Бизнесу негде «жить»

У предприятий, которые мечтают перейти из разряда арендаторов в ряды собственников, есть три варианта действий: кредит, лизинг и просто покупка офиса на собственные средства. Последний вариант мы решили не рассматривать – за неимением таковых. А вот первым двум стоит уделить особое внимание.

У каждого из двух других вариантов – свои положительные и отрицательные стороны. Необходимо обратить внимание на то, что зачастую предприниматели не обладают достаточной информацией о программах банков и условиях лизинга, напоминающих айсберги, большая часть которых скрыта под водой.

Кредит

Широкое признание потребителей залоговые займы получили с начала 2000 года. В основном, это были кредитные линии, ориентированные на физических лиц. Программы, разработанные непосредственно для предпринимателей, начали работать около двух лет назад. С тех пор они почти не изменились. Вариации отмечены лишь в суммах займа, процентных ставках и пакете необходимых документов.

Сбербанк России имеет в этом направлении большой опыт, практикуя выдачу кредитов на строительство и приобретение коммерческой недвижимости в рамках различных программ. К ним относятся программы поддержки малого бизнеса, а также предоставление денежных средств на строительство коммерческой недвижимости. В первом случае срок кредита ограничивается тремя годами, фирма должна функционировать на рынке не менее шести месяцев, при этом годовая выручка предприятия должна составлять не более 60 миллионов рублей. Срок успешной работы предприятия на рынке – обязательное условие для получения кредита не только в Сбербанке, но и во многих других банках.

Как обстоят дела с кредитованием строительства? Программа на строительство и приобретение коммерческой недвижимости предоставляет кредит на срок до семи лет. Сумма кредитования зависит от финансового состояния клиента, эффективности строительного проекта и его окупаемости. При данных условиях рассматриваются программы финансирования строительного проекта. «Сбербанк» предлагает ссуду непосредственно под строительство, а также приобретение строящегося объекта, выступающего здесь в качестве залогового имущества. В этом случае банк может предоставить отсрочку на погашение основного долга до окончания строительства.

«Программа кредитования приобретения и финансирования строительства коммерческой недвижимости активно работает в нашем банке. За прошедший год прирост по этому направлению составил 41%», – заявляет начальник управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования одного из отделений Сберегательного банка России Николай Киселев.

«Если банки запустят программы финансирования строительства коммерческой недвижимости, они будут востребованы, так как спрос на рынке в этом направлении велик, а реально действующих проектов практически нет. Подобные продукты многих банков находятся на стадии доработки, они настолько «сырые», что сегодня ими невозможно воспользоваться, – делится опытом коммерческий директор агентства недвижимости «Алгоритм» Владимир Карапетян, – активные адресные программы по приобретению коммерческой недвижимости представлены филиалами «АФ Банка» и «Абсолют Банка». Поскольку конкуренция среди банков на рынке ипотечного кредитования жилой недвижимости достаточно жесткая, то правильным тактическим шагом «АФ Банка» стала специализация на коммерческом кредитовании.

Условия кредитования в этих банках различны. Филиал «АФ банка» предлагает заем сроком до пятнадцати лет под залог приобретаемого объекта либо уже имеющейся у кредитополучателя недвижимости. Ставки колеблются от 13 до 18% – в зависимости от условий покупки. Срок погашения кредита в «Абсолют Банке» составляет семь лет. «Программа пользуется спросом. В нашем банке процент сделок по коммерческой ипотеке составляет порядка 5% от их общего количества. Но важным критерием получения кредита является «прозрачность» бизнеса», – говорит управляющий филиала «Абсолют Банка» Максим Ульянов.

«Рост годовых процентных ставок связан с ипотечным кризисом в США. Хотя, например, в «Абсолют Банке» процентные ставки почти не изменились. Мощный денежный ресурс помог им сохранить прежние условия кредитования, несмотря на влияние заокеанского кризиса, – говорит директор риелторского агентства «Доброе дело» Алексей Михайлов. – Не коснулись также изменения и «потолка» кредитной суммы для организаций малого и среднего масштаба. Относительно же крупных предприятий «Абсолют Банк» расширяет инвестиционный портфель».

Камни преткновения

На них наталкиваются не только получатели, но и банки, предоставляющие кредит, а также лизинговые компании. Рассмотрим, какие проблемы поджидают потребителей банковского продукта.

Первое, о чем вас спросят в банке, это ваша кредитная история. Наличие безупречной истории получения и выплат займов значительно повышает шансы предприятия на положительное решение банка о кредите. Сроки рассмотрения заявлений в большинстве финансовых организаций колеблются от двух до семи месяцев. Одна из основных проблем как для банка, так и для предпринимателя – бизнесмен не располагает таким количеством времени и, в конечном счете, отзывает заявку. В результате банк теряет клиента.

