Сергей Шаповалов, генеральный директор ООО «ИнформЭлектро»: «На сегодня для горожан провести капитальный ремонт своих домов – невозможно»

Износ тольяттинских домов первых массовых серий достаточно высок. Реанимировать стареющие многоэтажки за свой счет их небогатые жители не в состоянии. Новаторский вариант решения проблемы предложила местная компания: на средства инвесторов можно надстраивать мансарды, которые затем станут привлекательным предложением на рынке недвижимости. Население реконструируемых зданий взамен на согласие обзавестись новыми соседями получит капитальный ремонт. А город – обновленный облик, близкий к европейскому. Выгоды проекта очевидны, однако пока его реализация в Тольятти тормозится. О причинах этого рассказал директор ООО «ИнформЭлектро» Сергей Шаповалов.

– Сергей Викторович, почему для Тольятти актуальна реконструкция домов с помощью надстройки мансард?

– Жилой фонд первых массовых серий (многоэтажки Центрального района) строился в короткие сроки и сейчас его физический износ достиг 30%. Населяют его в основном малообеспеченные люди, которые сами не могут не то что отремонтировать, хотя бы снизить энергопотребление домов и как-то поднять уровень жизни в них. Для горожан на сегодняшний день это из разряда невозможного.

По федеральному закону №185 в 2007 году была создана государственная корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ», которая предоставляла финансовую поддержку субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на капитальный ремонт многоквартирных домов. Однако недавно в госдуме в первом чтении приняли закон, который гласит, что с 2013 года фонд больше не будет выделять деньги на эти цели. Принято решение о тиражировании опыта Татарстана на территории России. Что это значит? Может, я скажу крамольную вещь, но мне кажется, по сравнению с нововведением МММ отдыхает. Источником финансирования капитального ремонта остаются жители. В каждом регионе должен появиться мини-фонд, куда люди будут делать взносы вне зависимости от того, живут они в новом доме или старом. Платить будут все без исключения, а вот использовать деньги, накопленные в результате такой складчины, – по очереди. Сначала она дойдет до населения старых домов, со временем – до жителей сегодняшних новостроек. Но чем больше домов, тем выше вероятность, что «ишак» сдохнет. Это мое личное мнение, я могу и ошибаться.

В перспективе – дальнейшее ухудшение состояния домов первых массовых серий, серьезное обострение социальной обстановки, которую и без того накаляет ежегодное повышение уровня оплаты жилищно-коммунальных услуг. Я знаю, что уже сегодня некоторые тольяттинцы отказываются от горячего водоснабжения. Они предпочитают установить в доме электронагреватели. Если таких умных людей будет становиться все больше, мы можем пойти по пути Украины, где едва ли не более 30% городов не имеют системы центрального теплоснабжения. Когда российский газ там стал очень дорог и люди уже не могли за него платить, они отказались от центрального теплоснабжения. Тем самым сняв с себя еще и бремя по оплате ремонта изношенных теплосетей.

– Насколько безопасен надстрой мансардных этажей?

– Запас несущих способностей типовых домов первых массовых серий (говорю о хрущевках) позволяет «нарастить» их на один–два этажа без усиления несущих конструкций, стен и фундаментов. Так, в отчете мэрии о выполнении программы реконструкции и реабилитации жилых домов массовых серий за 2007 год говорится о результатах технического обследования многоэтажек: большинство из них имеют большой запас прочности по основным конструктивным элементам. На тот мониторинг состояния домов муниципалитет выделил около пяти миллионов рублей, если необходимо подтверждение его серьезности – у меня есть текст документа и адреса осмотренных домов. Кроме того есть патент на надстройку мансардных этажей, техническое решение.

– Как технически вы намерены воплощать свою идею?

– Реконструкция домов выполняется за счет частных инвестиций. Подчеркну особо: я не рекомендую привлекать государственные или муниципальные деньги. Это лишь второй вариант: реконструкция может быть выполнена за счет бюджетных средств путем создания муниципального револьверного фонда (становится поручителем для субъектов малого и среднего предпринимательства, выигравших торги на выполнение муниципального заказа. – Прим. авт.). Этот способ господдержки сейчас используют для реконструкции домов во многих городах.

