Алексей Гурьянов, руководитель ГК «Институт оценки: «Оспорить результаты кадастровой оценки сегодня тяжело»

О введении единого налога на недвижимость, о том, почему на практике сложно оспорить результаты кадастровой оценки, а также о том, почему кадастровая стоимость часто необъективна, корреспондент Dom63.ru побеседовал с руководителем ГК «Институт оценки» Алексеем Гурьяновым.

– Алексей Владиславович, недавно в городе появились баннеры с предложением «оспорить кадастровую стоимость». Если есть предложение такой услуги, значит есть и спрос у жителей Самары. Почему вдруг процедура оспаривания кадастровой стоимости стала востребована?

– У нас сменилось законодательство. Если раньше оно формулировало понятие кадастровой стоимости и никак не определяло возможность ее оспаривания, то в последней редакции закона оспаривание кадастровой стоимости предусмотрено как процедура. 99,9% всех оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости – это так называемое оспаривание «вниз», на понижение налоговой нагрузки. Этот процесс состоит из двух больших блоков: после опубликования итогов кадастровой оценки создается комиссия, которая действует в течение шести месяцев. В нее входят представители органов власти и один член национального совета по оценочной деятельности. После того как человек решил оспорить свою кадастровую стоимость, он приходит в комиссию с отчетом. Члены комиссии смотрят на результаты оценки и принимают решение. Но практика на сегодняшний день такова, что положительные решения принимаются комиссией очень тяжело. В большинстве случаев на запрос о пересмотре кадастровой стоимости следует отказ.

После этого наступает второй этап: человек, который хочет оспорить результаты кадастровой оценки, обращается в суд и там пытается доказать свою правоту в оценке кадастровой стоимости. Но и здесь практика довольно разнонаправленна. Одни и те же процессы разными судьями в разных судах трактуются по-разному. Получается, что по схожим процессам принимаются как положительные, так и отрицательные решения о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

– Что нужно для того, чтобы судебная практика сложилась? Может, просто время и большее количество рассмотренных прецедентов?

– Я думаю, что, во-первых, практика будет по-разному складываться в разных регионах. Во-вторых, практика, видимо, будет отличаться в разных судах. Конечно, чисто с обывательской точки зрения, это мне непонятно: как может быть так, что система работает разнонаправленно. Однако сегодня ситуация выглядит именно так.

– Чем же кадастровая стоимость объекта недвижимости отличается от рыночной? До сих пор в определении этих величин остается много непонятного. И как с этими двумя величинами, определяющими стоимость недвижимости, соотносится стоимость БТИ?

– Стоимость БТИ – нормативная и во многом условная величина. Ее используют только нотариусы, определяя платеж. Больше стоимость БТИ нигде не фигурирует. Что касается отличий между рыночной и кадастровой стоимостью объекта недвижимости, то практически разница между ними заключается в одном параметре. Рыночная стоимость предполагает индивидуальный расчет с учетом всех факторов: осмотр оцениваемого объекта недвижимости, идентификация, техническое освидетельствование здания, определение того, застроена ли земля и какими объектами. Определение же кадастровой стоимости не предполагает столь детальной идентификации объекта недвижимости, а опирается на формальные признаки. Если земельный участок обозначен как земля под торговлю, то она и считается торговой – вне зависимости от тех объектов, которые по факту на ней расположены.

Кадастровую оценку производят в массовом порядке: оценщик берет весь массив оцениваемых объектов (предположим, 100 тысяч единиц), разбивает его на сегменты по видам использования, также сегментирует по зонам (проводит кластеризацию). После этого специалист находит аналоги, определяет факторы, которые влияют на стоимость, строит матрицу. Рыночные аналоги описываются по данным факторам. На основании всей этой информации строится многофакторная модель. Так как кадастровая оценка является массовой оценкой, оценщик не обладает детальными знаниями об объекте, к тому же, сама модель имеет свои погрешности. Могут быть зоны, уходящие как вниз, так и вверх относительно реального рынка. Получается, что кадастровая стоимость имеет большую погрешность, чем индивидуальная, рыночная.

– Не обнаруживается ли при этом парадокс: рыночная стоимость, которая является более индивидуальной, в итоге оказывается более объективной? А с другой стороны, кадастровая стоимость, вроде бы, должна объективно обобщать все знания о стоимости объектов недвижимости, но получается, что обобщение выходит слишком «размытым», с большой долей погрешностей.

