Мария Иванова, эксперт по недвижимости: «Сумму по ипотеке начали "зарубать" из-за завышенных цен на жилье»

Квартиру купить — квартиру продать. Сфера недвижимости таит в себе немало подводных камней. Но эксперты говорят, что бояться не стоит. Нужен лишь правильный подход. Как грамотно продавать и покупать жилье? На что обратить внимание во время выбора и сделки? Стоит ли сейчас брать ипотеку или лучше повременить? Что будет с ценами на жилье к концу года? Ответы на эти вопросы — в интервью 63.RU с коммерческим директором девелоперской компании из Самары Марией Ивановой.

«Среди покупателей дорогого жилья появились врачи из "красной" зоны»

— Как сейчас обстоят дела на рынке недвижимости? Выросли цены по сравнению с концом прошлого года?

— За первый квартал в целом цены изменились незначительно, плюс-минус на 3%, по отдельным категориям 5–7%. Пик безумия случился в октябре и длился до конца 2020 года. На отдельные объекты тогда устанавливали цены, которых они явно не стоили. При этом в конце года образовался очень серьезный дефицит предложений на рынке, нечего было купить. Более или менее приличных предложений были единицы, и то по неприемлемо высоким ценам. В целом за 2020 год стоимость жилья поднялась на 20%. Это касается и вторички, и новостроек.

— Как считаете, насколько до конца года вырастут цены на жилую недвижимость в Самаре?

— Если будем иметь в виду точку отсчета — конец прошлого года, то, думаю, что цены за 2021 год вырастут примерно на 10–15%, причем треть из этого показателя уже «освоена» в первом полугодии. Мой субъективной прогноз: во второй половине года появится ощутимая стагнация цен, уже сейчас на квартиры вторичного рынка наблюдается даже некоторая отрицательная коррекция. В 2022 году стагнация укрепится, рост цен по году всего 5–7%, от силы 10%.

Пока же в Самаре определился тренд — дорогие квартиры быстрее находят своего покупателя. Если раньше такое жилье продавалось более чем за полгода, то теперь за четыре месяца. Причем среди покупателей много молодежи. И врачи из «красной» зоны. Они получают «ковидные» выплаты и вкладывают их в жилье, которое раньше себе позволить не могли. Правда, не знаю, как они будут расплачиваться с ипотекой, когда «ковидные» деньги закончатся.

— Уточню для понимания, какое жилье в Самаре считается дорогим?

— Когда я говорю о дорогом жилье, то имею в виду квартиры по цене от 85 тысяч рублей за квадратный метр. До недавнего времени для Самары цена в 100 тысяч рублей за квадратный метр была психологическим порогом. Но в конце прошлого года ее повсеместно стали ставить в новостройках и «свежей» вторичке. Правда, это не совсем приняли банки. Ведь им нужно для оформления ипотеки одобрить и заемщика, и объект. И сумму по ипотеке стали «зарубать», говоря, что «цена на объект завышена».

Средняя цена жилья в новостройках в Самаре по итогам прошлого года составила 76 тысяч рублей за квадратный метр. Для сравнения: в 2016 или 2017 году средняя цена в Самаре была 64 тысячи за квадратный метр.

«Самарский район востребован у очень узкого круга людей

— Какие районы в Самаре считаются самыми удобными и востребованными для жилья?

— Самый популярный — Октябрьский район. Поэтому последние 10 лет здесь и наблюдается строительный бум, но в то же время — острая нехватка объектов инфраструктуры. Потом по списку идет Ленинский район. Далее — Промышленный. Он большой, здесь хорошо развита инфраструктура, много школ, детсадов и поликлиник.

А вот Самарский район востребован у очень узкого круга людей. Застройщики идут сюда также с опаской, потому что историческое поселение и старый фонд накладывают свои ограничения. Самарский район был бы более востребованным, если бы там было, где строить и что покупать.

