Алексей Кирюшин, генеральный директор агентства недвижимости «Русская жемчужина»: «Новая массовая загородная застройка ориентирована на людей среднего достатка».

На рынке загородной недвижимости Тольятти впервые со времен кризиса наметилась активность. Горожане всё с большим интересом присматриваются к частным домам, а инвесторы продолжают ранее замороженные стройки и даже готовы финансировать новые проекты. «Дворцам» площадью в тысячу квадратных метров жители автограда теперь предпочитают практичные в эксплуатации небольшие коттеджи с отличным видом из окон и соседством статусных людей. Об этом Тolyatty.ru рассказал Алексей Кирюшин.

– Алексей Иванович, как бы вы охарактеризовали текущее состояние рынка загородной недвижимости Тольятти: рост, спад или застой?

– Спада нет однозначно, застоя тоже: появляется всё больше людей, желающих осуществлять инвестиционные проекты, связанные с жилой застройкой за городом. Буквально несколько дней назад ко мне обратились с просьбой подыскать 40 участков для возведения коттеджного посёлка. Интерес покупателей к частным домам тоже растёт. Так, «Русская жемчужина» ведет проект – коттеджный поселок «Озерный» в Нижнем Санчелеево. И по нему можем судить, как даже по сравнению с прошлым годом увеличился интерес к загородной недвижимости. Однако сказать, что этот рынок переживет подъем, будет слишком оптимистично. Есть признаки улучшения ситуации: после глубочайшего падения во время кризиса рынок оживает, но медленно.

– В целом, когда в Тольятти начал формироваться рынок загородной недвижимости и как он менялся?

– В советские времена иметь загородный дом было практически невозможно. Люди стремились построить дачу, в силу своих возможностей маленькую или большую. Тем самым компенсировали недостатки урбанистического образа жизни: за городом получали удовольствие от общения с природой. К тому же, тогда дачные участки использовали для ведения подсобного хозяйства, которое позволяло в период дефицита возместить нехватку продуктов. С переходом к рыночной экономике появилась возможность строить за городом, иметь несколько домов, и это стали использовать. Первый большой опыт в этом – освоение Подстёпок. Сейчас там уже настоящий микрогород: улицы, огромные коттеджи. Другие примеры – Ягодное, особенно освоение массивов ВАЗа. Застроили поселок Приморский, Фёдоровку. Осваивались и другие посёлки: Луначарский, Нижнее Санчелеево, Ташла, Ташёлка, территория в районе Узюково.

– Правильно ли я понимаю, что все эти земли осваивали стихийно: частные лица покупали участки и строили для себя дома.

– Да, развитие было стихийным. Из-за этого потом возникло много проблем, которые пытаются решить по сей день. Например, в Подстёпках нет предприятий общепита, детских садов, сети общественного транспорта (некогда планировали провести троллейбусный путь), а потребность в них есть. Поэтому сейчас там появляются рестораны, офисы врачей общей практики. В Приморском не хватает асфальтированных дорог.

Попытки создать организованное строительство были, но они не увенчались успехом. В своё время пытались реализовать проект жилой застройки со всей социальной инфраструктурой в Приморском, но не получилось. Сейчас там по-прежнему набор домов и дорога. Удивительно, что такой же жилой массив есть и в центре города – Царское село. Его жители долго терпели неудобства из-за отсутствия дорог. Теперь их проложили, поставили шлагбаумы, организовали кооператив, управляющий массивом. Но всё равно это набор домов без инфраструктуры, и это не очень комфортно.

– А когда начали появляться настоящие инвестиционные проекты загородных поселков?

– Задумки были, но они под влиянием кризисов исчезли. Один из примеров – освоение базы отдыха «Чайка». Там смогли обеспечить охрану, зарытую территорию, организовать пляж, оборудовать беседки с возможностью использования барбекю, но больше из инфраструктуры там нет ничего – благо, город рядом. В Подстёпках были попытки построить посёлок «Надежда», но они не увенчались успехом. Пожалуй, исключения – посёлок премиум-класса «Сад» (цена коттеджа – от 10 миллионов рублей) в районе загородного комплекса «Ранчо». И также элитный коттеджный поселок «Степной» в районе Подстёпок. Но, к сожалению, в Тольятти не произошло массового строительства загородных посёлков по проектам, как это было в Самаре.

– Какими предложениями рынок представлен сейчас?

