Как вернуть сотни тысяч рублей с покупки жилья: инструкция, которая позволит сэкономить по-настоящему

Налоговый вычет — это возврат уже уплаченного налога на доходы (НДФЛ). Вы получаете не подарок от государства, а свои же деньги, которые работодатель перечислил в бюджет.

Право на вычет есть у любого налогового резидента России, который:

• официально работает и платит НДФЛ;

• купил квартиру, дом или комнату (или долю в них);

• потратил на это собственные или кредитные деньги.

Важное ограничение: сделка не должна быть заключена с близкими родственниками (супругами, родителями, детьми, братьями и сестрами). В этом случае в вычете откажут.

При приобретении квартиры в кредит возникают два самостоятельных права:

1. Имущественный вычет — возврат налога с суммы, потраченной на покупку жилья. Лимит — 2 миллиона рублей на человека.

2. Вычет по ипотечным процентам — возврат налога с суммы процентов, уплаченных банку. Лимит — 3 миллиона рублей на человека.

Оба лимита закреплены за человеком один раз в жизни.

Сумма возврата зависит от ставки НДФЛ, по которой облагался ваш доход. С 2025 года ставки прогрессивные.

По имущественному вычету (с 2 миллионов рублей):

• при ставке 13% — 260 000 рублей;

• при ставке 15% — 300 000 рублей;

• при ставке 18% — 360 000 рублей;

• при ставке 20% — 400 000 рублей;

• при ставке 22% — 440 000 рублей.

По вычету на проценты (с 3 миллионов рублей):

• при ставке 13% — 390 000 рублей;

• при ставке 15% — 450 000 рублей;

• при ставке 18% — 540 000 рублей;

• при ставке 20% — 600 000 рублей;

• при ставке 22% — 660 000 рублей.

Если вы заявляете оба вычета по одной квартире, итоговая сумма для одного человека складывается из двух.

При ставке 13% один человек может вернуть до 650 тысяч рублей (260 тысяч за покупку + 390 тысяч за проценты). При максимальной ставке 22% — до 1,1 миллиона рублей (440 тысяч + 660 тысяч).

Если квартира куплена в браке, она считается совместно нажитым имуществом независимо от того, на кого оформлен договор. Каждый из супругов имеет право на свои лимиты — по 2 и 3 миллиона рублей. Это значит, что семья из двух работающих супругов может рассчитывать на суммы вдвое больше.

При ставке 13% у обоих:

• один супруг — до 650 тысяч рублей;

• оба супруга вместе — до 1,3 миллиона рублей.

При ставке 15%:

• один — до 750 тысяч рублей;

• семья — до 1,5 миллиона рублей.

При ставке 18%:

• один — до 900 тысяч рублей;

• семья — до 1,8 миллиона рублей.

При ставке 20%:

• один — до 1 миллиона рублей;

• семья — до 2 миллионов рублей.

При ставке 22%:

• один — до 1,1 миллиона рублей;

• семья — до 2,2 миллиона рублей.

Если у супругов разные ставки, итоговая сумма считается индивидуально для каждого.

Чтобы оба супруга получили деньги, нужно подать в налоговую заявление о распределении вычета. В этом документе супруги сами решают, кто сколько процентов заявляет. Пропорция может быть любой: 50/50, 100/0, 70/30.

Заявление подписывают оба и прикладывают к декларациям 3-НДФЛ. Если пропорция меняется (например, в следующем году доходы стали другими), можно подать новое заявление — это разрешено делать ежегодно.

1. Лимиты в 2 и 3 миллиона закреплены за человеком один раз в жизни.

2. Если вы выбрали не всю сумму, остаток по имущественному вычету можно перенести на другой объект.

3. С вычетом по процентам ситуация сложнее. Он привязан к конкретному объекту. Если лимит в 3 миллиона по этой квартире не исчерпан, а кредит закрыт досрочно, остаток сгорает — на другую квартиру его не перенести. Поэтому перед досрочным погашением стоит оценить, выгодно ли это.

4. При рефинансировании ипотеки право на вычет сохраняется, если в новом договоре есть ссылка на первоначальный кредит.

Через налоговую. По окончании года подается декларация 3-НДФЛ с подтверждающими документами. Срок проверки — до трех месяцев, затем месяц на перечисление денег. Вернуть налог можно за три предыдущих года, но не раньше года покупки.

Через работодателя. Не дожидаясь конца года, можно получить в налоговой уведомление о праве на вычет и передать его в бухгалтерию. Тогда с зарплаты перестанут удерживать НДФЛ до полного исчерпания суммы вычета. Этот способ не требует заполнения декларации.

• Паспорт;

• справка о доходах;

• ипотечный договор;

• договор купли-продажи или ДДУ;

• справка из банка о сумме уплаченных процентов;

• свидетельство о праве собственности или акт приема-передачи;

• заявление на возврат налога.

Если квартира куплена в браке, дополнительно потребуется заявление о распределении вычета между супругами.

В феврале 2026 года в Госдуму внесли законопроект, предлагающий увеличить лимит вычета по ипотечным процентам с 3 до 6 миллионов рублей. В случае принятия закона максимальный возврат при ставке 13% вырастет до 780 тысяч рублей на человека. Новые правила могут заработать с 2027 года.