Приобретение загородной недвижимости: юридическая чистота сделки

В последнее время нам все чаще стали поступать вопросы о том, как юридически грамотно провести сделку по приобретению загородной недвижимости. Не секрет, что в этой сфере существует огромное количество мошеннических схем. Как приобрести загородную недвижимость без последствий? Какой договор стоит подписывать, а какие формулировки в тексте должны насторожить потребителя? С этими вопросами мы обратились к юристу, помощнику по правовым вопросам депутата Государственной Думы РФ, первого заместителя председателя комитета Государственной Думы РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елены Николаевой Ивану Кудряшову.

– Иван, на какие документы, в первую очередь, стоит обратить внимание при выборе коттеджного поселка?

– Очевидно, что юридическая чистота проекта играет определяющую роль. Во главе всего стоит земля. Нужно смотреть, какого рода правоустанавливающие документы на землю у застройщика – свидетельство о собственности или договор аренды. В дальнейшем у покупателя может возникнуть необходимость приватизации земельного участка, если у застройщика земля в аренде. Но право на приватизацию у покупателя возникнет не ранее, чем будет построен объект, введен в эксплуатацию и зарегистрирован на покупателя. Отсюда возникает риск узаконения полных прав на землю в случае проблем со строительством. А если участок относится к землям особо охраняемых территорий, то априори такой участок нельзя приватизировать или выкупить в собственность.

В зависимости от назначения земельного участка и вида его разрешенного использования возможны варианты с правом на застройку площадки. Если ваша цель построить жилой дом, то участок должен относиться к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования, предусматривающим жилищное строительство (например, для индивидуального жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства или иной подобный). В противном случае, получится либо «дача», либо вообще незаконно построенное строение, ввести которое в эксплуатацию будет сложно или невозможно.

Немаловажную роль играет наличие разрешительной документации – разрешение на строительство на данном земельном участке, наличие технических условий на подключение инженерных сетей, и конкретно каких. Необходимо изучить документацию по планировке – проект планировки территории, проект зонирования и градостроительный план. Все эти моменты имеют огромное значение. Особенно внимательно нужно подходить к процессу подписания договора на жилой дом. Здесь может быть масса нюансов, которые впоследствии могут сыграть не в пользу потребителя.

– Что именно должно быть прописано в договоре, чтобы быть уверенным в том, что застройщик выполнит свои обязательства?

– На практике существуют различные способы приобретения загородной недвижимости, которые накладывают свою специфику на заключаемый договор. Глобально, существуют две схемы приобретения – это покупка земельного участка под застройку с последующим возведением построек силами покупателя, и покупка земельного участка с уже возведенным жилым домом. Обе схемы актуальны на российском рынке, однако мировая практика давно расставила приоритеты, исходя из соображений качества формирования загородной среды обитания.

Достоинства и недостатки обеих схем очевидны. При покупке только земельного участка собственник земли в дальнейшем столкнется с целой массой проблем, связанных со строительством дома, вводом его в эксплуатацию, подключением к сетям. Зато при таком подходе очень проста и достаточно отработана договорная модель между продавцом земли и покупателем. Но где гарантии, что при заключении дальнейших хозяйственных договоров все будет также просто? Продавец земли, завершив сделку, практически не несет никакой ответственности за дальнейшую возможность строительства и подключения дома к коммуникациям, а ведь для покупателя земли все только начинается. Вряд ли, купив землю, приобретатель остановится на достигнутом, конечной целью его является построенный дом, обеспеченный ресурсами и находящийся в комфортной среде загородного поселка с развитой технической и социальной инфраструктурой, выполненным благоустройством и в отсутствие перманентного состояния стройки на соседних участках.

Если вести речь о приобретении все же загородного дома, а не отдельного участка под застройку, то резонно отметить, что на сегодняшний момент есть два основных варианта заключения договора на приобретение загородной недвижимости. Первый вариант, когда сначала заключается предварительный договор купли-продажи (ПДКП), а потом основной договор купли-продажи (ДКП).

При заключении ПДКП обязательно наличие следующих прописанных условий: должны быть перечислены основные условия ДКП, срок заключения ДКП и возможный обеспечительный платеж. В основные условия договора купли-продажи входит: описание проекта с непременным указанием планировки, площадей каждого помещения, схемы размещения объекта на участке и местоположения объекта. Также должна быть указана спецификация объекта – материалы, используемые при строительстве, стоимость, порядок расчета и порядок передачи объекта, порядок регистрации права покупателя на приобретаемый объект.

