Как взыскать деньги с застройщика?

За последние три месяца 8 крупных строительных компаний России назвали себя банкротами. Эксперты прогнозируют: это только начало. Что делать, если ваш дом вдруг стал долгостроем? И какие уловки могут использовать строительные фирмы, чтобы не нести ответственность за объект? Разбираемся вместе с юристами.

В 2008 году в России обнаружилось огромное количество обманутых дольщиков. Строители один за другим объявляли себя банкротами, а чиновники ломали голову – что же делать с теми, кто уже заплатил деньги за жилье, но самих квартир так и не получил? ФЗ №214 с тех пор не раз дорабатывался. К тому же сформировалась судебная практика, и зачастую решения теперь принимаются именно в пользу обманутых дольщиков.

Если дом не сдан вовремя, свои права на компенсацию по ФЗ №214 можно и нужно отстаивать, причем сделать это вполне реально самостоятельно. Читательница сайта Анна Свиридова не смогла заселиться в свою квартиру в прописанный в договоре с застройщиком срок. Компания задержала сдачу на 23 дня, и поначалу девушка даже не думала о компенсации. Но затем, вчитавшись в договор и закон о долевом строительстве, обнаружила, что за каждый день просрочки имеет право получить по 1800 руб. Анна решила действовать без помощи адвокатов, предварительно заглянув в Гражданский кодекс и на форумы в Интернете. «Для начала написала претензию застройщику с просьбой добровольно выплатить мне сумму по их же договору долевого участия за просрочку сдачи, – разъясняет свои действия читательница. – Отнесла застройщику, на своем экземпляре получила входящий номер и дату. В течение 10 дней застройщик прислал мне почтой ответ, что добровольно выплачивать компенсацию он мне не намерен».

Тогда Анна собрала претензию, ответ застройщика, договор долевого участия, акт приема-передачи квартиры, а также распечатку с сайта застройщика о сдаче дома с просрочкой, составила иск и отнесла в суд. Через 10 дней получила СМС из суда, что суд назначен на определенную дату. «Суд длился не более 10 минут, на котором я ответила на пару вопросов, как все было при приемке квартиры. Суд я выиграла, – добавляет девушка. – Кстати, помимо исковой суммы суд присуждает плюсом штраф 50%. Таким образом, сумма по суду может увеличиться в 1,5 раза, но часто судьи используют понижающий коэффициент, и итоговая сумма может немного уменьшиться. По суду я получила немногим больше той суммы, что полагалось мне по договору с застройщиком, если бы он выплатил мне добровольно.

Дождавшись через 30 дней исполнительного листа, отнесла его в банк застройщика и через три рабочих дня получила сумму на свой счет. Я очень довольна! На все у меня ушло около 3 месяцев и заняло немного личного времени. На неустойку я заказала в квартиру новую кухню».

Дольщикам также стоит учитывать еще некоторые нюансы. «Проблемы могут возникнуть, если есть одно из нескольких обстоятельств, – комментирует адвокат компании "Стерлигов, Тараканов и партнеры" Александр Щербинин. – Первое: если есть спор по дате сдачи жилья (застройщик направлял уведомления, что объект готов, а у покупателя были претензии и он некоторое время не принимал квартиру). Второе: помимо неустойки есть претензии по отделке, по площади, наличию/отсутствию балкона и т.д. Третье: ранее покупатель получил какую-то компенсацию и подписал мировое соглашение с застройщиком либо какое-нибудь дополнительное соглашение на крайне невыгодных условиях – по ограничению своих прав на взыскание неустойки. Тогда решение суда может быть не столь однозначным».

«Также в случае просрочки в передаче объекта на срок более двух месяцев (по сравнению с тем, который указан в договоре) или в случае, если в построенном объекте имеются недостатки, устранять которые застройщик отказывается, равно как и отказывается возмещать будущему собственнику расходы на самостоятельное устранение таких недостатков, дольщик может подать в суд на расторжение договора, – добавляет ведущий юрисконсульт юридической фирмы "Гольцева, Данилевский и Партнеры" Ирина Трякшина. – Как правило, люди предпочитают взыскивать неустойку, нежели расторгать договор».