Железнодорожный и Советский районы всегда не пользовались особым спросом. Там и никогда не строили ничего толкового. Парадокс: на рынке вторичного жилья трехкомнатная панелька, например, на Пензенской или на улице Мориса Тореза стоит дешевле, чем однокомнатная квартира в Ленинском или Самарском районах.

— Не утихают споры про жилье в отдаленных районах. Многие утверждают, что лучше купить вторичку в черте города, чем новое жилье, например, в Крутых Ключах или Южном городе. Какой совет дадите вы?

— Тут нет однозначного ответа. Я бы, оказавшись перед таким выбором, купила вторичку в черте города. Мое личное мнение: жить надо либо в городе и пользоваться всеми благами, либо жить вообще в деревне. Промежуточные агломерации не представляют для меня интереса. К тому же у нас не так развита транспортная доступность. В Европе таких проблем нет — там люди живут и в глубоких пригородах. Кроме того, квартиру в черте города будет проще продать в будущем. А я всегда советую приобретать жилье с расчетом, что через несколько лет вы будете его продавать (не важно, планируете ли вы делать сейчас или нет).

— В конце 2020 года вы публично советовали не торопиться и подождать с покупкой недвижимости до февраля. Появились какие-то новые предложения сейчас?

— Нет, ничего нового не появилось. И я советовала подождать, чтобы посмотреть, что будет с ценами, а не чтобы увидеть на рынке новые предложения. И вот сейчас цены не откатились назад, но они перестали расти на глазах. Сейчас уже можно торговаться. Цену продавцы еще держат, но торг уже уместен. А о новых проектах, я думаю, мы услышим ближе к концу года.

— Стоит ли сейчас брать ипотеку?

— Нужно всегда действовать по ситуации, которая складывается у каждого человека. С одной стороны, есть смысл дождаться новых проектов. Но с другой стороны, лучших условий для ипотеки может и не быть. Есть опасения, что ставка по ипотеке может существенно подрасти. Поэтому мой совет — воспользуйтесь комфортными финансовыми условиями, купите сейчас не квартиру своей мечты, но грамотно подойдите к выбору, чтобы при появлении достойного проекта выгодно ее продать.

«Советую смотреть квартиру в присутствии собственника»

— Дайте несколько советов. Как не прогадать при покупке квартиры?

— Начнем с новостроек. Я всегда говорю, что нужно начинать именно с выбора жилого комплекса. Если вы не увидели ЖК, который нравится, не надо выбирать квартиры по базе объявлений: из вашего поля зрения уходят многие факторы, которые являются ценообразующими.

При выборе обращать внимание стоит и на отделку мест общего пользования, на окна (толщина профиля должна быть не меньше 70–80 единиц), радиаторы в квартире, лифты в доме, на благоустройство во дворе. Тут есть два варианта. Формальное решение, без которого невозможно получить разрешение на строительство (грубо говоря, схема — тут три скамейки, тут помойка, тут детская площадка). А есть проект благоустройства, который застройщик заказывает у специалистов. Просите именно такой проект, пусть покажут с развертками. Иначе можно очень разочароваться по итогу. Существует потребительская цепочка: город — район — локация — двор — подъезд — лестничная площадка — квартира. Если всё складывается, то человек покупает по цене, по которой вы хотите продать.

Многие застройщики считают, что квартиры должны продаваться уже с ремонтом, чтобы можно было сразу въезжать в них и жить. Но я знаю тысячи примеров, когда люди, купив квартиру, переделывают ремонт под себя.

— Какие рекомендации дадите для выбора вторичного жилья?

— В юридические тонкости вникать не буду. Какие документы необходимо посмотреть, можно уточнить у юристов. Дам практические советы именно по выбору. Я бы не стала покупать жилье старше 20 лет. Не рассматривала бы и варианты в старых панельках, в них нет инвестиционного потенциала. Лучше приобрести жилье в кирпичном доме.

