На рост аренды наложат табу

В Высшем Арбитражном суде РФ готовят постановление, призванное ограничить амбиции собственников помещений, которые в одностороннем порядке повышают ставки для арендаторов. Если увеличение платы за пользование недвижимостью окажется непропорционально колебаниям средних рыночных цен на аналогичные объекты, назначенную доплату можно будет оспорить. В таком случае суд встанет на сторону арендатора и откажет собственнику в взыскании наценки. В Самаре серьезные конфликты, связанные с величиной ставок возникают в основном между владельцами крупноформатной торговой недвижимости и сетевыми ритейл-операторами. Более мелкие игроки рынка стараются договориться по-любовно.

Уже в сентябре пленум Высшего Арбитражного суда РФ может утвердить постановление, которое защитит арендаторов от чрезмерных аппетитов собственников недвижимости. Этот документ должен дополнить предшествующий, вышедший в 2011 году и разъясняющий отдельные вопросы практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды.

Один из пунктов постановления затрагивает спорные вопросы процедуры установления размеров ежемесячной арендной платы. А именно, касается тех собственников помещений, которые в договоре предусмотрели свою возможность корректировать ставку в одностороннем порядке, без какого-либо согласования с арендаторами. В таких случаях процент удорожания арендной платы полностью отдавался на откуп владельцев недвижимости либо управляющих компаний, а арендаторам оставалось либо смириться и согласиться на новые условия, либо покидать «насиженное» место. Некоторые с произволом собственников пытались бороться в суде, но решения далеко не всегда оказывалось в их пользу.

Теперь, если в ВАС РФ утвердят рассматриваемое постановление, шансов выиграть судебный спор у арендаторов будет гораздо больше. Документ накладывает ограничения на возможность собственников увеличивать арендную плату. А именно, ее рост должен соответствовать общей динамике средних арендных ставок на рынке недвижимости за определенный период времени. Превышение же этих показателей будет трактоваться законом как злоупотребление со стороны арендодателя.

«... В случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она (арендная ставка. – Прим. Dom63.ru) увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки», – говорится в проекте постановления.

В Самаре споры по поводу ставок за использование помещения среди арендаторов и арендодателей в первую очередь характерны для сферы коммерческой недвижимости. По словам генерального директора компании Royal Estate Boutique Никиты Петухова, особенно часто конфликты на этой почве у арендаторов возникают с владельцами больших объектов недвижимости (торговых центров, торгово-развлекательных комплексов) или с крупными рантье (собственниками встроенных помещений в домах на улицах с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. «Нередко арендатора начинают просто шантажировать: либо ты заплатишь больше, либо твои площади мы сдадим по более выгодной цене другому. Иногда даже доходит до отключения электричества и воды в помещениях, которые снимает компания или ритейлер, отказавшийся платить», – приводит примеры г-н Петухов. При этом, утверждает эксперт, далеко не всегда требования собственника об увеличении арендной платы справедливы. «Ежегодное удорожание арендных ставок от 4 до 10 процентов – вполне нормальное явление. Плата корректируется в соответствии с уровнем инфляции, объективными показателями рынка или, например, после проведения ремонта в помещении, приведшего к качественным изменениям условий работы арендаторов. Другое дело, когда некоторые собственники начинают резко повышать ставки, причем без всяких на то оснований. Действия таких арендодателей необходимо ограничивать. В том числе, добиваться при подписании договора указания всех условий возможного увеличения ставок: в какой период это может произойти, на каких основаниях и т. д.», – считает Никита Петухов.

Мелкие владельцы коммерческой недвижимости в отличие от своих более крупных коллег, стараются договариваться с арендаторами мирно и на открытый конфликт не идут. Дело в том, что они в большей степени заинтересованы в стабильных отношениях, нежели в получении наживы: сдать неожиданно опустевшее небольшое помещение бывает достаточно сложно.

На рынке аренды жилой недвижимости проблема необоснованного повышения ставок тоже существует. Однако, как рассказывает директор агентства недвижимости «Бусыгин» Владимир Бусыгин, встречается она в Самаре в последние годы уже не столь часто, как раньше. «Есть простое решение: необходимо прописать в договоре пункт, в котором бы указывалось, что на весь срок действия договора (обычно это полгода-год) устанавливается фиксированная арендная ставка. Если же собственник квартиры решает ежемесячную плату повысить, то он должен предупредить об этом арендатора не менее, чем за один месяц», – поясняет г-н Бусыгин.

Сфера коммерческой аренды в нашей стране появилась сравнительно недавно, поэтому до сих пор далеко не все правила игры в этой сфере установлены и понятны для всех участников. Рассматриваемое в ВАС РФ постановление – еще один шаг навстречу прозрачных и цивилизованных отношений между арендатором и арендодателем.