно, процесс оздоровления экономики затянется на долгое время. У вас нет первоначального взноса. Купить квартиру без первоначального взноса можно, но это значит, что она вам обойдется в среднем на 20% дороже, чем с ПВ. И если вдруг вы через год решите ее продать, то, вероятнее всего, не сможете покрыть даже сумму кредита. Такие рискованные варианты подходят только тем, кто точно уверен: в этой квартире он будет жить хотя бы пять-семь лет. Что выбирают покупатели Люди начинают активнее присматриваться к рынку вторички. Вот несколько примеров из недавних консультаций. Молодая женщина, несколько лет снимает однушку за 30 тысяч в месяц. Говорит, что устала арендовать, хочет свое жилье. Родители готовы помочь с первоначальным взносом, но все эти годы ждут адекватных ипотечных ставок: дочь не замужем, детей нет, поэтому семейная ипотека ей сейчас не светит.Зарплата у клиентки приличная, около 90 тысяч рублей в месяц. Но квартиру она выбрала просторную, в сравнительно новом ЖК, за 4,7 миллиона рублей, ставка — 17% годовых, ежемесячный платеж — около 50 тысяч. Вообще, это много, и в других условиях мы бы отговорили клиентку от такого решения, но там есть родители, которые готовы поддержать дочь в случае форс-мажора. То есть даже если она потеряет работу или заболеет, родители подстрахуют. Если ипотечные ставки в следующем году всё же дойдут хотя бы до 12%, рефинансируемся, тогда платеж будет около 40 тысяч в месяц.Семейная пара средних лет, из области. Под семейную ипотеку тоже не подходят: единственный сын через два года оканчивает школу. Хотят купить вторичную однушку в Екатеринбурге, которую можно сразу же сдавать. Могут платить за ипотеку около 30 тысяч в месяц, но хотели бы большую часть покрывать доходом от аренды. Через два года сын приедет поступать в Екатеринбург и останется там жить. Мы посмотрели, посчитали. Ставка здесь тоже получается около 17% годовых, но на рынке есть варианты в приличных локациях, при которых ежемесячный платеж будет 30–35 тысяч в месяц.Как видите, здесь у клиентов тоже есть «подушка». Она здесь необходима: арендаторы меняются, надо искать новых, нужно время, а ипотечные платежи при этом никто не отменял.Молодая пара: он работает на заводе, она — помощник юриста. Только что поженились, хотят свою квартиру: мол, за аренду всё равно платить, так уж лучше за свою. Правда, первоначального взноса нет, и круг выбора уже очень сильно сужается.Мы долго с ними разговаривали, считали, показывали, в итоге ребята поняли, что им влезать в ипотеку пока не время. Ежемесячный платеж получается под 60 тысяч, арендовать можно за 30–35 тысяч в месяц. Никакой финансовой подушки на случай форс-мажоров у них нет, родители тоже помочь не смогут: там своя ситуация. Если они купят квартиру без ПВ, а это однозначно дороже, они потом не смогут ее продать за эту цену в ближайшие год-два точно. А обстоятельства разные бывают.Поэтому конкретно им всё-таки лучше пока снимать и, если есть возможность, «лишние» 30 тысяч откладывать на первоначальный взнос. Может быть, потом появится ребенок и они подойдут под условия семейной ипотеки. Неизвестно, правда, какие проценты через год будут по этой программе, но в любом случае «семейка» действует до 2030 года, и пока она точно выгоднее базовой ипотеки. Вывод Подведем итоги. Покупать сейчас вторичку можно и нужно, если у вас: остро стоит жилищный вопрос;есть первоначальный взнос;есть финансовая подушка безопасности в три-четыре ипотечных платежа. И еще: если покупать, то надо хорошо подумать, что именно. Насколько эта квартира ликвидна, кто будет ее потенциальным покупателем через несколько лет, насколько легко ее будет продать, если обстоятельства изменятся. Цена ошибки на нынешнем непростом рынке может быть высока. Прочитайте, какую недвижимость точно не стоит покупать. Также недавно эксперт рассказывал о неожиданном риске для рынка новостроек.