«Мою квартиру кто-то продал»: что делать?

Человек, сдающий жилье в аренду, рискует остаться вообще без квартиры. Как такое может быть, и что делать, если твоя квартира вдруг оказалась чужой? Разбираемся вместе с экспертами сайта.

В некоторые общественные организации периодически поступают жалобы на мошеннические действия с квартирами. Одна из афер выглядит до гениального просто.

Мошенник снимает квартиру, во время оформления арендного договора берет паспортные данные собственника и затем поддельным путем меняет свои паспортные данные на серию и номер настоящего владельца жилья. Вскоре квартира по очень привлекательной цене выставляется на продажу, а затем приобретается новым, ничего не подозревающим покупателем.

Развязка истории наступает неожиданно. Первоначальный владелец квартиры вдруг обнаруживает, что телефоны арендатора отключены, денег за съем жилплощади никто не вносит. И только во время визита на квартиру выясняется, что теперь у объекта два владельца, а мошенник уже давно скрылся с вырученными от сделки деньгами.

В такой истории пострадавшими в полной мере можно считать обе стороны. И у каждой из них есть шанс вернуть свои деньги и имущество.

В описанной ситуации первым делом нужно совершить два шага: написать заявление в полицию о совершенном мошенничестве и обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной. После подачи искового заявления, вероятно, будет назначена экспертиза подписи. Нужно будет также затребовать документы из Росреестра, опросить регистратора, установить, кто именно присутствовал на сделке. Возможно, найдется видеозапись приема документов. При положительном сценарии развития событий будет установлено, что сделку совершил не собственник, после чего она будет признана недействительной. Запись о переходе права собственности аннулируется, и человек вернет свое жилье.

Параллельно будет идти уголовное дело, где будет разбираться полиция. Потерпевшими по делу должны быть признаны и настоящий собственник, и тот, кто купил квартиру у мошенника, поскольку у него произошло хищение денежных средств. «Любая квартира, как правило, имеет стоимость выше одного миллиона рублей, а это уже особо крупный ущерб. Согласно ч. 4 ст. 159 УК РФ, такие действия караются лишением свободы сроком до десяти лет. Впрочем, жуликов это часто не пугает, и в кризисное время подобных случаев становится заметно больше», — уточняет адвокат Александр Щербинин.

Здесь все намного сложнее. При обжаловании сделки в гражданском порядке новые собственники при уже установленном лице, совершившем мошеннические действия, могут требовать взыскания с афериста денег.

Если этого не произошло, то в рамках расследования уголовного дела процесс доведут до суда и вынесут приговор. Та сторона, которая лишилась денег, может заявить гражданский иск в уголовном процессе о взыскании денежных средств. Приговор суда об этом будет исполнен. Нередко мошенники соглашаются возместить ущерб, чтобы смягчить приговор суда. Но можно столкнуться с тем, что взыскивать у подсудимого нечего. Тогда новым собственникам будет крайне тяжело вернуть деньги. Принудительным взысканием будут заниматься судебные приставы. Все это, конечно, может затянуться надолго.

Впрочем, если в течение года вернуть деньги с мошенника по решению суда не получилось, можно попробовать взыскать компенсацию и с государства. «В Федеральном законе от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеется статья 31.1. «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение», — рассказывает председатель Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» Алексей Бабин. — Она гласит, что собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Данная компенсация выплачивается, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты жилья, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.

К сожалению, до сих пор нет постановления правительства о реализации этой меры. Остается только судебный порядок. Мы несколько людей доводили до этого этапа, но пока результат не в пользу пострадавших. Иногда суд говорит, что регистратор не виноват, поэтому компенсация не полагается. Где-то граждане просто не могут доказать добросовестность покупки жилья».

Документов придется собирать много. Нужно предоставить суду доказательства, что новые покупатели проводили проверку юридической чистоты сделки. «Пригодится выписка из Росреестра, распечатка с сайта УВД, заключение от риелторов о том, что квартира и собственник были проверены. Пригодятся сведения из ЖЭКа. В конце концов, нужно хотя бы поговорить с соседями — они обычно в курсе, как выглядит владелец жилья», — добавляет Алексей Бабин.

Юрисконсульт юридической компании «Гаврюшкин и партнеры» Ануш Арутюнян обращает внимание на то, что самостоятельно в полной мере сделать это невозможно, поскольку паспортные данные граждан не являются информацией всеобщей доступности, а оснований у органов внутренних дел проверять или выдавать паспортные данные нет.

«Проверка паспортных данных граждан лежит на органе госрегистрации, который регистрирует данную сделку. В описанной ситуации речь может идти о ненадлежащем исполнении органом государственной власти своих функций, — дополняет Ануш Арутюнян. — Поэтому потенциальным покупателям целесообразно обращать внимание лишь на явные недостатки паспорта: противоречия в данных, очевидные ошибки, помарки, и в таком случае сразу обращаться в органы внутренних дел. А поскольку госрегистраторами осуществляется довольно много сделок, то при данном раскладе остается надеяться лишь на грамотность исполнителей».

Как правило, может. Во-первых, мошенники стараются сделать все, чтобы не попасть на прием к нотариусу. Во-вторых, сделка, удостоверенная нотариусом, фактически заменяет юридическую проверку, проводимую Росреестром.

«В функции нотариуса входит проверка подлинности документов, устанавливающих личность участников сделки, а также правоустанавливающих документов, — говорит Ануш Арутюнян. — При данном раскладе дел нотариусы составляют сам договор и необходимые документы, уплачивают необходимую пошлину, передают документы госрегистраторам. К нотариусу граждане приходят уже за получением готовых документов без посещения госрегистраторов, то есть всю работу выполняет нотариальная контора. Данный вариант очень выгоден, поскольку документы проходят двойную проверку, однако минус в довольно высокой цене. В случае ошибки нотариус отвечает своим имуществом, а также его деятельность застрахована». Таким образом, претензию на возмещение ущерба можно будет предъявлять нотариусу.