Столетнее право на застройку

Российские девелоперы будут осваивать земельные участки, получая право застройки как минимум на полвека. Замена традиционных краткосрочных арендных отношений на право застройки прописана в поправках к Гражданскому кодексу, которые законотворцы должны рассмотреть до конца месяца.

Поправки в Гражданский кодекс, которые обсуждаются с весны нынешнего года, касаются не только нотариусов и риелторов, но и строителей. Так, планируется заменить привычное право аренды земли на право застройки. Столичные эксперты отмечают, что это не новшество, а шаг назад – право застройки в России существовало до 1922 года, в период военного коммунизма.

Согласно главе 20-1 новой редакции кодекса, срок действия права застройки будет ограничен 50-100 годами. При этом потребовать прекращения таких прав можно будет только в судебном порядке по строго оговоренным основаниям, утверждают специалисты Российского агентства правовой и судебной информации.

Платить за право застройки тоже придется. Размер платежа, прописанный в договоре с собственником земель, может пересматриваться не чаще, чем раз в 10 лет. Рассчитываться предполагается не только деньгами, но и помещениями в возведенных зданиях, которые могут передаваться владельцу земли в собственность или пользование. Обладатель права застройки, согласно поправкам в ГК, может распоряжаться им по своему усмотрению в рамках закона, к примеру, отчуждать или передавать в залог.

Есть мнения, что аренда – более непредсказуемый инструмент, который позволяет чиновникам манипулировать бизнесом. Так что право застройки, по замыслу разработчиков поправок, может стать прозрачным механизмом, а банки будут охотнее кредитовать длительные земельные отношения.

Одним из минусов нового порядка наделения землей можно считать последующий передел собственности. Как пишет «РБК daily», построенные объекты будут считаться собственностью девелоперов, пока действует договор застройки, а по окончании перейдут к владельцам земли. Чтобы сохранить свое присутствие на участке, строительной компании придется выкупить дорогостоящую землю. Также оговаривается, что земли, которые сегодня находятся в аренде после вступления новой редакции ГК фактически сменят хозяев.

Сейчас муниципальная или федеральная земля под строительство выделяется в аренду сроком на три-пять лет. Как подчеркивает руководитель отдела земельной практики адвокатского бюро «Ковалев, Рязанцев и партнеры» Екатерина Даренских, обычно строительство на участке, арендованным под проектирование и строительство, начинается после оформления всех необходимых для начала процесса документов. «Право аренды можно продлевать, если участок после строительства продолжает эксплуатироваться. В целом это право является более широким понятием, чем право застройки, – говорит эксперт. – Последнее выдается на конкретный срок и не исключает дальнейшей эксплуатации».

Эксперты отмечают, что переход к праву застройки будет выгоден в первую очередь для государства. Так, по словам руководителя АН «Паритет» Андрея Ветхова, власти смогут усилить контроль за землей. «Переход к праву застройки делает возможным процедуру изъятия участка обратно в муниципалитет, если компания не начала строительство в определенные заявленные сроки, – говорит собеседник. – Договор на право аренды не позволял этого сделать, нередко возведение объекта начинается в последние месяцы, затем регистрируется право на незавершенный объект, а договор аренды продлевается».

Застройщикам может быть невыгоден новый порядок: сегодня множество участков продано, они пустуют, но земля дорожает, что в дальнейшем увеличивает себестоимость строений. После принятия поправок возможности «придержать» участок не будет. При этом, по мнению Андрея Ветхова, получать право застройки рентабельно будет только на большие участки, предназначенные для комплексного освоения. С другой стороны, сократятся сроки строительства. Чтобы получить право аренды, нужно оформить пакет документов, сделать первоначальные вложения в разработку проектной документации, потратить много времени (от года до полутора лет).

«Застройщик, быть может, потеряет, но выиграют потребители, – убежден собеседник. – Переход к новому порядку позволит снизить или сдержать повышение стоимости квадратного метра и увеличить объем предложений на рынке».

Сами строители уверены, что из-за почти вечного права застройки, напротив, многие расслабятся и перестанут строить. По мнению финансового директора СК «Легион» Ивана Клушина, участки разберут крупные, в том числе иногородние компании, свободной земли не останется. Сегодня же власти применяют карательные меры, к примеру, вводят повышающий коэффициент для арендной платы тех, кто затягивает сроки, или передает неосвоенные участки другим игрокам рынка.