Сергей Леонтьев, первый заместитель гендиректора НО «Фонд капитального ремонта»: «Только активное содействие жильцов позволяет проводить капремонт с опережением сроков»

Самара в 2014 году одной из первых в стране включилась в «большой ремонт» многоквартирных домов. Каковы первые итоги программы и на что следует обратить внимание собственникам Dom63.ru рассказал первый заместитель генерального директора НО «Региональный оператор Самарской области "Фонд капитального ремонта"» Сергей Леонтьев.

– В этом году в Самаре стартовала программа капитального ремонта многоквартирных домов (МКД). Сколько придется заплатить за капремонт самарцам?

– Минимальный размер ежемесячного взноса на капремонт составляет 5,07 рубля за кв метр для жителей домов до пяти этажей и 5,84 рубля – для тех, кто живет в домах большей этажности. Надо сказать, что ремонт многоквартирных домов проводится не только за счет жильцов, но и на средства федерального и регионального бюджетов.

– Самарские собственники уже определились со способом формирования фонда капитального ремонта. Каково соотношение желающих копить средства на счете регоператора и на спецсчетах ТСЖ или жилищных кооперативов?

– Из 19 285 МКД, включенных в программу капремонта, 18 794 МКД будут формировать фонды капремонта на общем счете регионального оператора, 491 МКД на специальных счетах.

– В чем принципиальная разница между этими способами формирования фонда?

– Различие в первую очередь в том, кто несет обязанность перед законом и административную ответственность за исполнение требований, регламентов и норм в подготовке и проведении ремонта в МКД.

При выборе специального счета собственники помещений в многоквартирном доме сами занимаются организацией капитального ремонта.

В случае выбора «котлового» накопления средств, то есть счета Фонда капитального ремонта, учрежденного правительством Самарской области, при проведении капитального ремонта гарантирован непрерывный контроль со стороны регоператора за своевременным внесением взносов каждым собственником помещений. Организация приема платежей, ведение счета, начисление платежей, начисление процентов за неуплаченные платежи, предоставление отчетности о состоянии счета в орган жилищного надзора и другие органы осуществляется также силами регоператора. В случае недобора денежных средств на проведение капремонта не требуется кредитование собственников.

Привлечение подрядчиков для выполнения работ по капремонту осуществляется на основании открытого аукциона или конкурса, в состав конкурсной комиссии в обязательном порядке входит представитель собственников дома. За качество, объемы и сроки выполнения работ по ремонту несет ответственность регоператор, а гарантией сохранности и целевого использования платежей собственников является правительство Самарской области.

Нужно отметить, что такие гаранты для ТСЖ, жилищных кооперативов законами не предусмотрены, особенно если специальный счет открывает УК, а затем меняется на другую. Преимущества системы формирования фонда капитального ремонта на общем счете у регоператора очевидны.

– Если собственники жилья захотят изменить способ формирования фонда капитального ремонта, это возможно?

– Да, в любое время решением общего собрания собственников. Однако вступление в силу решения зависит от способа формирования фонда капитального ремонта.

Если до изменения способа формирования фонда капитального ремонта проводился капремонт дома и для оплаты работ, кроме средств фонда капитального ремонта, использовались средства регионального оператора или заемные средства банков, то обязательным условием при изменении способа формирования фонда капитального ремонта является полная выплата кредита или полное погашение задолженности перед региональным оператором.

Переход со спецсчета к регоператору составит полтора месяца.

– Что сегодня входит в понятие капитальный ремонт? Известно, что в тех домах, где проводится ремонт по программе в этом году, осуществляется только один из пяти видов капремонта: либо ремонт кровли, либо инженерных коммуникаций и так далее…

– Перечень услуг и работ по капитальному ремонту, которые могут быть оплачены за счет взносов, включает: ремонт внутридомовых инженерных систем, ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД; ремонт или замену лифтового оборудования, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши; утепление и ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома; установку общедомовых приборов учета потребления ресурсов и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов.

Действующая региональная программа капремонта предусматривает проведение первоочередного вида работ для каждого многоквартирного дома. В соответствии с законом программа подлежит ежегодной актуализации. За срок, на который она рассчитана, в домах будут проведены все виды работ по капитальному ремонту общего имущества, в соответствии с минимальным перечнем, указанным в Жилищном кодексе РФ.

