Отгородились от народа: как берег Волги превратился в самарскую Рублевку

Мы ходим мимо этих дворцов вдоль Волги, но нам не дано заглянуть за трехметровый забор. Мы гадаем, кто живет на самарской Рублевке, и рассуждаем, как эти люди получили народную землю в 90-е. Но что на самом деле таит в себе огромный коттеджный массив с первой по девятую просеки? Что это: образчик европейской и американской застройки или пример безвкусной роскоши ради роскоши? Мы выяснили, почему территория просек прославилась как самарская Рублевка, и дали ответ, хорошо это или плохо.

Эксперты говорят, что земля просек всегда была популярна у элиты. Причина — близость к Волге, свежий воздух, много зелени, нахождение в черте города. В царской России эту часть берега, включая нынешнюю территорию Загородного парка, разобрали господа под летние усадьбы. Купеческие дома сохранились до сих пор в санатории «Волга» на 7-й просеке и в санатории имени Чкалова на 9-й просеке.

При советской власти земля перешла в руки государства. Самые большие участки отвели под санатории и детские лагеря. Участки поменьше раздали гражданам под дачи.

Перестройка и развал СССР снова изменили облик локации. Земли раскупили частники, чтобы построить вместо деревянных дач те самые элитные коттеджи, которые мы видим там сейчас.

Сейчас недвижимость на просеках предназначена для категории выше среднего класса. Цены — высокие, но интерес к территории стабильный.

— Просеки — район активный, ликвидный. Я думаю, что спрос, как и предложение на ближайшее десятилетие будут там стабильны. Плюсы очевидны: приличные соседи, комфорт, возможность выйти на участок. Некоторые неудобства есть. Например, ребенок не везде в школу пешком дойдет. Но это уже иной параметр, — рассказал гендиректор агентства по недвижимости Дария Саурова.

Людей, которые покупают и продают здесь недвижимость, риелтор разделяет на три категории — по степени богатства. Во-первых, это молодые семьи, которые покупают земельный участок в ипотеку, чтобы построить дом по своему вкусу.

Во-вторых, люди, которые могут без ипотеки позволить себе и землю, и готовый дом даже с учетом ремонта.

— 13–15 миллионов рублей — вот тот минимум, который позволяет приобрести земельный участок с приличной постройкой, — сообщила риелтор.

А самую дорогую недвижимость, как правило, покупают и продают через знакомых. К таким сделкам, по словам риелтора, посторонних не допускают, поэтому и суммы определить невозможно.

При этом владельцы элитных домов еще и делают на них деньги — некоторые коттеджи сдают в аренду простым людям. По информации Дарии Сауровой, они пользуются большим спросом, чем загородные особняки.

Кто же является коренным населением самарской Рублевки? И так ли хорошо там жить? Немного о подробностях местного быта нам поведал житель коттеджа на 9-й просеке Геннадий:

— Мой отец выбрал это место, потому что в городе был больше налог, а просека считалась дачным массивом. Отец объединил пять заброшенных участков, которые пустовали еще с 90-х. На возведение самого дома и приведение территории в порядок ушло 5 лет и около 60 миллионов рублей. Сейчас построить с нуля дом, как у нас, здесь будет стоить около 100 миллионов.

В общей сложности владения семьи занимают полгектара, а площадь дома — примерно 430 кв. м. Там есть комнаты, сравнимые по размерам с однушкой. Также в доме пять санузлов.

— Главный минус жизни в таком доме — это уборка. Ее нужно делать очень часто, потому что коттедж — это огромный пылесборник. Без уборщицы здесь никак. Если есть сад, то нужно и садовника содержать. А чтобы закупиться продуктами, нужно ехать в большие супермаркеты, — рассказывает житель просеки.

Кроме того, молодой человек поведал нам о внутренней иерархии между просеками. Самой элитной считается первая, за ней вторая, на третьем месте — девятая.

— По соседству с нами живет семья генерал-полковника, один из вице-мэров Самары, другие работники городской администрации, а также врачи и адвокаты. Молодежи на самарской Рублевке практически нет, — рассказал Геннадий.

Как говорит житель особняка, самарская Рублевка также разделена по стилю. На каждой линии коттеджи выполнены в похожей манере, так как застраивали их одновременно.

