Сергей Милушкин, вице-президент национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства: «Малоэтажное строительство в России изначально было основным»

Последние годы именно малоэтажное строительство в России обозначается как приобретенное направление в жилищной политике государства. Да и многие жители страны самостоятельно делают выбор d пользу индивидуальных коттеджей и домов. По данным минстроя, только за прошлый год в Самарской области почти половина (46%, или 676 тысяч кв. м) всего построенного и введенного в эксплуатацию жилья пришлась на объекты малоэтажного строительства. Каковы перспективы развития этого сегмента и отрасли в интервью Dom63.ru рассказал вице-президент национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Сергей Милушкин.

– Сергей Юрьевич, когда было образовано национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства в России? Каких результатов работы удалось достичь?

– НАМИКС начало свою работу в 2007 году как главный идеолог развития малоэтажного строительства в Российской Федерации. И за прошедшие пять лет удалось сделать достаточно много. Хотя бы, можно упомянуть то, что до нашего вмешательства переселять граждан из ветхого и аварийного жилья можно было только в многоэтажные дома. Нам удалось решить этот вопрос и добиться того, что снятия ограничений на предоставление переселенцам квартир в малоэтажках. Первый ипотечный кредит на приобретение дома с участком также был предоставлен после вмешательства НАМИКС. Кроме того, многие важные направления стратегии развития строительства в России выросли из тех предложений, которые мы в течение пяти лет добросовестно пытались донести до органов власти.

В НАМИКС входят строительные компании, девелоперы, производители стройматериалов из разных регионов. На территории Самарской области также есть представители нашего агентства. Например, корпорация «Авиакор», Самарский областной фонд поддержки строительства на селе. Это агенты, через которых мы пытаемся реализовывать наши идеи в конкретном регионе.

– Почему, на ваш взгляд, именно малоэтажное строительство в последние горды в России признается как одно из приоритетных направлений развития отрасли?

– На самом деле, малоэтажное строительство в России изначально было основным. Конечно, в период советской власти в стране акцент был перенесен на возведение многоэтажных домов, поскольку необходимо было вытаскивать людей из бараков. Но в настоящее время, на новом этапе развития строительной индустрии и при новом подходе к сохранению и развитию человеческого капитала, идея о том, что именно малоэтажное жилье может обеспечить лучшее качество жизни российских граждан, поддерживается руководством страны.

Помимо непосредственно качества, к преимуществам малоэтажного строительства можно отнести и скорость возведения, и достаточную (в сравнении с большинством высотных решений) дешевизну, что в итоге позволит обеспечить людей жильем эконом-класса. При этом, необходимо подчеркнуть, что малоэтажка – это не только одноэтажные индивидуальные дома, но и таунхаусы, трехэтажные строения.

– По планам российского правительства, объемы жилищного строительства в стране к 2020 году должны вырасти почти в 2,5 раза. Насколько, по вашему мнению, это исполнимо? И какие трудности могут возникнуть при реализации поставленной задачи?

– За прошлый год всего в РФ ввели около 63 млн кв. м жилья, из них 32,4 млн – малоэтажное жилье (52%). К 2015-2020 году планируется, что ввод малоэтажки выйдет на рубеж 60-70% от общего объема сданных метров. При этом хочется напомнить, что задача к 2020 году строить по 1 кв. м на человека в год не снята. А значит, уже через восемь лет в стране должно ежегодно возводиться около 142 млн кв. м жилья. Когда эта цифра была обозначена, все организаторы стройки – девелоперы, руководители региональных стройкомплексов, минрегиона – сделали совершенно четкие выводы, что старыми механизмами осуществить столь грандиозные планы практически не возможно. Причем подсчеты проводили по разным показателям. Например, сделали анализ кадрового обеспечения строительства. Когда начали смотреть региональные подпрограммы с этой точки зрения, оказалось, что строителей, способных выполнить поставленные планы, просто нет.

Всего на стройке в РФ работает около 4 млн человек. Еще столько же – трудовые мигранты с определенными навыками, знанием культуры, языка и традиций строительства. В результате нередко возникают проблемы, когда современнейший завод каркасно-панельного домостроения, например, поставляет технологии, которые уже на месте нужно только собрать как конструктор, но за дело берется не очень хорошо образованный строитель и... достает лом и кувалду. В итоге мы получаем испорченные навесные фасады, неправильно примененные технологии и т. д. Так, к примеру, на самых современных домах, расположенных в Москве в одном из самых элитных районов, осыпаются кирпичи. Причина – были совмещены две технологии. Бетон и кирпич с пенополистиролом между ними применены без расчетов точек росы привели к тому, что дома попросту рушатся. Вот к чему приводит некачественный кадровый состав. То же самое касается производства строительных материалов.