Для стратегического плана развития представляли паспорт инвестиционного проекта, в котором рассчитали ремонт 20 жилых домов – он составил 800 миллионов рублей. Но сейчас говорим о пилотном проекте, для которого потребуется около 30 миллионов рублей на один дом. Срок реализации проекта – 240 дней, окупаемость – два года.

– Насколько широко применяется практика надстройки мансард?

– В Европе уже давно проводят реконструкцию домов за счет постройки мансард. Польза очевидна, в частности, в энергопотреблении. Так, в домах Дрездена до реконструкции удельное потребление энергии было 200 киловатт в час на квадратный метр, а стало – 50–60 киловатт в час на «квадрат». К этому надо стремиться и России. Пока же мы на самом последнем месте по энергоэффективности. Так, из отчетов чиновников следует, что в Тольятти расходуют больше 270 киловатт в час на квадратный метр.

Частные случаи реконструкции и снижения уровня энергопотребления за счет надстроя мандсард есть в Челябинске, Миассе; в Нурлате почти полгорода застроено мансардами (здесь действует программа по возведению мансард для молодых семей). В Чехословакии есть целый квартал мансардных домов, которые появились в результате партнерства государства, частных инвесторов и за счет грантов.

– В чем конкретно будет выражаться выгода жителей, давших согласие на увеличение этажности своих домов?

– Наш проект дает возможность строительства жилья без дополнительного потребления энергоресурсов, снижение удельного их потребления, обновление облика города и так далее. Мы обязуемся устроить новую систему отопления с регулируемым расходом тепла в зависимости от наружной температуры. Если жители решат установить такую самостоятельно, окупаемости (за счет разницы между оплатой по факту и по нормативу) им придется ждать в среднем пять лет. Также мы беремся установить регулирующую аппаратуру, радиаторы, общедомовые приборы учета расхода энергии. Здесь средняя окупаемость – три года. Дальше – замена окон на энергосберегающие. Это в принципе мероприятие неокупаемое. Как и утепление внешних стен, которое мы также проведем. Все это в итоге повлияет на снижение потребления энергоресурсов.

Плюсы для жителей очевидны: они ничего не платят, все расходы – на капитальный ремонт, обязательное техническое обследование фундамента, стен, здания – несут инвесторы еще до надстроя мансарды.

– Вы намерены тиражировать свою идею на территории всей России?

– Об этом уже забыли: упустили время. Прошло почти два года, и другие компании стали воплощать похожие проекты в различных регионах страны. По крайней мере, в четырех городах уже построили мансарды, даже в Самаре идет строительство по аналогичному нашему проекту.

– Что тормозит реализацию проекта в Тольятти?

– К нам обращались жители, пожелавшие поучаствовать в проекте. Но их дом был панельным, построенным в 60-е годы. В 2030 году его уже придется сносить: надстраивать этажи нет смысла. Поэтому отказали людям. А вот в кирпичном доме готовы начать проект.

В целом нельзя сказать, что его реализации что-то или кто-то мешает. Я проводил встречи с жильцами двух домов по улицам Жилина и Ленинградской: два подъезда из трех за наше предложение, третий – против. В принципе, и его можно уговорить, к тому же для принятия решений по дому необходимо не более 70% голосов собственников. Люди понимают все плюсы: они ничего не платят за капитальный ремонт дома, он получает энергоэффективную систему, его стоимость возрастает примерно на 20%. Но тольяттинцев останавливают страхи. И главный из них касается позиции местной власти – депутатов и чиновников мэрии. Знают ли они о проекте? Если да, то почему ничего не известно об их позиции? То есть люди, как обычно, хотят, чтобы муниципальные власти дали гарантии.

Напомню, что наша программа реконструкции жилого фонда первых массовых серий включена в стратегию развития Тольятти до 2020 года. Соответственно, одобрена депутатами и мэром. Они внесли ее в число трех рекомендуемых к реализации в Тольятти, наряду с проектом создания многофункционального жилого комплекса на намывной территории Куйбышевского водохранилища под названием «Ставрополь на Волге». Уверен, как только мэрия начнет более активную информационную поддержку проекта, он пойдет. Проблем с инвесторами нет: они есть и готовы вкладывать деньги.