– В сегменте высокобюджетного жилья в посёлке «Степной» (общая ограда, охрана, освещение дороги) предлагают участки по 10 соток за 2,7–3,5 миллионов рублей, дома в черновой отделке по цене от 8 до 14 миллионов. В целом построено 58 домов, 52 из них заселены. Всего участков 70. В посёлке «Сад» завершено строительство 47 домов, всего же 64 участка – территория освоена не до конца.

Остальные предложения – экономкласса. Самые известные здесь проекты – «Уютный» в районе Узюково (268 участков), посёлок в Березовке, где уже завершается возведение первой очереди. Этот посёлок совмещает в себе таунхаусы и дома, есть почти все городские коммуникации, например, централизованная канализация. В перспективе планируется сделать хороший микрорайон с озером, торговым центром – всей необходимой инфраструктурой.

Много говорили о проекте «Земля народу»: это 270 участков, из которых, по нашим данным, продано около сорока. Вначале землю предлагали без коммуникаций, но сейчас берут на себя обязательства подвести их. Рядом – «Вишневый цвет», «Берёзовка». Вообще, землю в районе Выселок приобрела группа инвесторов, их проекты находятся в разной степени готовности. Разработан и утвержден генеральный план развития сельского населенного пункта Выселки, в рамках которого и появляются эти посёлки.

В селе Ягодное есть «Чешский квартал» (таунхаусы), «Ягодный стан», «Усадьба».

Проект «Озерный» (Нижнее Санчелеево) осуществляют московские инвесторы. Стройка началась ещё до кризиса: завершили примерно семь домов, два из них – с чистовой отделкой. Заложили пять фундаментов. Остальное – земельные участки. Проект интересен тем, что подведены все коммуникации, люди там уже начинают жить. И цена достаточно лояльная: за три миллиона можно построить одноэтажный дом с мансардой под ключ.

Проекты «Озерный», поселков в районе Выселок, появились до кризиса и сейчас уже близятся к завершению, выходят на стадию продаж.

В основном идёт реализация земельных участков, мало кто предлагает готовые дома. Думаю, это связано с финансовыми возможностями инвесторов: продать дом легче, но в него надо вложиться.

В целом число домов экономкласса превалирует над элитным жильем. Вообще, начавшаяся массовая загородная застройка ориентирована на людей среднего достатка. (Но надо понимать, что это те, кто имеет как минимум две машины и квартиру в городе). Если раньше за город переезжали состоятельные тольяттинцы, то сейчас они сами строят дома, выступают инвесторами и стремятся привлечь к своим проектам более широкую аудиторию покупателей. Поэтому теперь в основном предлагают объекты завершенного строительства за три, максимум четыре миллиона рублей. Земельные участки продают за 500 тысяч – миллион рублей.

Предложения в сегменте элит ограничены не до конца освоенными участками в «Саде» и «Степном». Причем, говоря даже об этих объектах, мы не видим одного инвестора, который бы сделал архитектурный проект, вложил деньги, построил дома под ключ и продавал их, как это делают в Москве, Питере и Самаре. Таким позитивным примером может стать только «Берёзовка», которая строится поэтапно.

Тольятти уникален еще тем, что самые лакомые кусочки земли – на берегу Волги – заняты турбазами. Люди стремились туда всеми способами, наконец, возможность использовать базы отдыха под загородное жилье появилась. Сейчас активно строят коттеджный посёлок на базах «Пеньки», «Лукоморье» (полуостров Копылово). Осваивают базы в зеленой зоне Центрального района. Примеры – «Золотой берег», «Чайка», «Соверен», «Тива» и «Свежесть».

Еще один проект – «Якорь» – планируют реализовать в районе Фёдоровских лугов. Возможно, там возведут дома из бруса под ключ. Место уникальное – полчаса от города, проточная вода, прекрасный вид на Жигули: проекту обеспечен успех.

– На что тольяттинцы обращают внимание прежде всего, приобретая жилье за городом?

– Разные люди – на разное. В основном, на расстояние от города, на экологию, на цену, на окружение, открывающийся вид, на состояние дороги к поселку и дому. Те, кто в свое время покупал дачи в не очень живописных местах, готовы поменять их на загородные дома с хорошим расположением. К тому же теперь тольяттинцам не хочется быть ограниченными шестью сотками, на которых ютятся дом, банька и посадки. Все хотят иметь более комфортные условия для проживания и отдыха. Например, дом на Копылово дает возможность рыбачить, кататься на лодке, наслаждаться прекрасным пейзажем, купаться и загорать. То есть на первый план выходят потребности более высокого порядка.

