Как купить квартиру без денег: 20 главных вопросов об ипотеке

Читатели в прямом эфире E1.RU завалили вопросами гостью студии — риелтора и собственницу агентства недвижимости «Квико» Анну Ермакову.

Речь шла о снижении ключевой ставки, о новых правилах семейной ипотеки, о том, есть ли какие-то лазейки, чтобы купить сейчас квартиру выгодно, и о многом другом. Все вопросы вместе с ответами наши коллеги собрали в одном материале и поделили их по темам.

— У меня на руках 50% суммы от стоимости однокомнатной квартиры. Что сейчас выгоднее: положить эти деньги под проценты и копить дальше на покупку или взять ипотеку, несмотря на то, что ставка высокая?

— На самом деле можно вообще взять рассрочку без платежей. Если у вас есть 50%, некоторые застройщики от года до двух дают вообще без платежей. То есть вы половину стоимости квартиры оплачиваете, фиксируете цену и дальше только через два года начинаете платить.

Второй вариант: если жить нужно здесь и сейчас в квартире, то, конечно, лучше рассмотреть вторичный рынок квартир. Третий вариант: если это квартира, допустим, для сдачи в аренду и вы хотите сейчас уже получать с нее доход, можно купить у застройщика по субсидированной сниженной ставке, допустим, на 3–5 лет и уже сейчас сдавать эту квартиру. Всё зависит от цели.

— Как купить квартиру тем, кто не подходит под льготные категории?

— Основные способы покупки квартиры сейчас — это льготные программы, особенно семейная ипотека, второе — это рассрочки. Это классная альтернатива, когда ты покупаешь квартиру, фиксируешь стоимость и без удорожания, без процентов банку выплачиваешь какие-то равные платежи от 30 до 50 тысяч рублей на срок строительства, а далее выходишь в ипотеку.

Классическая схема рассрочки — это выплата всей квартиры до окончания строительства большими платежами. То есть пока дом строится два года, нужно выплатить полностью всю стоимость квартиры.

Кроме рассрочки есть стандартная ипотека. Пока все думают, что базовая ипотека стоит каких-то бешеных 20% годовых, многие не идут покупать квартиру, но по факту застройщики сейчас субсидируют ее. Есть такие классные программы, как 6% на три года, 8% на пять лет и 0,1% на один год, 13,9% на весь срок. Поэтому, если вы не подходите под льготные программы, сегодня реально купить квартиру выгодно и без удорожания. Застройщики идут на это.

— Будут ли снижаться, наконец, цены на недвижимость в связи с падением спроса из-за дорогой ипотеки?

— Существует огромное количество вариантов, как можно купить недвижимость, не используя дорогую ипотеку, а цены снижаться не будут.

— Когда уже снизится процентная ставка?

— Сбербанк анонсировал, что к концу года они ожидают 12% годовых. Но это не гарантия: это их ожидания, их прогноз. Но все-таки мы видим тенденцию на снижение ключевой ставки.

— Если я не хочу, можно не платить по ипотеке? Есть ли какой-то срок, во время которого можно не вносить платежи без последствий?

— Если вы не платите, вы ухудшаете свою кредитную историю, у вас сразу же, с первого месяца фигурируют просрочки. Банк, скорее всего, где-нибудь через полгода отразит, что вы злостный неплательщик, то есть через полгода начнутся процедуры досудебных обращений, потом судебные, квартиру выставят на торги.

На самом деле мы вступаем в такую эпоху кредитной истории, когда она очень важна. Многие работодатели при приеме на работу обращаются к бюро кредитных историй, поэтому я бы советовала, если нет возможности выплачивать ипотеку, сдать квартиру, придумать другие пути, но платить.

— Можно ли еще взять кредитные каникулы?

— Кредитные каникулы есть, но не стоит забывать, что за них вы заплатите в будущем. Вам пересчитают и реструктуризируют этот кредит, и дальше вы заплатите больше. И еще: когда у вас есть кредитные каникулы, это отражается в будущем в кредитной истории, и если вы будете брать ипотеку, это будут учитывать. Поэтому кредитные каникулы — это невыгодно.

— Банк, в котором я брал ипотеку, переименовали. У банка с новым названием я ничего не брала. Можно не платить ипотеку?

— Нет, нельзя. У вас есть кредитный договор, и вы обязаны по этому договору выплачивать ипотеку. Скорее всего, вас уведомили, появился новый расчетный счет, и вы должны выполнять свои обязательства.

— Как взять ипотеку с зарплатой в 90 тысяч рублей? Сколько нужно зарабатывать, чтобы сегодня потянуть ипотеку?

— Здесь больше вопрос в том, сколько вы реально готовы отдавать в месяц, чтобы взять ипотеку. Ни для кого не секрет, что сегодня в банках можно указать неподтвержденный дополнительный доход. Поэтому если официальная зарплата 90 тысяч, то вам 100% одобрят ипотеку с максимальным платежом в 45 тысяч, если кредитная история действительно хорошая.