После завершения строительства объекта, регистрации права собственности продавца, подписывается основной договор купли продажи (ДКП). Этот договор подлежит обязательной регистрации. Договор купли-продажи не может быть заключен на недостроенный объект. И если вам предлагают в пригороде Самары заключить договор купли-продажи еще на этапе до начала строительства объекта, помните, такие договоры недействительны! Договор купли-продажи может быть заключен только на готовый объект, на который зарегистрировано право собственности продавца, и вступает в силу только после регистрации.

Указанные правила не распространяются на договоры купли-продажи, заключаемые в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ, которые говорят о возможности заключения договора купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем.

– То есть договор купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем, это второй вариант легитимного оформления отношений сторон по приобретению недвижимости?

– Да, действительно, второй вариант – это договор купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем или договор купли-продажи будущей вещи (ДКП БВ). Сейчас в Самаре в 90% случаев заключения сделок преобладает схема поэтапного заключения договоров. То есть сначала заключается договор купли-продажи на земельный участок, затем договор подряда на строительство жилого дома, следом идет договор на подключение коммуникаций и т. д. Долгий и трудозатратный процесс, который одновременно создает дополнительные риски для покупателя.

В июле прошлого года вышло постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда №54, в котором приведено толкование соответствующих норм ГК РФ, и которое дало возможность использовать форму ДКПБВ в отношении покупки объектов загородной недвижимости. Получив такое толкование норм права от одной из высших судебных инстанций России, правоприменительная практика быстро восприняла новый вид договора. Он позволяет в одном договоре прописать абсолютно все условия: и приобретение земельного участка, и строительство дома, и подключение коммуникаций. Более того, ДКПБВ принимается регистрационной палатой – по нему регистрируется переход права собственности на объект, при этом сам он регистрации не подлежит. Но в договоре тогда должно быть четко указано, что это договор купли-продажи вещи (жилого дома), которая будет создана в будущем. Поэтому постепенно многие порядочные девелоперы с ПДКП и ДКП переходят именно на договор купли-продажи будущей вещи, который обязательно должен содержать в себе условия, являющиеся обязательными для ПДКП и ДКП. Сейчас большинство банков начинают выдавать ипотечные кредиты только при условии заключения этого вида договора.

– Что вы можете сказать о договоре инвестирования и вступлении в некоммерческую организацию?

– Да, существуют и такие дополнительные варианты заключения договоров. В договоре инвестирования обязательно должны быть прописаны: сумма инвестирования, предмет договора, обязанности сторон по реализации объекта. Очень важно, чтобы в договоре были распределены обязательства сторон по строительству дома: одно лицо обеспечивает финансирование объекта, второе – строительство и подключение к сетям, передачу участка. Также должно быть подробное описание объекта и сроки реализации контрактных обязательств.

В договоре вступления в некоммерческую организацию должны быть: описание объекта (что в результате оплаты пая пайщик получает), сроки распределения паевой собственности, сроки строительства, суммы оплаты. Я бы не советовал вступать в кооператив или иные формы партнерства, если хотя бы одного из вышеприведенных условий нет в договоре.

– Иван, какие еще общие рекомендации по заключению договоров на загородную недвижимость вы можете дать нашим читателям?

– Независимо от того, какую форму договора вы заключаете, важно обращать внимание на присутствие в сделке третьих лиц – не важно, физических или юридических. Это могут быть займы, векселя, паевой фонд, на который вы перечисляете деньги. Уточните, есть ли по этому договору ответственность этого третьего лица хоть в чем-то. Потому что иначе ответственность возникает между двумя сторонами, а деньги вы перечисляете третьей, которая ни за что не отвечает! И по факту вы можете не получить ничего. Это самая опасная ситуация. Поэтому каждый раз, когда у вас возникает третье лицо в сделке по приобретению объекта недвижимости, лучше всего обратиться к юристу, который 10 раз все взвесит и порекомендует, стоит ли вообще заключать такой договор.

Также со вниманием следует отнестись к договорам, которые заключаются на физических лиц, а не на юридическое лицо – застройщика земельного участка. Одно дело, когда вы заключаете договор с крупным девелопером, и совсем другое, когда за ваш строящийся объект будет отвечать физическое лицо. Нет никакой гарантии, что вы получите ваш объект в срок и с должным качеством!

И в заключение хочу еще раз подчеркнуть – внимательно читайте любой договор. Еще лучше – перед подписанием показать договор грамотному юристу. Подписывать договор можно только при наличии в нем всех вышеперечисленных условий!