Чем грозит переустройство квартиры

Сегодня практически ни один серьезный ремонт не обходится без перепланировки. Людям свойственно изменять свое жилище под собственные привычки, вкусы и представления о комфорте и безопасности. Вот почему возникают желания убрать лишние стены, изменить конфигурацию помещений, улучшить звукоизоляцию, обустроить лоджию и многое другое. При создании типовых квартир проектировщики руководствуются принципом универсальности. В чем-то они, безусловно, правы – на всех ведь не угодишь. Один захочет совместить санузел и ванную, другой – сделать арку из кухни в столовую, третий посчитает, что розетки удобнее всего расположить на полу, а не на стене... Многие жильцы расставляют мебель в помещении с учетом готовых инженерных решений, но некоторые бунтари все же затевают перепланировку…

Перепланировка – это перенос и разработка перегородок, дверных проемов, установка металлических дверей, остекление балконов, разукрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, установка тёплых полов и кондиционеров. Что касается самостоятельности, то в своей квартире мы можем, никого не спрашивая, сделать не так уж много: провести текущий ремонт помещений, установить встроенную мебель, заменить инженерное оборудование аналогичным по параметрам и техническому устройству. Это все.

В Жилищном кодексе (ЖК) РФ, вступившем в силу с 1 марта 2005 года, понятия «перепланировка квартир» и «переустройство» разграничиваются, но суть остается одна: все эти действия придется согласовывать с самыми разными – выше ли, ниже ли стоящими инстанциями, получать новый техпаспорт на квартиру. И только тогда реализация ваших фантазий будет законной. При этом надо учесть, что «переустройство и (или) перепланировка квартиры», как сказано в ЖК, «должны быть как безопасны для проживающих в ней людей, так и не должны мешать другим жильцам дома». Строительные и санитарные нормы также не должны быть нарушены. «Без согласования перепланировки никак не обойтись, – предупреждает директор агентства недвижимости «Титул» Дмитрий Сазонов. – Несогласованная перепланировка обойдётся дороже – даже если никто не узнает о ней. Вы станете заложником своей квартиры: не сможете ее ни продать, ни обменять. И любые сделки вообще станут невозможными до тех пор, пока квартира не будет восстановлена в исходном виде, либо узаконена перепланировка. Кроме того, если о перепланировке станет известно, к вам будут применены различные штрафные санкции – вплоть до опечатывания квартиры».

Итак, какие же необходимо собрать документы для того, чтобы произвести согласование совершенной перепланировки жилья? Вам понадобятся

• документы на право владения квартирой;

• заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

• проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (лицензия организации), согласованный в установленном порядке;

• согласие в письменной форме всех членов семьи;

• заключение экспертизы несущих конструкций;

• заключение Городского пожарного надзора;

• заключение ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в РБ» (СЭС);

• заключение Роспотребнадзора;

• заключение МУП «УЖХ»;

• документы о согласовании с администрацией района.

Далее со всем этим списком документов собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) должны обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения перепланируемого жилого помещения. Сразу отметим, что право на осуществление переустройства (перепланировки) принадлежит собственнику или нанимателю жилого помещения по договору социального найма. Переустройство и перепланировка служебных и иных специализированных помещений не допускается.

Таким образом, чтобы согласовать перепланировку, собственнику или нанимателю жилья предстоит пройти нелегкий путь. Вполне возможно, что читатель задумается над тем, нужны ли ему все эти организационно-бумажные волокиты. Может, гораздо проще «тихо» сломать стену в квартире? Поэтому рассмотрим последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения.

Во-первых, согласно п. 2 ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда. Во-вторых, помимо административной ответственности, самовольное переустройство жилых помещений влечет определенные негативные последствия в соответствии со ст. 29 ЖК РФ. Так, например, лицо, самовольно перестроившее жилое помещение, обязано вернуть его в прежнее состояние.

При этом для приведения помещения в былой вид законодатель не установил четких временных рамок. Оговаривается лишь, что помещение должно быть приведено в прежнее состояние в разумный срок.

В том случае, если собственник или наниматель в разумный срок и в порядке, который определил орган местного самоуправления, не привел жилое помещение в прежнее состояние, указанный орган обращается в суд с соответствующим иском.

В данной ситуации возможны два варианта судебного рассмотрения. Во-первых, если в суде еще не рассматривался вопрос о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном виде, то суд может рассмотреть его после обращения с иском органа местного самоуправления. Если вопрос решается положительно, то собственнику жилого помещения разрешается сохранить квартиру в переустроенном виде.

Если же принятие такого решения невозможно, то суд выносит другое решение, содержание которого зависит от юридического статуса лица, осуществившего самовольную перепланировку. Если это лицо – собственник жилого помещения, то выносится решение о продаже этого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Если же речь идет о нанимателе по договору социального найма, то выносится решение о расторжении договора социального найма с возложением обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние на собственника данного помещения, который является наймодателем по договору социального найма.

Другими словами, бесконечные судебные тяжбы вам обеспечены.

А теперь представьте, что вы – законопослушный гражданин, но ненавидящий бумажки, инстанции и лица чиновников. Вам некогда и не хочется заниматься всем этим самому. Зато у вас есть возможность и средства, чтобы перепоручить эту работу профессионалам. Тогда вы обращаетесь в соответствующую фирму, имеющую лицензию. Таких организаций в последнее время появилось очень много. Это и хорошо, и плохо для вас. Хорошо, потому что среди них вполне можно выбрать ту, что устроит вас по цене и набору предлагаемых услуг.

Плохо, потому что на мониторинг и переговоры может уйти много времени. Где-то вам предложат план оптимизации расходов, то есть покажут прайс-лист, в котором расписаны цены на каждый этап согласования перепланировки квартиры, и вы уж тогда сами решите, какую часть хлопот вы берете на себя, а какую – отдаете профессионалам. Где-то вам будут предложены скидки, если вы закажете одновременно проект перепланировки жилья с согласованием и дизайн-проект. Одним из важных пунктов договора с такими фирмами является то, что согласование корректировок в проекте по ходу строительных работ они берут на себя. Сроки назначаются разные – от двух до четырех месяцев, зависят они от сложности вашего проекта и, конечно, от цены. Хочешь быстрее – плати больше. Не забудьте к этим суммам приплюсовать еще и официальные платежи. В этом случае картина станет яснее.

Необходимо отметить, что в данный момент в правительстве РФ ведется обсуждение проблемы перепланировок, проведенных ранее, до вступления в силу ЖК РФ. Есть мнение, что если перепланировка или переустройство улучшают качество жилого помещения, не ущемляют права других жильцов, то узаконить проведенные работы будет несложно.