Самостоятельное «домоуправство»

Один из основных способов управления многоквартирным жилым домом – это управление, организованное непосредственно жильцами. Главное преимущество такого варианта обслуживания жилфонда – максимальная прозрачность во взаимоотношениях с поставщиками услуг и возможность избежать круговой поруки между соседями. Однако такое самостоятельное «домоуправство» будет эффективным далеко не в любом многоквартирном жилом доме.

Доверяют только себе

Принимая решение о выборе любой из трех предусмотренных Жилищным кодексом РФ способов управления многоквартирным домом, собственники заботятся о том, чтобы сделать свой дом лучше, по возможности, сократить свои расходы на эксплуатацию, а также контролировать куда и на какие цели уходят деньги, которые каждый ежемесячно платит за содержание жилого фонда.

За недолгие годы своей работы управляющие компании и товарищества собственников жилья уже изрядно подпортили свою репутацию и во много просто потеряли доверие граждан. На помощь таким разочаровавшимся собственникам, которые не надеются ни на кого, кроме себя, может прийти непосредственное управление многоквартирным домом.

В этом случае, договоры на предоставление коммунальных услуг – холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) – заключаются с поставщиками каждым собственником самостоятельно, от своего имени (а не от имени управляющей компании или товарищества). «Каждый собственник персонально заключает договоры с поставщиками газа, воды, тепла и т.д. Каждый отдельно расплачивается за потребляемые объемы энергии и не несет ответственность по задолженностям соседей. Если вы своевременно оплачиваете счета, вашу квартиру не отключат от получаемых услуг», – отмечает главное преимущество такого способа управления многоквартирным домом председатель комиссии по местному самоуправлению, строительству и ЖКХ общественной палаты Самарской области Виктор Часовских.

Что же касается жилищных услуг (все, что относится к содержанию, эксплуатации и ремонту общедомового имущества – подъездов, подвалов, придомовой территории, дворов, инженерных сетей и коммуникаций), при непосредственном управлении многоквартирным домом собственникам все-таки придется объединиться и прийти к некому консенсусу. Решение, какой профильной обслуживающей компании или организации доверить заботу о своем доме, необходимо принять на общем собрании. Однако, свои подписи в договоре должны поставить все или большинство жильцов. Это позволяет каждому собственнику лично контролировать деятельность подрядных организаций и качество выполняемых работ.

Собственно, принять решение о переходе на непосредственное управление, жильцам также необходимо на общем собрании, где большинство отдаст свой голос именно за этот способ домоуправления.

Без посредника... не обойтись?

Конечно, сложно себе представить, что все собственники многоквартирного дома будут проявлять одинаковую активность в управлении жилым фондом. Поэтому найти ответственного посредника все же придется. На основании решения общего собрания жильцы могут делегировать полномочия взаимодействовать с подрядными организациями одному из инициативных собственников или иному лицу. Этот представитель должен получить доверенность, выданную в письменной форме и подписанную всеми или большинством владельцев квартир. Следует отметить, что это лицо является не управляющим, поскольку все решения принимаются общим собранием собственников, а лишь представителем интересов собственников перед третьими лицами. При этом выполнять эту работу доверенный должен исключительно на общественных началах, то есть бесплатно.

Кроме того, собственникам придется нанять бухгалтера, который будет осуществлять расчеты по платежам за жилищные, коммунальные услуги и капитальный ремонт. Или заключить договор с единым информационно-расчетным центром.

Не стать юрлицом

В непосредственном управлении многоквартирным домом есть и еще одна тонкость. Получить статус юридического лица, с расчетного счета которого велись бы все перечисления подрядным организациям за предоставленные жилищные услуги (например, капитальный ремонт), жильцы не могут.

И здесь-то и возникает одна из основных трудностей, связанных с непосредственным управлением. Где хранить собранные средства? У ответственного собственника, которому оставшиеся жильцы делегировали существенную часть своих полномочий? Это довольно рискованно. Малоэффективным будут и замечания к управляющей или обслуживающей организации, высказанные одним-двумя жильцами. «При такой схеме управления, если в доме много собственников, действенность их влияния на УК при наличии претензий к качеству услуг может оказаться незначительной, поскольку управляющая организация всегда может уклониться от выполнения тех или иных работ указанием на то, что другие собственники по данному вопросу претензий не высказывают», – рассказывает Виктор Часовских.