— Например, на 9-й просеке стиль застройки ближе к Италии и в целом к старой Европе. В отделке используется мрамор, натуральные камни.

Но, как говорит глава самарской строительной фирмы, фешенебельная отделка материалами из Испании и Италии характерна для всех домов на просеках вне зависимости от расположения:

— Конечно, не сусальное золото, но мрамор, роскошные портьеры и картины на стенах присутствуют практически всегда. Но я называю такие ремонты «богатые тоже плачут». Это дико дорого и зачастую некачественно.

Профессиональные архитекторы тоже со скепсисом относятся к вычурным особнякам.

— Там, конечно, есть отдельные случаи хороших построек, но в целом, конечно, хаос. Многие особняки страдают дурновкусием, — тактично отмечает самарский архитектор Дмитрий Орлов.

При этом коттеджи на просеках имеют изъян, который скрыт от глаз за лоском и излишествами. Дело в самой земле, на которой стоят усадьбы. Близость Волги является одновременно и плюсом, и угрозой.

— Там карстовые территории. Это такие террасы, нисходящие к Волге, в основе которых доломит, щебенка, проще говоря. Он произошел из отложений моря, которое раньше тут было. Камень не очень прочный, размывается водой. Там могут образоваться воронки, пещеры и все прочее. Плюс из-за серьезного уклона в сторону Волги возможны сходы грунта и оползни, — объяснил Дмитрий Орлов.

По словам архитектора, примеры прибрежных домов, провалившихся сквозь землю, самарцы уже могли наблюдать на другом конце города. Архитектор припомнил, как в 2016 году в районе поселка Толевый и Южного моста ушла под землю двухэтажка.

— Однако карстовую опасность можно предвидеть. С ней можно бороться, но это дорогое удовольствие. Поэтому при строительстве частных домов на это часто закрывают глаза и необходимых экспертиз не заказывают. Так что жители наших просек об опасности, скорее всего, даже не знают. Либо знают, но идут на осознанный риск, — говорит Дмитрий Орлов.

Третьим недостатком самарской Рублевки называют архитектурную разношерстность. По мнению доцента высшей школы урбанистики Виталия Стадникова, причина в отсутствии четких правил.

— В принципе, можно закрепить параметры отделки, размеры окон, проемов, процент остекления, отдельные архитектурные параметры. В Самаре, конечно, есть ПЗЗ, но они путанные и слабые. И по тому, как выглядит застройка просек, мы понимаем, что они не работают, — говорит Виталий Стадников.

В качестве положительного примера коттеджной застройки архитектор привел поселок «Ренессанс» на 3-й просеке. Это, как считает специалист, образец более или менее комплексного девелопмента из конца 90-х–начала 00-х.

— За территорией следят. Это уже больше похоже на концепцию застройки, которая распространена на Западе и особенно в Америке. Но таких поселков в Самаре гораздо меньше по сравнению с более развитыми городами или с тем же Подмосковьем. Там девелопер продает не просто территорию, на которой абы что появится. Он продает определенные условия и стиль жизни, — рассказывает Виталий Стадников.

Также, по мнению Виталия Стадникова, в Самаре подобные элитные поселки выглядят как сегрегация, когда один класс просто отгораживается стеной от всех других.

Еще одна проблема просек — это улицы. А ими пользуются не только жильцы особняков, но и простые люди, которые ходят на пляж по этим местам.

— Сами по себе коттеджи — вполне себе нормальная застройка. Единственное, неплохо бы там регламентировать доступ к берегу Волги для всех. Хотелось бы, чтобы вместо кривых тропинок между домами были нормальные улицы. Это и есть признак уровня жизни — чтобы можно были пройти, не сломав ноги и не испачкав ботинки. Первое — как минимум, второе — как максимум. Ну, и чтобы тебя не съела чья-нибудь собака, — считает Дмитрий Орлов.

Архитектор отметил, что дороги, даже если они пролегают между частными территориями, являются общественным пространством. А это накладывает определенные обязательства. Должно быть хотя бы точечное наполнение магазинами, объектами благоустройства.

— Улицы должны быть не менее элитными, чем расположенные на них дома. Тогда можно будет говорить о просеках, как об украшении нашего города, а не так, как о них все говорят сейчас, — резюмирует специалист.