– Вы знаете, если брать немецкий опыт, то у них вообще нет оспариваний кадастровой стоимости. Проблема нашей кадастровой оценки в том, что у нас постоянно меняется методология. Во-вторых, мы вынуждены работать с некачественным материалом: полная инвентаризация всех объектов недвижимости так и не была проведена. Если сделать инвентаризацию максимально качественно, то постепенно стоимостной рынок под эту кадастровую оценку подстроился бы. В Германии рыночной стоимости объекта недвижимости как таковой нет: они берут кадастровую стоимость, к ней прибавляют стоимость произведенных улучшений и получают цену объекта на рынке.

– То есть причина необъективности кадастровой оценки отчасти в отсутствии инструментария?

– Даже не столько в его отсутствии, сколько в постоянном изменении этого инструментария. Но есть еще одна причина. Приведу в пример США: там поставщиком информации об объекте недвижимости является, в первую, очередь риелторское сообщество. У каждой ассоциации риелторов есть своя база данных, и, продавая объект, специалист обязан разместить всю информацию о нем в этой единой базе данных. Также риелтор обязан указать стоимость сделки. Эта база данных потом используется государством и оценщиками как инструментарий для оценки. У них каждая квартира описана по нескольким десяткам критериев. Государственный чиновник, производящий кадастровую оценку, обязательно выезжает на объект. При таком максимально детализированном подходе оценка становится объективной, а погрешность – минимальной.

То есть методология, с которой работают американцы, та же. Просто при построении качественной модели они учитывают аналоги оцениваемого объекта на рынке, которые описаны максимально подробно. А у нас риелторское сообщество этими целями не озабочено, по крайней мере, пока. Низкое качество информации об объектах-аналогах на входе дает низкое качество оценки. В таком случае индивидуальная оценка является более полной по подбору аналогов и в целом более точной.

– Можете ли вы привести примеры, когда результаты кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимости существенно расходятся на практике?

– Предположим, при проведении кадастровой оценки земель оцениваемые участки попали в разные районы, через улицу. Соответственно, в пограничных зонах мы получим резкое изменение цифр. То же самое может быть при переходе от зоны «город» в зону «район». Пограничный земельный участок, чуть ближе прилегающий к городской зоне, оценивается дороже, чем аналогичный участок, но относящийся к районной зоне, пусть он и расположен буквально через дорогу. Также причиной расхождений кадастровой и рыночной стоимости объекта может стать неправильная кластеризация. Такое расхождение – действительно большая проблема.

– Где собственник сегодня может узнать кадастровую стоимость своего объекта недвижимости?

– В открытом интернет-доступе существует публичная кадастровая карта. Конечно, инструмент не безупречен: пока еще не вся информация об объектах недвижимости в нем обновлена. Но это чисто техническая погрешность, которая со временем будет устранена. Компании, занимающиеся оценкой, также работают с этим инструментом, если, конечно, у них нет своих баз. Также можно обратиться с запросом и в Кадастровую палату. Так же есть информация в газете «Волжская коммуна».

– Собственники недвижимости сегодня стремятся узнать кадастровую стоимость своего объекта, чтобы хотя бы приблизительно «прикинуть» размер единого налога, которым все объекты недвижимости будут облагаться с 2014 года. Как вы оцениваете новый налог?

– Исключительно положительно. На мой взгляд, самая правильная налоговая система в государстве – это когда оборотные налоги, особенно с предприятий, заменяются налогами базовыми, среди которых налоги на доходы и на имущество. Налог на имущество правилен благодаря своей простоте, единообразию и социальной направленности. Проще говоря, в рамках единого налога на недвижимость богатые платят больше, чем бедные. К тому же, налог предусматривает социальные льготы, налоговые вычеты.

К тому же, этот налог экономически ориентирован: его наличие заставит задуматься, стоит ли лишний раз покупать недвижимость для спекуляции. Потому что неизвестно, удастся ли реализовать его быстро и выгодно, а платить за эту недвижимость государству все равно придется. Как следствие – объекты недвижимости станут более мобильными, перестанут «зависать» у собственников без эксплуатации, потому что просто держать объект у себя и платить за него налоги «впустую» невыгодно. Не будут «зависать» объекты недвижимости. Если ты что-то имеешь, используй это, потому что просто держать в активе и платить налоги невыгодно. С введением единого налога государству не придется «бегать» за налогоплательщиками. Поэтому я себя причисляю к сторонникам единого налога и выступаю за то, чтобы его максимизировать, естественно, уменьшив оборотные налоги.