— Когда ипотека станет ненужной? Наступят ли времена, когда все будут предпочитать аренду покупке?

— На самом деле всё упирается просто в стоимость недвижимости. Чем больше будет дорожать недвижимость, тем больше будет процветать аренда. Вопрос в том, как мы будем оплачивать эту аренду в пенсионном возрасте, когда уже не сможем работать. Как мы будем защищены от этого?

На моей практике клиент, который не хотел покупать квартиру и снимал жилье в аренду, однажды пришел и сказал: «Я за пять лет поменял 13 квартир, потому что одну начали продавать, вторую затопило, в третьей что-то с собственником и так далее. Пожалуйста, можно я уже куплю квартиру и никуда не поеду из нее?»

И это тоже такой момент: нет пожизненной сдачи квартиры в аренду. Всё заканчивается, и договор аренды тоже.

— Можно ли завещать ипотечную квартиру, если она на балансе банка?

— Она не на балансе банка, а в залоге у него, но собственник — вы, и вы можете ее завещать.

— Когда вернется льготная ипотека от государства на новостройки для всех?

— Льготная ипотека, какой она была, не вернется никогда. Это стоит понимать, потому что эта господдержка разогнала максимально цены на недвижимость. Цены в связи с этим не упадут всё равно, потому что инфляция достаточно высокая.

— Скажите, для инвалидов есть какая-то льгота по ипотеке?

— Если дети-инвалиды до 18 лет, можно взять семейную ипотеку. Для взрослых инвалидов льгот нет, но ипотеку выдают без проблем. Всё упирается в трудоустройство и возможности оплаты.

— Если супруги были в браке, развелись и вновь зарегистрировали брак, то условия по семейной ипотеке для этой пары обнуляются или уже всё?

— Нет, не обнуляются. Вы купили квартиру, вы подписали кредитный договор, ваш кредитный договор действует тот срок, на который он подписан.

— Сказали, что изменится ставка по составу семьи: один ребенок — 10%, второй — 6%, третий — 4%. На какую сумму кредита при этом рассчитывать — всё так же 6 миллионов?

— Это обсуждается, но эти условия еще не приняли. Скорее всего, в первом полугодии мы увидим изменение ставки. И, конечно, сейчас очень-очень муссируется история списания ипотеки за рождение четвертого ребенка. Я очень ратую за то, чтобы именно эта инициатива действительно появилась, потому что фактически, как ни крути, квартирный вопрос очень важен для семьи.

Лимит остается тем же, но есть комбоипотека, которую можно оформить до 15 миллионов. Там будет средневзвешенная ставка: 6 миллионов под ставку 6%, а остальной хвостик — по рыночной ипотеке. Получается примерно 18%.

— Почему нельзя сделать маленький процент по ипотеке для семьи, которая в браке, но еще не имеет ребенка? Ведь мы хотим пожениться, завести детей. Какие варианты поддержки для тех, кто только что поженился?

— Раньше была ипотека для молодой семьи, и ее фишкой было как раз таки, что в совокупном доходе участвовали родители. Сейчас такого нет и не будет. Очень многие спекулируют на тему семейной ипотеки, говорят: «Давайте дадим ипотеку в долг, и потом они должны родить». Но мне кажется, это не будет реализовано. А если не случатся роды или случатся не в тот период? Вопросов много, и я более чем уверена, что государство не пойдет с этим играть.

— Обязательно ли иметь официальный брак для получения семейной ипотеки?

— Каков минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке и по каким ставкам она будет в ближайшие год-два?

— Первоначальный взнос — 20%, а ставка пока та, что есть, — 6%. Но мы увидим дифференцированную ставку — скорее всего, в этом году.

— Какие условия для одобрения ипотеки без первоначального взноса?

— Наличие семейной ипотеки. И не все застройщики работают с этой программой. Как правило, застройщик выделяет определенный пул квартир, и уже есть клиенты с одобренной ипотекой, которые сидят и ждут. В открытые источники эти квартиры не попадают. Поэтому, если вы хотите взять ипотеку без первоначального взноса, вам лучше обратиться к агентам, которые работают с этим.

— Если уже сейчас есть семейная ипотека, после ее выплаты можно будет взять еще квартиру после рождения третьего ребенка?

— Это как раз таки такой лайфхак. После погашения предыдущей семейной ипотеки и рождения нового ребенка можно взять новую семейную ипотеку. До 2030 года эта возможность есть.

Прочитайте также недавнюю колонку Анны на E1.RU, в которой она рассказала, как семьи с детьми могут получить налоговый кешбэк.

Все новости о ситуации на рынке недвижимости, в том числе об ипотеке, мы собираем в специальном разделе.