Читатель сайта Василий Жуков прикупил квартиру на окраине города по очень привлекательной цене. Но застройщик, который поначалу активно рекламировал свои объекты, вдруг не сдал дома в срок. «Представители застройщика начали вызывать меня и других покупателей к себе и предлагать мировое соглашение. Мол, задержка неизбежна, но мы вам можем прямо сейчас предложить 20 тысяч рублей – и никаких претензий от вас в будущем. Знаю, что многие соглашались: лучше синица в руках. Некоторые, как и мы, требовали повысить сумму, так как нужно было еще на что-то снимать временное жилье», – говорит Василий Жуков.

О том, стоит ли принимать от застройщика «синицу», однозначного ответа нет. «Взыскать сумму по суду не так сложно, сложнее потом получить реальные деньги, особенно если застройщик готовится к банкротству, – комментирует Ирина Трякшина. – Поэтому иногда, если представитель застройщика предлагает по мировому меньшую сумму, лучше получить эту "синицу", чем ждать "журавля" по исполнительному листу».

Однако если на застройщике не «висят» десятки исполнительных листов (что легко проверяется в открытых источниках в Интернете), а банкротство еще не запущено, то можно взыскивать неустойку по ФЗ№214. Кстати, не обязательно ждать окончательной сдачи дома: логичнее взыскивать ущерб периодами (1-3 месяца). Ведь чем дольше дом не сдается, тем больше желающих получить с застройщика деньги. Где гарантия, что настоящие деньги не закончатся именно на вас?

«Но даже если вы когда-то подписали мировое, думаю, все же стоит попытаться оспорить это в суде и настоять на полном размере неустойки, – уточняет Александр Щербинин. – Ведь, во-первых, это навязывание условий, а во-вторых, если это допсоглашение о том, что у покупателя претензий быть не может, то документ должен быть подписан всеми дольщиками и зарегистрирован в Росреестре, а не в простой письменной форме. То есть основания для оспаривания есть».

Удивительно, но нередко застройщик сдает покупателю квартиру совершенно не того метража, за который было заплачено. Читатель сайта Сергей Гурский после получения ключей обнаружил, что его квартира в реальности меньше по площади, чем было оплачено. «Когда пошел разбираться к застройщику, мне сказали: "А что вы хотели? В договоре написано, что если жилье будет по факту меньше на 5 и менее процентов от первоначального метража, то перерасчет не производится"», – сокрушается мужчина.

Но на самом деле, даже несмотря на прописанное в договоре условие, действия застройщика можно оспорить. «У меня есть судебная практика, когда суд вставал на сторону потребителя, признавая данный пункт договора недействительным и противоречащим закону "О защите прав потребителей". В ст. 16 прописано, что условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с другими нормативными актами, признаются недействительными. Так что не нужно отчаиваться: потребитель может отстоять свое право на компенсацию за "пропавшие» метры"», – говорит Александр Щербинин.

Не всегда покупателя квартиры радует то, что ему предлагает застройщик. «Мы купили квартиру в спальном районе, но вместо красивых картинок получили очень некачественную чистовую отделку и неработающие лифты, – рассказала нашему сайту горожанка Евгения Шарова. – Срок сдачи был намечен на 31 декабря 2014 года, но застройщик пригласил нас на приемку только в середине января. Мы увидели, что в доме и квартире масса недоделок, и не стали подписывать акт. Но вместо выплаты неустойки нам за просроченную сдачу получаем в ответ претензию застройщика – на то, что мы "несвоевременно подписали акт приема-передачи квартиры"! И в связи с этим контора требовала уже с нас неустойку! Ситуация абсолютно абсурдна, мы подали на застройщика в суд».

К счастью, суд встал на сторону дольщиков. После разбирательств застройщик выплатил покупателям 35 тыс. руб. за нарушение сроков сдачи дома, а еще 55 тыс. руб. дополнительно было взыскано судом. Юристы настаивают: если вас не устраивает качество сданного жилья, вы вправе не принимать квартиру до устранения всех недостатков. Главное – не бояться отстаивать свою правоту.