В целом спрос отмечаем на постройки эконом и элит–класса. Но у нас есть пример дорогого дома (в наличии даже теннисный корт) в селе Жигули. Продаем его три года – нет тех, кто готов потратить большие деньги на проживание в большой усадьбе, несмотря на великолепную окружающую природу и качество дома. В Ташле тоже безуспешно продается усадьба с двумя подогреваемыми бассейнами, как и несколько коттеджей в Луначарском. Всё это – большие дома, построенные состоятельными людьми по своему вкусу в первую волну интереса к загородной недвижимости. Сейчас требования к ней изменились, люди стали более практичны и взыскательны. Они ищут не только возможность купить хороший дом подешевле, они также хотели бы иметь соответствующих своему статусу соседей, красивую природу, транспортную доступность, умеренные габариты строения. Поэтому, порой, продающим загородные дома приходится снижать цены в полтора–три раза, чтобы кто–то откликнулся на их предложение.

Еще одна тенденция – большинство отказалось от гигантских домов. Люди стали рациональнее смотреть на свой образ жизни и на свои потребности. Хоть возможности и позволяют строить хоромы, возводят более практичное жилье: два этажа, 250–300 квадратных метров и комплекс для отдыха площадью 100–150 квадратных метров. 500 «квадратов» уже считается много. А в эпоху 90–х нормой была площадь в 600–тысячу квадратных метров.

– Насколько быстро раскупают интересные предложения?

– Продавали дома в Фёдоровке, Ягодном, в Подстёпках и в Приморском. Здесь речь, прежде всего, о соотношении цены и качества. Если оно хорошее, то дом покупают быстро – в течение полугода. Но продажи дорогих объектов могут длиться два–три года.

– Каковы средние суммы сделок в различных сегментах рынка?

– Для домов экономкласса – три–четыре миллиона, класса элит – от 20 миллионов и выше (например, в Ягодном, Подстёпках). Строящиеся объекты в этом сегменте можно купить за сумму от восьми миллионов. Самые высокие цены – в Царском селе, а из–за отсутствия свободных участков – высокий спрос.

– Есть ли предпосылки к росту цен?

– Да, всё предпосылки к этому есть. Растёт спрос, строится ОЭЗ, открываются новые предприятия, инвестиционный климат становится благоприятнее – необходимость жилья увеличивается. Возвышаются и в целом потребности людей: все хотят иметь свой дом, потому что это более комфортное жилье. Как правило, в других территориях этот вопрос решают за городом. А в Тольятти же индивидуальный дом можно поставить в центре: есть частный сектор, где можно купить участок со старым домом под снос и построить новый. Но кроме того горожане хотят иметь более комфортные условия проживания, которые не ограничиваются лишь домом. Нужен чистый воздух, вода, хороший вид. Поэтому потребность в качественных коттеджных посёлках будет пробивать себе дорогу.

Трудно предугадать, насколько процентов вырастут цены. Но, думаю, если сохранится спрос на загородную недвижимость, который был последние недели, прибавится 10%. Сложно прогнозировать, ведь могут появиться и дополнительные способы активизации спроса. Это например, ситуация на валютном рынке: когда доллар и евро колеблются, люди стремятся вкладывать деньги в недвижимость.

– Тольятти, по мнению чиновников, входит в число наиболее неблагополучных городов в плане количества проблемных домов и обманутых дольщиков. Как в этом смысле обстоят дела на рынке загородной недвижимости?

– Не согласен с тем, что Тольятти неблагоприятен в этом плане. У нас практически не было двойных продаж. Проблемы есть только с задержкой строительства, введением домов в эксплуатацию. Тех, кто бы оставил строку и сбежал, нет. То есть единственная проблема может возникнуть со сроками строительства и нахождением инвестиций.

– Порекомендуйте, как обезопасить себя от неудачной сделки?

– Если покупаете землю, то в первую очередь смотрите её статус. Для строительства дома нужна «земля поселений», но ни в коем случае не «сельскохозяйственного назначения». Также нужно выяснить возможные ограничения для строительства жилья. Например, в Ягодном есть участки, которые находятся в районе водозабора и на них запрещено возводить дома. Второе – обратите внимание на наличие коммуникаций или возможность их подвести. Ну а если покупаете дом, обязательно проверьте его состояние, проведите экспертизу: часто вскрывается много проблем с качеством строительства. Здесь надо довериться специалистам – риелторам, строителям, которые проведут экспертизу и помогут решить вопрос с покупкой и эксплуатацией дома. В целом, покупка загородной недвижимости – очень важное решение, поэтому к нему надо подходить серьёзно.