Великое офисное переселение

Время гигантомании и погони за роскошными офисными помещениями прошло. Бизнесмены, как порядочные домохозяйки, во время кризиса начали особенно придирчиво считать свои затраты.

В числе первых «под срез» попали расходы на офисные помещения. Теперь все чаще арендаторы присматриваются к вариантам попроще и покомпактней.

Прошедшие полгода отмечены массовыми переездами компаний из одного офиса в другой. Поначалу арендодатели сохраняли хорошую мину при плохой игре и даже говорили о поднятии аренды с января 2009 года.

Но потом из-за резкой корректировки спроса им ничего не оставалось, как пойти на компромисс. Офисные ставки «просели» в каждом крупном российском городе (см. табл.1).

«Многие компании решили, что кризис – это удачное время для давления на арендодателей и запросили коммерческие предложения у конкурирующих офисных центров с более низкой ставкой, – комментирует консультант по региональным проектам компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Анна Кошмина. – В такой ситуации собственникам ничего не оставалось, как согласиться на новые условия. Такая ситуация спровоцировала обвал ставок в начале года во многих городах России. Основная тенденция последних месяцев такова, что компании (самостоятельно или через своих агентов по недвижимости) заново обсуждают с собственниками условия аренды.

Часто экономия составляет до 30% от первоначальной ставки. Агенты при этом получают комиссию от сэкономленной суммы за весь срок договора. Этот вариант работает на развивающихся рынках, где собственники зданий не уверены в своих позициях на рынке. Или есть достаточное количество нового предложения с большой долей вакантных площадей (Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Казань)».

Табл.1: Средняя валовая ставка аренды на офисы, в руб. за кв. м, в мес.
*данные компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko

Для менее развитых рынков характерна тенденция, когда компании экономят на классе здания. Однако это свойственно для ситуаций, когда договор аренды позволяет им выехать из своего помещения без особых потерь. Часто в таких ситуациях арендодатель оставляет себе депозит. «Обычно это не самое удачное решение, потому что переезд – достаточно дорогостоящая процедура, - констатирует Анна Кошмина. – Разница в цене между классом А и классом В обычно составляет 25-30%.Такая ситуация характерна для малоразвитых рынков с большим числом зданий низкого уровня (Челябинск, Пермь).

Генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько отмечает, что ранее на рынке офисной недвижимости площади от 100 квадратов пользовались популярностью среди российских и иностранных компаний. Местные же чаще выбирали площади 30-80 кв. м. «Во всех городах отмечается потребность в небольших офисных помещениях – 30-60 квадратных метров, – уточняет эксперт. – Незначительная доля компаний желает арендовать офис площадью 150 квадратных метров и более. Для Сочи, например, характерна такая тенденция: большие офисные площади в бизнес-центрах класса А готовы арендовать административные структуры: различные Олимпийские оргкомитеты, а также другие структуры-представители власти – РЖД».

Эксперты выделяют несколько способов сэкономить на аренде. Самый первый и простой из них – сокращение арендуемых площадей. По мнению Ильи Володько, на этот шаг пошли в первую очередь крупные иностранные или российские компании. В основном, из-за закрытия региональных филиалов и представительств.

Второй вариант – перебраться в менее качественные офисы и, как уже было сказано выше, сэкономить на статусе помещений. Отдельные компании предпочитают создавать бэк-офисы, выселяя «рабочих лошадок» на окраины в менее престижные районы. Топ-менеджмент при этом обычно остается в центре города в более комфортном офисе. Подобные мероприятия характерны для подразделений, филиалов крупных компаний, которые не нуждаются в представительских офисных помещениях.

Некоторые компании по роду своей деятельности могут позволить себе перевести часть сотрудников на домашнюю работу или, иными словами, создать home-office. Нередко к этому способу прибегают консалтинговые и риелторские агентства, СМИ. Компании могут либо полностью переводить сотрудников на «домашний офис», либо оставлять небольшой представительский офис.

И, наконец, четвертый способ сэкономить на аренде – сдать часть площадей в субаренду. На это пошли компании, в которых прошли сокращения штата или большие площади отданы под переговорные комнаты и хозяйственную инфраструктуру. «При этом компания ничего не теряет, – добавляет Анна Кошмина. – Платить за аренду нужно меньше, операционные расходы тоже сократятся, а иногда на сделках с субарендой можно даже заработать. Здесь важно получить разрешение собственника здания на сдачу части помещений субаренду и располагать изолированными блоками для будущего арендатора. Кроме того, важно правильно оценить компанию, которая будет вашим соседом по офису, с точки зрения репутации, благонадежности и платежеспособности. В таком случае размер экономии будет варьироваться архитектурными возможностями помещения и вашим умением вести переговоры. В большинстве случаев экономия составляет около 50%».

Как скоро оживет рынок коммерческой недвижимости, сегодня не берется сказать ни один эксперт. Арендодатели замерли в ожидании. А пока у арендаторов еще есть прекрасная возможность для торга и выбора подходящего способа сберечь бюджет на офисных затратах.