Я бы не стала приобретать жилье, если продавец занижает цену в договоре. Например, говорит: «Давайте в документах напишем, что квартира стоит, ну допустим, два миллиона рублей, а еще два вы отдадите под расписку». Это делается для того, чтобы продавцу избежать налогов. Но фокус в том, что всё может сложиться так, что вам потом придется заплатить налог и за себя, и за него. Соглашаться на это предложение не стоит. Самый оптимальный вариант — показать всю цену объекта, но разделить сумму налога между обеими сторонами сделки.

Отдельная история — соседи. Вы всегда имеете возможность погулять около дома, где присмотрели квартиру, поспрашивать у соседей, что за дом, как в нем живется, знают ли тех, кто продает жилье, почему квартиру выставили на продажу. Иногда в таких разговорах могут открыться подробности, которые полностью изменят мнение о квартире.

Также я советую смотреть квартиру в присутствии собственника. Обычно риэлторы не приглашают владельцев на встречу с потенциальными покупателями, потому что собственник — самый плохой продавец, обязательно скажет что-нибудь лишнего. (Улыбается.) Но мой совет для покупателей — ставьте условие, чтобы на показе квартиры ее владелец был обязательно. У него можно уточнить массу нюансов — в какой комнате прохладно зимой, в какой тепло, откуда встает солнце и т. д.

Не советую покупать квартиру во вторичном фонде, если в доме есть подвал. Это бесконечная история по сборам на ремонты, влага, неприятные запахи.

Если вы выбираете вторичку, а собственник предлагает вам оставить всю мебель и держит цену на верхней планке рынка, не соглашайтесь. Практика показывает, что в 50% случаев вы будете всё равно ее выкидывать. Это просто пустая переплата.

И последний совет — про торг. Любой торг на уровне вкусовщины приводит к отрицательному результату. Всегда должно быть обоснование, почему хотите купить квартиру дешевле. Для этого ее необходимо посмотреть, отметить все нюансы, взять паузу один день, подумать, возможно, написать все плюсы и минусы на листке бумаги и потом вывести цену, по которой можете приобрести квартиру прямо завтра. Не «когда-нибудь», а именно завтра. Это для собственника аргумент.

«Не ведите никаких переговоров о продаже жилья по телефону»

— А теперь поговорим о продаже жилья. Как правильно его продать? На что стоит обратить внимание в презентации квартиры?

— Надо, конечно же, указывать все положительные обстоятельства. И составлять объявление так, чтобы у потенциального покупателя возникло желание позвонить и что-нибудь уточнить. Следующий ваш ход — пригласить его посмотреть квартиру. Не ведите никаких переговоров по телефону.

Но при этом квартира должна быть свободна и готова к просмотру. Следов жизни человека в комнатах не должно быть видно. Есть стереотип: если в квартире пахнет жизнью, то ее хочется купить. Нет. Это не так. Квартира должна быть как гостиничный номер. Ведь когда мы входим в номер в отеле, то создается впечатление, что он ждал только нас. Вот и с квартирой должно быть точно так же. Тем более, если жилье стоит больше 10 миллионов рублей, то я советую вывозить оттуда всё.

Не надо делать ремонт для продажи. Любой ремонт — это вкусовщина. Если хотите что-то подделать, то сдерите обои, покрасьте стены в белый цвет и сделайте ровный пол. Никаких свежих обоев не нужно.

Самое главное — если в квартире есть неисправности, их нужно обязательно устранить. Если квартира давно не жилая, то перед выставлением ее на продажу проверьте трубы, краны, лампочки и т. д.

В идеале, конечно, надо что-то сделать и с подъездом, если у него неприглядный вид. Но, как правило, это просто невозможно.

— Бытует мнение, что покупать квартиры на первых и последних этажах не стоит в силу разных причин. Как вы считаете?

