Как зарегистрировать ипотеку в Росреестре самостоятельно

Какие документы необходимы для регистрации и прекращения ипотеки? Как избежать приостановлений и отказов по сделке? Что нужно знать, чтобы обезопасить себя от недобросовестных продавцов? И каковы особенности регистрации ипотеки с участием несовершеннолетних? Об этом — в нашем материале.

1. Что нужно знать о покупаемой недвижимости?

Перед приобретением квартиры, земли или дома с использованием жилищного кредита важно заказать выписку об объекте из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В выписке содержатся данные о том, есть ли в отношении этого объекта недвижимости арест или запреты на проведение регистрационных действий. Также из этой выписки станет известно, не обратился ли еще кто-либо за регистрацией права на этот объект. В случае когда покупатель видит хотя бы одно из вышеуказанных ограничений, торопиться с покупкой не стоит.

Еще два момента, которые имеет смысл уточнить перед покупкой недвижимости, — кто в ней прописан и написано ли согласие супруга.

— Если предыдущий собственник приобрел право в порядке приватизации, а другие члены его семьи отказались от приватизации, нужно понимать, что эти родственники сохраняют право проживания в данной квартире. Поэтому покупателю важно знать, что лиц, сохраняющих право проживания и пользования, по данному объекту нет, — пояснила начальник отдела ипотеки управления Росреестра по Самарской области Аделаида Гук.

Если недвижимость продает один супруг, необходимо проконтролировать, чтобы было согласие второго супруга. В противном случае право будет зарегистрировано, но Росреестр сделает отметку о том, что сделка является оспоримой, а значит, в дальнейшем могут возникнуть судебные споры.

2. На что обратить внимание в документах?

Как правило, для приобретения жилья в ипотеку документы готовят сотрудники банка. Важно проверять на всех этапах, правильно ли были записаны в документах фамилия, имя, отчество, дата и место рождения и проживания, номер СНИЛС покупателя и продавца, серия и дата материнского сертификата (если он используется).

Нужно посмотреть, как описано имущество: обязательно должны быть указаны кадастровый номер, адрес, площадь, назначение и стоимость объекта. Кроме того, в документах стоит указать ваш актуальный электронный адрес и номер телефона.

— Заявители иногда не проверяют внесенную в документы информацию, что приводит к приостановлению государственной регистрации. Особое внимание надо уделить пункту «стоимость объекта»: если приобретается дом с земельным участком, то должна быть указана как общая сумма сделки, так и стоимость каждого имущества в отдельности. Причем при сложении стоимости дома и земли должна получаться указанная в договоре общая сумма сделки. И эта же сумма должна быть прописана в скобках. Кроме того, надо учитывать, что здание может быть передано в залог только с земельным участком, на котором оно расположено. Действует и обратное правило: при передаче земельного участка в залог передаются и все объекты недвижимости, которые на нем расположены, — рассказала Аделаида Гук.

Бывает, что, приобретая недвижимость в совместную собственность, в качестве залогодателя указывается только один из супругов. Вместе с тем оба супруга дают имущество в залог, поэтому единственно верный вариант в данном случае — чтобы оба супруга были указаны залогодателями. При этом должником в кредитном договоре может являться один из них. Кроме того, нужно помнить, что, если у семьи уже есть ипотека на этот объект, информация о ней должна быть прописана в договоре, а если в залог передается доля, то такой договор удостоверяется у нотариуса.

После того как заявитель проверил документы, можно выходить на финишную прямую — сдавать документы на регистрацию ипотеки.

3. Как зарегистрировать ипотеку?

Обратиться за регистрацией ипотеки можно через сайт Росреестра (обычно кредитная организация делает это самостоятельно) или подав документы в многофункциональном центре. Срок регистрации ипотеки — пять рабочих дней со дня поступления комплекта документов в регистрирующий орган.

Комплект документов минимальный: договор купли-продажи (в нем не всегда прописываются условия договора, поэтому при регистрации ипотеки в силу закона предоставляется также кредитный договор), закладная, согласие супруга, разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние дети). При продаже заложенного имущества потребуется еще один документ — согласие залогодержателя (банка). Согласие залогодержателя необходимо и при перепланировке.

4. А если в квартире прописаны дети?

Сделки по отчуждению недвижимого имущества с участием несовершеннолетних проходят только через нотариуса (статья 54 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости») и органы опеки и попечительства.

При этом приобретать недвижимость несовершеннолетние могут без нотариуса, через законных представителей. С 14 до 18 лет они действуют с согласия законных представителей, которые должны рядом с подписью подростка написать «согласна» или «согласен» и поставить свою подпись. Согласие может быть написано и отдельно, такая форма также будет принята органом регистрации прав.

5. Как прекратить ипотеку?

Если не внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о прекращении ипотеки, в дальнейшем возникнут сложности при продаже квартиры. Когда покупатель закажет выписку и увидит ограничение в виде ипотеки, он может отказаться от покупки. Поэтому прекратить ипотеку желательно сразу после того, как внесен последний платеж. Росреестр эту услугу оказывает за три рабочих дня после поступления заявления в орган регистрации прав.

Если выдавалась закладная, то заявление подается либо залогодателем (собственником), либо залогодержателем (кредитной организацией), либо совместно залогодателем и залогодержателем, во всех случаях с представлением закладной, на которой поставлена отметка о том, что обязательство исполнено.

Если закладная не выдавалась, достаточно заявления залогодержателя, который подтверждает, что он выплатил ипотеку. Впрочем, в данном случае может быть и совместное заявление залогодержателя и залогодателя.

Что касается электронных закладных, то заявление о прекращении ипотеки подается в электронном виде. Затем Росреестр самостоятельно делает запрос в депозитарий банка о представлении заявления, и депозитарий эту закладную аннулирует и хранит. Закладную в бумажном виде орган регистрации аннулирует и хранит в Росреестре.