Старую квартиру можно поменять на новую? Что такое трейд-ин и как это (не) работает

А вы не слышали про программу трейд-ин при покупке квартиры? О том, что так можно купить машину или айфон, знают, конечно, все: сдал старое и с небольшой доплатой купил новое. А вот кому и как сдавать старую квартиру, чтобы потом с доплатой купить в новостройке?! Неудивительно, в общем, что эта программа быстро растеряла популярность: сейчас таких сделок на рынке примерно 6 процентов. Дорогая ипотека, разрыв в стоимости между вторичным и первичным жильем и снижение активности покупателей на вторичном рынке — всё это сделало трейд-ин менее привлекательным. Подробности — в материале MSK1.RU. Что вообще такое трейд-ин квартиры Всё, как со смартфоном или машиной. Это обмен старой квартиры на новую с участием девелопера или его партнеров. Собственник передает свою квартиру в продажу агентству недвижимости, сотрудничающему с застройщиком, либо она выкупается сразу. Деньги от реализации идут в счет оплаты квартиры в новостройке. Директор рынков России и СНГ компании «Фам пропертис» Валерий Тумин объясняет, что главная идея программы — избавить человека от необходимости сначала самостоятельно продавать старое жилье, а уже потом искать новое. «По сути, это упрощенный обмен с участием посредника: старую квартиру быстро оценивают и выкупают либо находят на нее покупателя, а полученные средства сразу засчитываются в оплату новой квартиры», — говорит эксперт. По его словам, главное преимущество такой схемы — скорость и предсказуемость. Вместо нескольких месяцев ожидания покупателя собственник получает понятный алгоритм сделки с заранее определенными сроками. Какие вообще бывают схемы трейд-ин Сегодня на рынке используются три основные модели. Самая распространенная — классический через агентство недвижимости. В этом случае квартира продается практически по рыночной цене, а застройщик резервирует выбранную квартиру на срок от двух до четырех месяцев. Именно этот вариант Валерий Тумин считает наиболее выгодным для большинства покупателей. «Если сроки не критичны, лучше выбирать формат с фиксацией стоимости квартиры через агентство, а не моментальный выкуп. Это позволяет сохранить рыночную цену старой квартиры и одновременно получить время на ее реализацию», — рекомендует эксперт. Вторая схема предполагает моментальный выкуп квартиры инвестором или партнерской компанией девелопера. Деньги собственник получает практически сразу, но за скорость приходится платить существенным дисконтом. Третий вариант — трейд-ин с проживанием (по сути дела, что-то похожее на лизинг). После оформления сделки бывший собственник продолжает жить в своей квартире вплоть до получения ключей от новой. По словам Валерия Тумина, такой формат позволяет избежать сразу двух серьезных проблем: «Покупателю не приходится платить за временную аренду жилья и организовывать двойной переезд. Особенно удобно использовать такую схему при покупке почти готовых новостроек». За что приходится платить покупателю Несмотря на очевидное удобство, трейд-ин редко позволяет получить максимальную цену за свою квартиру. Главная причина — необходимость быстро продать объект. Как в ломбарде: вам дадут мало, зато быстро. При классической схеме скидка относительно возможной рыночной стоимости обычно составляет около 5–15%. Если речь идет о срочном выкупе квартиры, дисконт может достигать 15–20%, а иногда и превышать эти значения, особенно если объект отличается невысокой ликвидностью. «Главное преимущество программы — скорость и предсказуемость. Вместо месяцев неопределенности человек получает четкий план перехода из старой квартиры в новую», — отмечает Тумин. Так что если для вас никакой срочности нет, финансово зачастую выигрывает классическая схема с отдельной продажей старой квартиры и последующей покупкой новой. Как получить максимум выгоды «Основной плюс классического трейд-ин — долгосрочная фиксация цены выбранной новостройки. Пока партнерское агентство занимается продажей вашей квартиры, девелопер сохраняет стоимость выбранного объекта. Если цены на рынке растут, это позволяет сэкономить весьма значительную сумму», — говорит MSK1.RU управляющий партнер строительной ГК «Промплан» Никита Бахчеев. Не менее полезным он считает формат с проживанием. По его словам, такая схема была бы идеальна для семей с детьми: не нужно арендовать временное жилье, перевозить мебель дважды и оплачивать дополнительные расходы во время ожидания сдачи дома. Еще один совет Бахчеева касается выбора схемы моментального выкупа. Эксперт рекомендует использовать ее только тогда, когда речь идет о действительно уникальном предложении на рынке. «Если появляется редкий лот — квартира с необычной планировкой или видовыми характеристиками, которую могут быстро купить, скорость становится важнее размера дисконта. В такой ситуации моментальный выкуп позволяет практически сразу приобрести квартиру, которая при обычной продаже старого жилья могла бы просто уйти другому покупателю», — объясняет он. Кому трейд-ин подходит лучше всего По мнению Валерия Тумина, программа особенно удобна сразу в нескольких жизненных ситуациях. Во-первых, когда семья уже выбрала конкретную квартиру в новостройке и опасается потерять понравившийся вариант. Во-вторых, если переезд необходимо совершить в ограниченные сроки — например, из-за смены работы, рождения ребенка или других семейных обстоятельств. Наконец, трейд-ин позволяет избежать длинных цепочек взаимосвязанных сделок, которые традиционно считаются одним из самых сложных элементов вторичного рынка. «Когда важно избежать затягивания процесса и получить понятные сроки на каждом этапе, трейд-ин становится действительно эффективным инструментом», — считает эксперт. При этом эксперты советуют заранее объективно оценивать стоимость своей квартиры и не завышать ожидания. Чем ближе цена к рыночной, тем быстрее удастся найти покупателя и сохранить бронь на выбранную новостройку. Тогда почему интерес к программе снижается Основной причиной эксперты называют изменение ситуации на рынке недвижимости. Сегодня стоимость новостроек остается значительно выше цен на вторичное жилье. При этом разницу большинству покупателей приходится покрывать ипотекой, а рыночные ставки по кредитам остаются достаточно высокими. «Когда разрыв в цене между квартирой на вторичном рынке и новой квартирой слишком велик, а недостающую сумму приходится покрывать дорогой рыночной ипотекой, многие считают передачу своего жилья по программе трейд-ин неоправданным риском, — поясняет Никита Бахчеев. — Застройщики сокращают объем новых проектов, разница в стоимости квадратного метра остается существенной, поэтому возможности трейд-ин временно ограничены. Однако по мере снижения ипотечных ставок этот инструмент вполне способен вернуть прежнюю востребованность».