Теперь не вернуть? Власти усложнили жизнь тем, чей супруг тайком продал квартиру

В июле в Семейный кодекс внесли важные изменения, которые вступят в силу с 1 сентября этого года. Новый федеральный закон позволяет супругам признавать недействительными сделки по распоряжению совместным имуществом (в частности, с недвижимостью). Что после этого изменится для супругов? И какие сделки вообще могут быть признаны недействительными? Вместе с юристами разобрались в новом законе.

Недобросовестные сделки

Новый закон внес важное изменение в Семейный кодекс — оно касается возможности супругов оспорить недобросовестные сделки с совместно приобретенной недвижимостью. По словам юриста компании «Бенефактум» Дениса Валдеева, часто возникают ситуации, когда квартира куплена в браке, но собственником указан лишь один из супругов — и это позволяет ему совершать сделки без ведома второго. При этом в Семейном кодексе указано, что такая собственность всё равно является совместной и второй супруг также является полноправным владельцем этого имущества.

— Часто возникают ситуации, когда, например, муж продает такую квартиру, — объяснил на примере Денис Валдеев. — Приходит на сделку, показывает выписку, в которой указано его имя в качестве собственника, говорит, что не женат. Нотариус заполняет заявление со слов продающего супруга о том, что он не состоит в браке. Покупатель смотрит документы, подтверждающие право собственности на квартиру, — там необязательна отметка о том, состоит ли человек в браке. Он берет ипотеку или использует свои сбережения для покупки квартиры, въезжает в нее. И тут появляется жена человека, продавшего квартиру, и спрашивает покупателя, кто он такой и по какому праву здесь проживает. Он показывает договор купли-продажи, но жена объясняет, что она уже 10 лет в браке со своим супругом, показывает свидетельство о браке и говорит — я не давала согласия на продажу квартиры и буду оспаривать сделку.

По словам члена Ассоциации юристов России Дмитрия Уварова, срок давности для возможности оспорить сделку — 1 год с момента, когда выяснилось, что права одного из супругов нарушены.

— Договор признавался недействительным, если истец доказывал, что в ходе сделки его права на квартиру не были учтены или были нарушены, — добавил Дмитрий Уваров.

В чем же суть этих изменений? Как объяснил Денис Валдеев, до их появления суды при оспаривании сделки принимали следующее решение: покупатель возвращал квартиру, а недобросовестный супруг — деньги. Но по факту денег на руках у супруга уже могло не быть, поэтому покупатель квартиры оставался лишь с решением суда (и без возможности вернуть деньги). Сейчас же после принятия нового закона сделку можно аннулировать лишь в том случае, если покупатель знал о том, что она заключается не по правилам.

— Раньше осведомленность покупателя не играла роли, а сейчас это ключевой фактор. Если покупатель не знал, что сделка противоречит закону, то его считают добросовестным и квартиру уже не заберут. Раньше в таких ситуациях второму супругу было достаточно доказать — я не знал, что мою квартиру продали, — и в этом случае сделка однозначно оспаривалась. Сейчас же покупатель защищен с точки зрения закона, — пояснил юрист.

Кроме того, закон также предусматривает отступления от равенства долей супругов в общем имуществе, если один из них был замечен в недобросовестных сделках — например, продавал совместно нажитое имущество по заниженной цене и без согласия второго.

— Всё имущество, которое приобретается в браке, является собственностью супругов, доли в нем не выделяются. Но если супруги в ходе раздела имущества будут их определять, суд по умолчанию дает каждому по 50%, если не доказано иное, — рассказал Денис Валдеев. — Иное — если один из супругов докажет, что он внес больший вклад, зарабатывал большие деньги, на которые и купил, например, квартиру, а второй в это время сидел дома и ничего не делал. В таком случае большая доля достанется тому, кто сделал больший вклад. Новый закон вводит аналогичное понятие со знаком «минус»: если супруги в равных финансовых условиях совместно купили квартиру, но при этом один из них недобросовестно пользовался своими правами. Например, пропивал, проедал зарплату, ничего не приносил домой, продавал совместно нажитое имущество без ведома второго супруга. В таком случае равенство долей также будет нарушено.

Также новый закон решает проблему дробления долей в общем недвижимом имуществе. По словам Дениса Валдеева, новый закон не дает владельцу доли в квартире делить ее — но только в том случае, если ее площадь составляет меньше 6 квадратных метров. Такие сделки будут признаваться ничтожными, их нельзя будет заключать. Дробить свою долю в таких ситуациях становится возможным только при наследовании и приватизации жилых помещений.

— Например, человек жил в однокомнатной квартире, у него в собственности была доля в шесть квадратных метров, — объясняет юрист. — После его смерти эту долю разделили на 10 наследников — получается, что каждый получил одну десятую от шести «квадратов». В этом примере реальность такова, что эту долю в любом случае придется делить на 10 человек, поскольку это наследование имущества.

Как объяснил Денис Валдеев, эти изменения нацелены на то, чтобы остановить дальнейшее дробление долей в праве общей долевой собственности (например, когда в небольшой квартире есть такие доли, как 1/32 или 1/64, и их реальность совершенно незначительная).

В целом, по словам юристов, это лишь одно из многих изменений в Семейный кодекс, поскольку сейчас на это идет глобальная тенденция — поправки вносятся на основе сложившейся судебной практики, которая не совсем удовлетворяет участников процессов. Но отдельно стоит отметить, что все новые положения будут применяться лишь к тем сделкам, которые произошли после вступления закона в силу (1 сентября 2022 года).

• Как можно погасить ипотеку за счет федерального бюджета;

• какими будут сделки с недвижимостью, когда Росреестр закроет свои данные;

• как повлияло снижение ключевой ставки на россиян (в том числе и о ценах на недвижимость).