За что с нас требуют шесть рублей с квадратного метра?

С 1 марта в соответствии с законом Самарской области «О системе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах…» собственники квартир будут обязаны платить 5,07 рубля (в домах не выше 5 этажей) и 5,84 рубля (в домах выше 5 этажей) на капитальный ремонт. Возможно, кому-то новые расходы покажутся незначительными, но у меня в отношении моей квартиры получилось больше 1000 рублей в месяц. Совсем не пустяк при значительных расходах на многодетную семью и растущих коммунальных платежах. И у меня нет ни малейшего желания их платить.

Я попытался выяснить, не нарушаются ли права собственников жилья принудительным механизмом сборов на капитальный ремонт, и насколько обоснован предложенный властями подход в принципе. Думаю, это не только мне интересно.

Об авторе:
Кокорев Олег Николаевич, владелец агентства «Страховой Советник Кокорев». С 1972 года проживает в Самаре. Женат, пять детей. Стаж в страховании: 21 год.
Предыдущие места работы:
– до августа 2007 года – директор Самарского филиала ОАО «Московская страховая компания»;
– 2003-2006 годы – директор филиала страховой компании «МАКС» в Самаре;
– 1992-2003 годы – генеральный директор ЗАО «Самарское страховое общество»;
– 1990-1991 годы – журналист в газетах «Волжский комсомолец», «Самарская газета». Образование: диплом инженера-математика по окончании факультета «системотехника» Куйбышевского авиационного института (1982–1988 годы).
Дополнительное образование и стажировки:
– 1994 год – стажировка по программе «Бизнес для России», Washington State University (США);
– 1995 год – изучение финансовой системы Великобритании в Thames Valley University (Лондон) с последующим трудоустройством на три месяца в британскую страховую компанию Pearl Assurance в графстве Кембридж по программе министра финансов Великобритании;
– 1996 год – обучение в течение двух месяцев на «Специальной страховой сессии» в Госдепартаменте США, Вашингтон;
– 2005-2006 годы – дополнительное образование по специальности «финансы и кредит» по Президентской программе в Самарском государственном экономическом университете, дипломная работа «Страховое обеспечение банковского кредитования»;
– август-сентябрь 2006 года – стажировка по программе правительства Японии в Tokyo-Mitsubishi-UFG банке в Токио, Япония, по теме «Вступление России в ВТО».

Юристы сказали мне, что хотя порядок сбора взносов на капремонт и похож на скрытое налогообложение, но уплаченные деньги обещают вернуть в форме проведенного ремонта дома. Поэтому налогом на недвижимость взносы на капремонт назвать нельзя. Но ведь будущий ремонт в моем доме пройдет неизвестно когда. И непонятно, кто будет жить в моей нынешней квартире! Не совсем так. Каждый дом в соответствии с областной программой получает дату планируемого капремонта в зависимости от его нынешнего состояния. Даже если будут происходить сделки с вашей квартирой, то новые владельцы также будут продолжать делать обязательные взносы. Квартира, таким образом, кроме ее состояния в момент продажи, с точки зрения рынка недвижимости получает дополнительную характеристику – предполагаемую дату капитального ремонта дома.

Но ведь квартиры – это же наша собственность! Разве владельцы не могут сами решить вопрос с ремонтом дома? На практике случаев, когда владельцы изношенных домов сами могли собрать миллионы на капремонт, практически нет. Причем основная масса жителей России считает, что отвечает только за то, что непосредственно находится в их квартире. За то, что за порогом: в подъезде, подвале, на крыше – должны отвечать ТСЖ, УК, районные, городские, областные власти... и далее до президента РФ. Но не собственник квартиры.

Однако на самом деле у государства есть обязательства по капремонту только перед жителями домов, которые в момент приватизации уже в нем нуждались. Но у него нет ответственности за другие жилые объекты и нет средств на их капитальный ремонт. К сожалению, для основной массы российских владельцев жилья вряд ли возможен иной механизм формирования фонда капремонта, кроме обязательного.

Я живу в доме, где организованные собственники и образцовое ТСЖ. Мы кроме основных коммунальных платежей вносим дополнительные взносы в резервный фонд ТСЖ. Дому чуть более 10 лет, но поскольку его сдавал вороватый застройщик, нам уже пришлось делать не только текущий, но и частично капитальный ремонт. Я нисколько не сомневаюсь, что наше ТСЖ за счет собственного резервного фонда и дополнительных взносов собственников может провести ремонт здания, когда это будет нам необходимо. Без указки сверху.

Зачем наше ТСЖ и почему форму ТСЖ вообще не освободили от обязательных взносов на капремонт? Увы, таких товариществ собственников жилья, как наше, пока немного. Наоборот, очень много фиктивных ТСЖ, которые фактически являются управляющими компаниями. И много ТСЖ, где владельцы квартир еще не научились контролировать их работу, относятся равнодушно и к плохой работе, и к нечистоплотности председателей ТСЖ.

Поэтому разработчики закона о капремонте включили ТСЖ в общую обязательную систему. Но ТСЖ и жилищные кооперативы формируют фонды капремонта не так, как собственники, использующие управляющие компании. ТСЖ, обслуживающие один дом, накапливают средства на капремонт на собственном специальном счете, с которого можно расходовать средства только на ремонт их дома.

ТСЖ, у которых на балансе несколько домов, имеют право формировать фонды капитального ремонта на нескольких спецсчетах (по каждому дому), которые откроет для них Региональный оператор капремонта. Таким образом, средства ТСЖ накапливаются отдельно от «общего котла» или, как его иначе называют, общей «кассы взаимопомощи», которые формируют на основном счете Регионального оператора клиенты управляющих компаний. ТСЖ могут менять сроки капремонта, перечень планируемых работ, так как они самостоятельно, отдельно формируют свои фонды.

К сожалению, законодатели установили ТСЖ очень короткий срок (до 1 февраля) на проведение процедур с открытием спецсчетов на капремонт. Те ТСЖ, кто «проспал» и увлекся новогодним отдыхом , будут перечислять деньги в «общий котел». По меньшей мере два года. Прежде чем смогут формировать свои фонды капитального ремонта отдельно.

Можно ли доверять средства Региональному оператору по капремонту? Увидим. Это некоммерческая, негосударственная организация, созданная под контролем областных властей. Региональный оператор будет нести свои расходы по утвержденной смете. А нарушения и злоупотребления возможны при размещении средств и выборе строительных подрядчиков для проведения ремонтных работ.

Средства, накапливаемые на капремонт, разрешили размещать на спецсчетах только банков, имеющих уставный капитал более 20 миллиардов рублей. Таких банков достаточно. Но, как обычно, власти признали из этой группы банков полностью соответствующими всем требованиям только государственные: Сбербанк, Внешторгбанк, Россельхозбанк… Остальные банки допустят к «пирогу», когда от него ничего не останется. Все спецсчета будут уже открыты.

Я изучил для себя и поделился с вами тем, что узнал об обязательных взносах на капремонт.

Согласился ли я с предложенным властями механизмом? Нет, хотя в нем есть своя логика. Мое личное мнение: закон об обязательных сборах на капремонт принят не своевременно. Путин и его команда не справились с реформой ЖКХ. Стоимость коммунальных услуг постоянно растет. Причем растет благодаря поддержке государством «естественных» монополий. А конкуренция на рынке ЖКХ отсутствует.

В стране экономический спад, высокая инфляция и падение курса рубля. Зато властная вертикаль и «управляемая вручную» демократия позволяет принимать любые законы. И решать все проблемы за счет дополнительных взносов рядовых граждан.