Чем меньше, тем лучше

Поэтому, с организационной точки зрения схема, когда сами собственники управляют своим многоквартирным домом, может быть действительно эффективной лишь в том случае, когда в доме незначительное число квартир. «Непосредственное управление могут выбрать жители только небольших домов на 6-10 квартир. Дело в том, что все решения необходимо принимать на собраниях: сколько собрать денег, кто будет делать ремонт и т. д. И во всех вопросах необходимо прийти к единому мнению. Разумеется, что всей девятиэтажкой такого согласия достичь вряд ли удастся», – объясняет г-н Часовских. Если в доме собственников много, схема управления становится громоздкой, негибкой. Снижается оперативность в принятии решений, а это может привести к дополнительным проблемам.

Правильный договор – залог качества

При непосредственном управлении многоквартирным домом, так же как и при любом другом способе, эффективность обслуживания и содержания жилфонда зависит от правильно составленного договора с подрядными организациями. Важно, чтобы в документе были зафиксированы такие пункты как: предмет договора, стоимость оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в доме, перечень услуг, порядок оплаты работ и услуг, порядок осуществления контроля за выполнением подрядной организацией ее обязательств по договору, сроки выполнения работ и услуг, порядок расторжения договора. Стоит указать в договоре, какие гарантийные обязательства при выполнении работ по текущему ремонту (рекомендуется не менее одного года), критерии работ и услуг, а также штрафные санкции за некачественное оказание услуг и выполнение работ.

Сколько заплатит каждый собственник за предоставленные по договору подряда услуги определяется пропорционально размеру квартиры, в зависимости от которой определяется доля в общей собственности. С тех, кто не поставил своей подписи в договоре, требовать плату за оказанные услуги или выполненные работы подрядчики не могут. Однако соседи – другие собственники – потребовать компенсировать часть затрат на содержание или ремонт общедомового имущества с них могут.

Государство не поможет

Собственникам, которые все же решили управлять своим домом сами, без помощи управляющей компании или ТСЖ, стоит знать еще об одном существенном минусе этой схемы самообслуживания. Дома, находящиеся под непосредственным управлением, не участвуют в различных федеральных программах в рамках деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ. К примеру, такие объекты не смогут войти в списки на проведение капремонта за счет денег из государственного бюджета. Согласно ФЗ 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ» субсидии выделяются только на те дома, жильцы в которых создали ТСЖ или ЖСК или самостоятельно выбрали управляющую компанию.

Не хотят самостоятельности

В Самарской области способ непосредственного управления выбрали считанные единицы собственников – не больше 3% от общего числа всех владельцев жилплощади в многоквартирных домах. «В большинстве случаев это действительно небольшие дома до 20 квартир, которые раньше относились к различным ведомствам, – рассказывает председатель правления самарской региональной общественной организации правовой помощи и просвещения «Гражданская позиция» Ирина Кочуева. – Дело в том, что помимо простого желания собственников, важен определенный уровень грамотности и подготовленности граждан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и законодательства в этой сфере», – считает Ирина Кочуева. По мнению эксперта, развиваться такая схема управления многоквартирными домами будет только в том случае, если с населением будет вестись широкая просветительская работа.

В отличие от нашего региона, показательным примером с точки зрения развития этой схемы самоуправления выглядит Астраханская область, где число домов, взятых под непосредственное управление жильцами, превышает 80%. «Чтобы добиться таких показателей, в Архангельске централизовано разработали нормативную базу, которая является своего рода гарантией для собственников», – рассказывает председатель ТОС «Струковский» Надежда Курапова. К примеру, собственникам, решившим самостоятельно заниматься управлением, не пришлось самим составлять договоры с обслуживающими компаниями и поставщиками. Типовые формы контрактов разработали и предоставили муниципальные власти. Решили в Архангельске и сложности с применением схемы непосредственного управления в домах, в которых расположено свыше 20 квартир. «Этот способ управления успешно реализуется даже в таких домах, где расположено свыше 500 квартир. На собраниях собственники избирают сразу несколько делегатов (из расчета один делегат от 50-100 человек), которые выступают от лица и в интересах большинства», – отмечает Надежда Курапова.

Стоит отметить, что эксперты подтверждают, что подобная форма управления многоквартирными домами в Архангельске оказалась очень эффективной. «Жители становятся более сплоченными, начинают принимать активное участие в управлении своим домом, поскольку понимают, что качество обслуживания общего имущества зависит непосредственно от них. Однако, пример Архангельска показывает, что без участия, заинтересованности и содействия местных властей, развиваться подобный способ управления многоквартирными домами в регионе не будет.