Тайны квадратных метров: как грамотно купить и правильно продать квартиру в Самаре

Решили расстаться с надоевшими метрами? Или, наоборот, надумали вложиться в недвижимость? А, может быть, и то, и другое? Будьте внимательны — в этой сфере очень просто попасть впросак. Публикуем несколько советов, как правильно продать и купить жилье, от эксперта по недвижимости, коммерческого директора девелоперской компании из Самары Марии Ивановой. Для удобства каждую подглавку мы разбили еще на пункты.

Как не купить кота в мешке в новостройке

При покупке жилья в только что возведенном доме есть несколько существенных нюансов.

Первое: выбор жилого комплекса.

— Если вы не увидели ЖК, который нравится, не надо выбирать квартиры по базе объявлений. Из вашего поля зрения уходят многие факторы, которые являются ценообразующими.

Второе: внимание — к деталям.

— При выборе стоит обращать внимание и на отделку мест общего пользования, на окна (толщина профиля должна быть не меньше 70–80 единиц), радиаторы в квартире, лифты в доме.

Третье: особый интерес — к благоустройству во дворе.

— Тут есть два варианта. Формальное решение, без которого невозможно получить разрешение на строительство (грубо говоря, схема — тут три скамейки, тут помойка, тут детская площадка). А есть проект благоустройства, который застройщик заказывает у специалистов. Просите именно такой проект, пусть покажут с развертками. Иначе можно очень разочароваться по итогу. Существует потребительская цепочка: город — район — локация — двор — подъезд — лестничная площадка — квартира. Если всё складывается, то человек покупает по цене, по которой вы хотите продать.

Многие застройщики считают, что квартиры должны продаваться уже с ремонтом, чтобы можно было сразу въезжать в них и жить. Но я знаю тысячи примеров, когда люди, купив квартиру, переделывают ремонт под себя.

Как не ошибиться при выборе вторичного жилья

Чтобы приобрести квартиру «с историей», надо учитывать еще больше рекомендаций.

Первое: возраст жилья имеет значение.

— Я бы не стала покупать жилье старше 20 лет. Не рассматривала бы и варианты в старых панельках, в них нет инвестиционного потенциала. Я всегда советую приобретать жилье с расчетом, что через несколько лет вы будете его продавать (не важно, планируете ли вы делать сейчас или нет). Лучше приобрести жилье в кирпичном доме.

Второе: договор дороже денег.

— Я бы не стала приобретать жилье, если продавец занижает цену в договоре. Например, говорит: «Давайте в документах напишем, что квартира стоит, ну допустим, два миллиона рублей, а еще два вы отдадите под расписку». Это делается для того, чтобы продавцу избежать налогов. Но фокус в том, что всё может сложиться так, что вам потом придется заплатить налог и за себя, и за него. Соглашаться на это предложение не стоит. Самый оптимальный вариант — показать всю цену объекта, но разделить сумму налога между обеими сторонами сделки.

Третье. Разговор с соседями.

— Вы всегда имеете возможность погулять около дома, где присмотрели квартиру, поспрашивать у соседей, что за дом, как в нем живется, знают ли тех, кто продает жилье, почему квартиру выставили на продажу. Иногда в таких разговорах могут открыться подробности, которые полностью изменят мнение о квартире.

Четвертое: присутствие хозяина жилплощади.

— Мой совет для покупателей — ставьте условие, чтобы на показе квартиры ее владелец был обязательно. У него можно уточнить массу нюансов — в какой комнате прохладно зимой, в какой тепло, откуда встает солнце и т. д.

Пятое: ненужная мебель.

— Если вы выбираете вторичку, а собственник предлагает вам оставить всю мебель и держит цену на верхней планке рынка, не соглашайтесь. Практика показывает, что в 50% случаев вы будете всё равно ее выкидывать. Это просто пустая переплата.

Шестое: торг уместен?

— Любой торг на уровне вкусовщины приводит к отрицательному результату. Всегда должно быть обоснование, почему хотите купить квартиру дешевле. Для этого ее необходимо посмотреть, отметить все нюансы, взять паузу один день, подумать, возможно, написать все плюсы и минусы на листке бумаги и потом вывести цену, по которой можете приобрести квартиру прямо завтра. Не «когда-нибудь», а именно завтра. Это для собственника аргумент.

Как правильно продавать квартиру?

Совет 1: объявление с загадкой.

— В презентации квартиры надо, конечно же, указывать все положительные обстоятельства. И составлять объявление так, чтобы у потенциального покупателя возникло желание позвонить и что-нибудь уточнить. Следующий ваш ход — пригласить его посмотреть квартиру. Не ведите никаких переговоров по телефону.

Совет 2: свободное жилье.

— Квартира, которую вы продаете, должна быть всегда готова к просмотру. Следов жизни человека в комнатах не должно быть видно. Есть стереотип: если в квартире пахнет жизнью, то ее хочется купить. Нет. Это не так. Квартира должна быть как гостиничный номер. Ведь когда мы входим в номер в отеле, то создается впечатление, что он ждал только нас. Вот и с квартирой должно быть точно так же. Тем более, если жилье стоит больше 10 миллионов рублей, то я советую вывозить оттуда всё.

Совет 3: ремонт — надо или нет?

— Любой ремонт — это вкусовщина. Если хотите что-то подделать, то сдерите обои, покрасьте стены в белый цвет и сделайте ровный пол. Никаких свежих обоев не нужно. Самое главное — если в квартире есть неисправности, их нужно обязательно устранить. Если квартира давно нежилая, то перед выставлением ее на продажу проверьте трубы, краны, лампочки и т. д.

В идеале, конечно, надо что-то сделать и с подъездом, если у него неприглядный вид. Но, как правило, это просто невозможно.