— Это стереотип из прошлой жизни. Последние этажи раньше не котировались, так как считалось, что туда не доходит горячая вода и протекают крыши. Но сейчас таких домов уже практически не осталось. Как правило, над последним жилым этажом есть техэтаж или хотя бы чердак. А в новостройках последние этажи самые востребованные, на них цены выше. А вот первые этажи в новых домах в большинстве своем нежилые. Хотя я говорю застройщикам, что не везде нужны офисные помещения на первых этажах. Вторые этажи над коммерцией всегда подешевле. Но я считаю, что любой нижний этаж найдет покупателя. Есть те, кто, например, не любят лифты и ходят по лестнице.

В Самаре у нас такого нет, а вот в других городах видела много примеров, когда квартиры на первых этажах делают с выходами в личный палисадник. Это повышает спрос и ликвидность. Есть еще несколько приемов: например, поднять уровень квартиры над землей на 1,2 метра, тогда не будет ощущения первого этажа, как минимум — второго.

«Люди зачастую просто не хотят разбираться в сфере недвижимости»

— Вы — эксперт в вопросах недвижимости. А сколько лет уже работаете в этой сфере и с чего начинали?

— Я закончила педагогический университет (сейчас Самарский государственный социально-гуманитарный университет. — Прим. ред.). По специальности учитель английского и немецкого языка я проработала полгода. В сфере недвижимости — с 2003 года. Вначале работала в информационном пространстве вокруг рынка недвижимости, возглавляла газету, потом журнал. Копила опыт, работала с экспертами. А потом захотела не описывать сделки, а проводить их самостоятельно. Моя первая настоящая сделка — продажа офиса на улице Чкалова. Она, конечно, прошла не без нюансов, меня пытались обмануть, но я ее провела достойно. До этого консультировала одного застройщика из Димитровграда, а потом он предложил выстроить работу отдела продаж. Я согласилась. Был интересный опыт.

— Почему решили давать советы по недвижимости на своих страницах в соцсетях?

— Все советы, которые я пишу в соцсетях, — это истории из жизни. Ко мне за советами часто обращаются. И если вопрос обстоятельный, то всегда думаю, почему бы не вынести информацию в соцсети, пусть все ею пользуются. Я бы хотела, чтобы люди не боялись сферы недвижимости, особых сложностей тут нет. Люди зачастую просто не хотят разбираться. Но ведь даже если ты обращаешься к специалисту, то должен сам понимать, как что происходит. Ведь на кону миллионные сделки. Рынок недвижимости — один из немногих, где в бизнес-процессах участвует много физических лиц. Особенно на рынке вторичного жилья. И привести их к общему знаменателю невозможно. Мы — часть бизнес-процесса, и насмотренность и наслушанность в теме должна быть.

— У вас четверо детей. Как они относятся к тому, что появляются у вас в соцсетях?

— Детям 21 год, 14 (двойняшки) и 11 лет. И свое появление в моей соцсети воспринимают не всегда гладко. (Улыбается.) Но как я смеюсь, помогают доброта и монтировка в руке. А если честно, то мне сложно отказать.

— Ваша 14-летняя дочь играет в футбол, недавно их команду включили в состав «Крыльев Советов». А как всё начиналось? Как отнеслись к тому, что дочь увлеклась футболом?

— Это непростая история. Я, как и многие родители, была против того, чтобы дочь занималась футболом. Интересно, что в этот вид спорта девочек приводят либо учителя физкультуры, либо бабушки и дедушки — добрые души, которые не могут отказать внучке. Ни одного родителя. Я запрещала Ане заниматься этим видом спорта, но она очень целеустремленная и брала измором нас полтора года. Сама пошла в школьную команду играть в футбол с мальчишками. Я рассчитывала, что ей надоест. Но нет. Она стала капитаном. И я вижу ее целеустремленность. Сейчас, конечно, я уже смирилась, езжу на все соревнования, болею за команду всей душой. Вместе с тренером мы добились, чтобы девчонок включили в состав «Крыльев Советов». Стремились к этому с сентября прошлого года.