Сроки погашения долга также разнятся. Чаще всего кредиты выдаются на срок до трех лет. Если это проект строительства – до семи. Самые «гуманные» сроки кредитования у «АФ Банка» – до пятнадцати лет. Как утверждают руководители агентств недвижимости, если расширить временные рамки, то востребованность кредитов на приобретение коммерческой недвижимости значительно возрастет.

Список необходимых документов достаточно велик и может достигать тридцати, а иногда и более пунктов. Как правило, все программы кредитования предусматривают некий «потолок» денежной суммы, которую банк готов выдать. Например, малый бизнес «Абсолют Банк» может кредитовать на сумму до 30 миллионов рублей.

«Лизинговые программы, наоборот, устанавливают минимальный порог суммы операций. В крупных компаниях он составляет от трехсот тысяч долларов США, иногда даже десять миллионов», – рассказывает Владимир Карапетян (агентство «Алгоритм»).

Банки предоставляют клиентам достаточно большие суммы, поэтому для них очень важен залог. Если это условие не может быть выполнено, банк отказывает в кредите. Хотя Сбербанк идет навстречу своим клиентам.

«Наш банк сотрудничает с Фондом развития и поддержки малого предпринимательства. Заемщикам, которые входят в список приоритетных отраслей, Фонд предоставляет частичное поручительство в объеме до 50% от обязательства», – говорит заместитель начальника управления кредитования отделения Сберегательного банка РФ Шамиль Мукминов.

Организации, которые на протяжении длительного времени сотрудничали с тем или иным банком, выстроив партнерские отношения с ним, могут рассчитывать на индивидуальный подход и гибкую систему процентных ставок.

Лизинг

Лизинговые компании появились в России в 1998 году с выходом «Федерального закона о лизинге». Согласно этому закону, предметом лизинга может являться любая непотребляемая вещь, используемая для предпринимательских целей, в том числе и коммерческая недвижимость. С формальной точки зрения у любой лизинговой компании есть программа, направленная на приобретение офисных, торговых, складских и других нежилых помещений. Все эти фирмы заявляют о гибком, индивидуальном подходе к клиентам.

«На рынке на сегодняшний день присутствует очень большое количество лизинговых компаний. Многие из них декларируют лизинг недвижимости. Но все эти программы находятся в «зачаточном» состоянии», – такова оценка Владимира Карапетяна.

По его же данным, одна из крупнейших лизинговых компаний России заключает в год лишь три-четыре сделки в сфере недвижимости. Но это касается крупных предприятий, приобретающих площади не менее 10 тысяч квадратных метров. Зачастую сделка может сорваться не по вине лизинговой компании и не по вине заемщика, а ввиду отказа продавца объекта. Так как переговоры длятся по шесть-семь месяцев, продавцы недвижимости отказываются ждать, не располагая таким количеством времени.

Если заокеанский кризис рынка ипотечного кредитования не сказался лишь на крупнейших банках России (например, Сбербанк России), то с лизинговыми компаниями ситуация другая.

«Большинство лизинговых компаний привязаны к родственному банку, из которого они черпают основные денежные ресурсы. Соответственно, на них отражаются все затруднения головного банка. Другое дело – независимые лизинговые компании, которые сами привлекают кредиты для своих программ, – объясняет директор филиала лизинговой компании Europlan Дмитрий Удинский. – В частности, наша фирма обеспечена денежными ресурсами на весь 2008 год, поэтому ипотечный кризис нас мало волнует».

То же самое можно сказать и о других недочерних лизинговых фирмах. Однако, как было сказано выше, программы лизинга недвижимости еще не достаточно опробованы на региональном рынке.

Таким образом, рассмотрев способы приобретения коммерческой недвижимости при отсутствии собственных свободных финансовых средств, можно сделать следующие выводы.

Как лизинг, так и кредиты на приобретение нежилых площадей на сегодняшний день мало востребованы по двум причинам. Это несовершенство программ, предлагаемых финансовыми институтами, и низкая информированность потребителя об условиях получения займов. Незавершенность программ заключается в неосвоенных схемах, жестких временных рамках погашения долгов, высоких процентных выплатах по сравнению с кредитованием на приобретение жилой площади. Однако, даже по самым неоптимистичным прогнозам экспертов, на рынке кредитования коммерческой недвижимости ожидается оживление.

«Думаю, что к концу 2008 года предприниматели уже смогут выбирать как минимум из пяти кредитных программ. Сейчас об этом можно говорить, поскольку банки уверяют нас в том, что программы усиленно дорабатываются и в скором времени будут представлены на рынке», – прогнозирует Владимир Карапетян.