Не доверяй и проверяй: 5 правил для покупателя вторички

Вам приглянулась квартира на вторичном рынке — что дальше? Прежде чем что-то подписывать или всерьёз сообщать продавцу о своих намерениях, убедитесь в том, что это жильё готово к законной смене владельца.

1. Проверяем правоустанавливающие документы

Первым делом стоит изучить документы, на основании которых возникло право собственности продавца. Среди самых распространённых вариантов — договоры купли-продажи и дарения. Реже квартира попадает к собственнику благодаря вступившему в законную силу решению суда, свидетельству о праве на наследство или договору ренты.

Юридическую чистоту в данном случае понимаем буквально. Документы не должны иметь признаков подделки, а исправления должны быть подкреплены подписями всех сторон договора. Если договор заверял нотариус, то и исправления должны быть заверены его подписью и печатью.

Бывает, что правоустанавливающие документы визуально в порядке, но настороженность все равно вызывают. И здесь действительно стоит подключить весь свой скепсис. Например, вам понравилась квартира, но в процессе проверки документов вы понимаете, что продавец решил избавиться от неё спустя пару месяцев после того, как получил в подарок или в наследство. Далее вы начинаете разматывать клубок и понимаете, например, что это жильё продавец получил в наследство не от родственника. Ваши подозрения укрепляются — и это абсолютно справедливо!

2. Проверяем историю квартиры

Если первый этап проверки выбранная квартира прошла успешно, переходим ко второму.

— Заказать расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) сегодня могут и продавец квартиры, и ее потенциальный покупатель. Причём сделать это можно онлайн — с помощью сервиса Росреестра, — напоминает руководитель направления «Жилая недвижимость» в ГК «Бизнес-Гарант» Наталья Лукьянова.

Что можно узнать из этого документа?

Выписка отражает историю квартиры — переходы права собственности, а также обременения, среди которых аресты или запреты на совершение сделок. Таким образом можно проследить почти 20-летнюю историю объекта недвижимости, с 1998 года.

На этом этапе вас может (и должен!) насторожить факт частых перепродаж и смен собственников за последние годы и месяцы. Разумеется, бывают случаи, когда обстоятельства складываются так, что квартира меняет нескольких собственников в течение года. И все эти сделки оказываются законными и чистыми. Но бывает и так, что цепочка частых сделок скрывает какую-то правовую проблему или физический дефект жилья. В любом случае стоит не рисковать и поискать более прозрачный вариант.

— Если из выписки вы поймёте, что квартиру арестовывали или по ней были иные споры, обязательно обратите внимание, сколько времени прошло с момента их возникновения. В законодательстве предусмотрен срок исковой давности — три года. По его истечении оспорить сделку уже нельзя. Так что если три последних года на выбранную квартиру никто не посягал, то можно не волноваться, что на жильё объявят свои права какие-нибудь третьи лица, — советует юрист по жилищному праву Андрей Трошин.

А если станет понятно, что за последние три года квартира все же становилась объектом судебных тяжб? Тогда можно попросить продавца предоставить судебное решение, а потом соизмерить свои риски и принять решение. Ну а если квартира находится под арестом или выступает объектом судебных тяжб сейчас, то, разумеется, никаких решений о покупке принимать пока не стоит. Даже если продавец уверяет, что арест снимут на следующей неделе.

3. Соотносим план квартиры с ее реальным видом

Следующий документ, который вам очень пригодится до того, как вы дадите согласие на покупку, — это технический план. Документ позволит соотнести облик квартиры на бумаге с реальным: есть ли в ней неузаконенные (или незаконные) перепланировки или самозахваты. За неузаконенную планировку владельца может ожидать штраф, а попутно могут возникнуть проблемы с последующей продажей такого жилья в ипотеку.

4. Проверяем продавца

С квартиры переводим взгляд на владельца. Самое простое, но очень важное: убедитесь в подлинности паспорта продавца. Сделать это можно с помощью специального сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Более обширную информацию о владельце недвижимости можно получить, обратившись в паспортный стол по его месту жительства.

К числу настораживающих моментов однозначно следует отнести отсутствие собственника на всех этапах сделки. Предположим, что от лица продавца действует человек по доверенности. Такой документ должен быть нотариально заверен. Однако в любом случае для покупателя это риск, поэтому соизмеряйте его.

Ещё один важный момент: на момент совершения сделки продавец должен быть дееспособным, иначе договор купли-продажи могут аннулировать. Убедиться в дееспособности продавца порой бывает сложно, особенно если он в преклонном возрасте. Чтобы обезопасить себя, стоит договориться с продавцом о совместном посещении наркологического и психоневрологического диспансеров, чтобы получить нужные справки.

Кроме того, важно проверить продавца на предмет его платежеспособности. Речь о долгах по «коммуналке».

— Продажа квартир на вторичном рынке с большими задолженностями по квартплате не редкость. Но если узнать об этом после сделки, то обязать бывшего собственника платить можно не за все. Так, долги за капремонт новому владельцу придётся «унаследовать», если вовремя не решить этот вопрос, — говорит Наталья Лукьянова.

5. Проверяем права третьих лиц

Собственник может быть в полном уме и добром здравии, но, помимо него, на квадратные метры могут претендовать другие люди. Важно не допустить, чтобы они появились в самый неподходящий момент — когда у квартиры уже сменится владелец.

На этом этапе следует попросить у продавца расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже. И разумеется, в идеале продавец и его прописанные родственники должны выписаться до того, как вы подпишете договор. Ну или чётко прописать в документе сроки, когда они выпишутся.

— Никто не гарантирует, что в квартире не прописан человек, который на момент продажи отсутствует по какой-либо причине, а спустя пару лет явится и будет оспаривать сделку. Например, сидел человек в тюрьме, не сообщая об этом родственникам, а потом вышел на свободу и заявил о своих правах, — предупреждает руководитель агентства недвижимости «Афина Центр» Ольга Пискаева. — Не менее сложно определить прописку детей.

В любом случае покупка квартиры, в которой прописан отсутствующий человек, — огромный риск, на который точно не стоит идти.

— Ещё одна зона риска — квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, и в частности жильё, купленное с участием средств материнского капитала. Органы опеки тщательно следят за нарушениями прав несовершеннолетних, и грамотные продавцы всегда заботятся о том, чтобы получить соответствующее разрешение, — напоминает Ольга Пискаева.

И само собой, права супруга продавца тоже нужно соблюдать. В документе обязательно отразить согласие на продажу.

Перефразируя известную фразу, можно сформулировать правильную стратегию покупателя квартиры так: «Не верь, бойся, проси». Увы, все предусмотреть нельзя. Продавец квартиры может обанкротиться после того, как все документы будут подписаны, и тогда сделку могут признать недействительной. Однако этот риск — из категории тех, что практически невозможно предусмотреть.

И тем не менее на всех этапах перед сделкой важно анализировать документы и всю получаемую информацию, внимательно присматриваться не только к жилью, но и к собственнику — и тогда после важной покупки можно будет расслабиться и осознать, что все сделал правильно.