Купите землю — а на ней ничего нельзя строить. Как правильно выбрать участок, чтобы избежать проблем

Строительство собственного дома — дело ответственное и дорогостоящее. Ошибки тут могут вылиться не только в финансовые потери, но и проблемы с законом, если, например, окажется, что вы вообще не имели права ничего строить на своем же участке. Директор компании «Кадастр-Про» Павел Чернов помог нашим коллегам из E1.RU составить инструкцию для тех, кто присматривает себе землю: какие документы проверять и на что обращать внимание при покупке, чтобы избежать неприятных сюрпризов. «Проверять нужно всё. По большому счету это касается не только земли. Неважно, что вы покупаете, — особенно если это какая-то дорогостоящая покупка, нужно понимать, что везде есть какие-то риски. Когда люди приобретают автомобиль, то большинство делают проверку: везут в сервис, зовут какого-то своего специалиста. А вот земельные участки почему-то мало кто проверяет так внимательно», — отмечает эксперт. По его словам, первым тревожным звоночком может стать слишком низкая стоимость земли. В нынешних реалиях ценник ниже 100 тысяч рублей за сотку — повод задуматься и еще внимательнее проверить все документы. На инфографике ниже мы перечислили основные пункты земельного чек-листа. Как и в случае с покупкой квартиры на вторичном рынке, начать можно с изучения выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Этот документ может показать наличие ограничений и обременений на участке, дать информацию о категории земель и виде разрешенного использования, а также о том, проведено ли межевание. Межевание — это комплекс кадастровых работ по установлению, восстановлению и закреплению границ участка. С 1 марта 2025 года в России нельзя зарегистрировать право собственности на участок и объекты капитального строительства, если на земле не проведено межевание. Но главный документ, когда речь идет о земле и планах по ее застройке, — градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Запросить его можно через «Госуслуги», местную администрацию или МФЦ. Если продавец отказывается заказывать документ — это тоже повод задуматься. Только из этого документа можно узнать, к какой территориальной зоне относится участок (под строительство жилого дома подходят только две: зона ведения садоводства и зона индивидуального жилищного строительства), а также проверить наличие зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). «ГПЗУ покажет, можно ли использовать участок в соответствии с той целью, которая есть у человека: построить, например, дом, магазин или автосервис. В ГПЗУ всё это будет прописано и на схеме показаны места, где можно вести строительство», — объясняет эксперт. Вынос границ — тоже важный этап. Кадастровый инженер на месте проводит замеры, чтобы проверить, совпадают ли границы участка, зафиксированные в документах, с фактическими, например, с забором. Если есть расхождения, нужно будет исправлять межевание. Но могут возникнуть и такие проблемы, решать которые придется в суде, и тоже не факт, что вопрос получится урегулировать. Поэтому этот момент перед покупкой стоит проверять особенно тщательно. Что касается ЗОУИТ, то этот пункт может стать самым критичным. Даже если ваш участок находится в зоне ИЖС и все его границы в порядке, построить дом будет нельзя, если он весь или частично окажется в охранной зоне. Мы рассказывали историю многодетной матери, которая получила землю от государства и обнаружила там ничейный газопровод. Из-за его охранных зон процесс стройки встал на долгую паузу. Это может быть санитарно-защитная зона производственных предприятий, зона железнодорожных путей, водоемов, газопровода, электросетей и не только. И этих зон становится всё больше. «Сейчас зарегистрирована лишь часть охранных зон различных сетей. До 2030 года по указу президента проходит программа по приведению всего реестра в соответствие, то есть многие зоны только-только регистрируются», — предупреждает Павел Чернов. Эксперт также пояснил, что нужно делать, если ваш дом десятилетиями стоит на участке, на который уже потом наложилась санитарно-защитная зона. «Для уже существовавших построек это ничего не меняет. Введение охранной зоны не значит, что кто-то должен дом переносить или сносить, всё остается как было. Но вот новое строительство и реконструкция существующих построек уже будут запрещены. Относительно недавно ввели закон, по которому о регистрации новых охранных зон собственников будут предупреждать через уведомления на „Госуслугах“. И это хорошо, потому что раньше все были в неведении: как их смотреть, где, подходит ли весь участок под застройку или только часть», — говорит Павел Чернов. Когда вы проверили все документы, убедились в том, что участок вам подходит, и купили его, о дальнейших планах обязательно нужно уведомить местную администрацию, направив уведомление о начале строительства и получив одобрение. «Я бы советовал получать уведомление о начале строительства даже до покупки участка, попросив об этом предыдущего собственника, а потом переоформить документ на себя. Уже полученное уведомление максимально снижает риски и имеет юридическую силу в течение десяти лет. Даже если за время оформления сделки по покупке земли появятся какие-то охранные зоны, строить всё равно будет можно», — советует Павел Чернов.