– Есть ли у жильцов возможность провести капремонт раньше запланированного срока. Как это сделать?

– Срок и очередность проведения того или иного вида капремонта определяется органами местного самоуправления на основании технической необходимости проведения работ, срока эксплуатации МКД, степени его износа и так далее.

Региональный краткосрочный план формируется исходя из потребности в финансировании на проведение капремонта многоквартирных домов в соответствующем году и планируемого годового объема фонда капитального ремонта, сформированного за счет взносов собственников.

Для того чтобы поменять срок проведения капитального ремонта, необходимо принять соответствующее решение на общем собрании собственников и протокол собрания направить в администрацию города в срок до 1 марта года, предшествующего году проведения капитального ремонта.

В свою очередь, ежегодно до 30 марта органы местного самоуправления направляют в министерство энергетики и ЖКХ Самарской области перечень МКД, в которых капремонт предлагается провести ранее/позднее периода, предусмотренного региональной программой, и перечень многоквартирных домов, которые признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. По результатам этой работы программа актуализируется.

Если при актуализации, при поступлении принятых обращений отсутствует возможность перенести срок выполнения работ на более ранний, то собственники, формирующие фонд капитального ремонта на счете регоператора, могут принять решение о дополнительном взносе для оплаты этих работ.

Стоимость досрочно проведённых работ по капремонту засчитывается в счет исполнения обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственников, формирующих фонд капремонта у регионального оператора.

Такое решение реализуется собственниками по мере накопления средств на специальном счете. В случае если средств недостаточно, привлекаются кредитные ресурсы.

– Несмотря на работу, проделанную Фондом капитального ремонта и членами Общественного совета при Фонде, подрядчики приступили к выполнению работ не на всех участках, запланированных в этом году. С чем это связано?

– Как уже было сказано, предварительный прогноз объема капитального ремонта в плановом году напрямую зависит от объема доступного финансирования, от своевременного и легитимного исполнения собственниками своих обязанностей по подготовке к проведению капремонта: своевременному проведению собраний, легитимному избранию представителя от МКД, своевременному согласованию смет и видов работ по капремонту.

Только активное содействие жильцов, их высокая самоорганизация позволяют в условиях пилотного года работы системы капитального ремонта проводить капремонт на их территории с опережением сроков.

К сожалению, далеко не все жители МКД отвечают этим критериям. Низкая активность, социальная разобщенность, неорганизованность, а также слабый уровень образованности становятся причиной, по которой жители самостоятельно срывают капитальный ремонт в своих домах.

Для решения этой проблемы в области работает большое число общественных организаций, которые проводят дополнительную просветительскую работу. Помимо этого, общественники несут контрольно-ревизионную функцию в области реализации программы капитального ремонта.

Не последнюю роль играет конъюнктура строительного рынка, сложившаяся в области сегодня. Формирование пула добросовестных подрядчиков, действующих в рамках контролируемого ценового коридора оказания услуг, требует определенного времени.

– Кто отвечает за качество проведенного ремонта? Как осуществляется контроль?

– Специалисты регионального оператора контролируют качество работ, участвуют в проверках хода ремонта. Приемку услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества осуществляет комиссия, куда также входят представители регоператора, а также подрядной организации, МКД, администрации, УК или организации, управляющей МКД, организации, осуществляющей технический надзор. Затем заключение о проведении капитального ремонта выдает ГЖИ.

На каждый вид ремонтных работ устанавливается гарантия от 5 лет и выше, в течение которых подрядчик будет обязан за свой счет устранять выявленные в процессе эксплуатации недочеты, если, конечно, они возникнут.

– Какие нововведения появятся в программе капремонта в следующем году?

– С 1 сентября 2014 года отменяется норма, ограничивающая право ТСЖ, управляющего несколькими многоквартирными домами, количество квартир в которых в сумме составляет более чем 30, быть владельцем специального счета для формирования фонда капремонта.

Кроме того, с 1 января 2015 года владельцем специального счета для формирования фонда капитального ремонта может быть управляющая компания, тогда как ранее владельцами спецсчета могли быть только ТСЖ, ЖСК и регоператор.

Совместно с Общественной палатой Самарской области мы планируем продолжить проведение обучающих разъяснительных семинаров и видеоконференций для собственников и ОМС муниципальных образований Самарской области.