Казалось бы, на территории РФ представлены практически все современные технологии изготовления материалов, пусть и не в больших количествах. Но когда в 2010 году случились пожары, и нужно было по срочно застроить около шести тысяч единиц жилых домов по пострадавшим районам, выяснилось, что заводы, которые получили заказы, работают на пределе своих мощностей. Таким образом, даже совсем небольшое увеличение объемов строительства ставит под вопрос возможности их выполнения. Поэтому сегодня необходимость реализации региональных программ ставит перед нами целый ряд вопросов, только получив ответ на которые, мы сможем понять, как выполнить поставленные грандиозные задачи по обеспечению качественным, экономичным и энергоффективным жильем россиян.

– О каких вопросах идет речь?

– Один из вопросов, без решения которого вряд ли стоит ожидать увеличения темпов строительства, – это сложности с получением разрешительной документации. Снижение административных барьеров в строительстве – первая задача. Здесь предлагаются различные решения, с некоторыми из которых мы в НАМИКС не очень согласны. В частности, есть ряд организаций, предлагающих вообще отменить необходимость получения разрешений на строительство. Более того, некоторые компании уже сейчас работают по такому принципу. Если уполномоченный орган власти не выдал документ в течении 10-15 дней, то через 30 дней отдельные строители считают, что имеют право выходить на стройку, а там уже пусть суд разбирается, кто и что нарушил. Мы с таким подходом не совсем согласны, поскольку контроль за строительством все же должен быть.

Другие вопросы, которые требует проработки и решения, – это облегчение доступа застройщиков к земельным участкам, сетям естественных монополий, развитие промышленности сройматериалов и др. По всем этим направлениям сейчас уже готовятся несколько изменений в законодательство, в строительные нормы, регламенты и правила. Принятие поправок в итоге должно обеспечить возможность реализации государственных и региональных жилищных программ.

– Как, на ваш взгляд, должна решаться проблема доступности земельных участков под застройку?

– Проблема освоения земельных участков, пожалуй, центральная для строительной отрасли в нашей стране. Руководители стройкомплекса Самарской области заявляют, что региональной и муниципальной земли, в частности для реализации жилищных программ, хватает. Но во многих субъектах федерации эта проблема действительно существует, поскольку вся земля распродана. Поэтому, когда начинается реализация региональных программ, выясняется, что строить квадратные метры просто негде. К сожалению, не всегда областные и муниципальные власти могут найти контакт с частными владельцами земли. Необходимо правильно выстраивать отношения с собственниками участков. Тем более, с учетом того, что грядет повышение налогов на не осваиваемые земли, компаниям, которые стали крупными землевладельцами в период кризиса, должно быть интересно использовать свои активы. Власти могут предложить помощь с инженерной и социальной инфраструктурой, одновременно накладывая на девелоперов обязательства обеспечить по региональным программам жильем сирот, переселенцев и другие категории граждан. Либо устанавливая предельную цены продажи, чтобы граждане, обладающие не самыми большими доходами, могли приобрести квартиры или дома.

– Сергей Юрьевич, а как вы оцениваете инициативу по введению, так называемых, голландских аукционов?

– Голландские аукционы, когда регион будет выставлять на торги полностью подготовленные к строительству земельные участки. Но выигрывать будет не та компания, которая предложила большую цену за площадку, а та, что назвала меньшую цену реализуемых после строительства квадратных метров, – это еще один из методов добиться снижения стоимости жилья. Цена земли в стоимости метра квадратного занимает существенную часть. Наша же задача добиться цена эконом-класса, которую минрегион в среднем по стране определяет на уровне 30 тысяч рублей за кв. м. Чтобы получить ее, необходимо вычесть из стоимости строительства все непроизводственные расходы: цену земельного участка, сетей естественных монополий, инженерной и социальной инфраструктуры. Голландский аукцион как раз и позволяет это сделать.

– Доступ к сетям естественных монополий – еще одна внушительная составляющая в цене жилого «квадрата». Какие решения могут быть предложены здесь?

– Несколько раз мы уже выступали с инициативами по этой теме в правительстве РФ. Окончательных решений пока не принято, но президент Владимир Путин поддержал идею, что все региональные программы развития жилищного строительства должны быть синхронизированы с программами развития естественных монополий. То есть, участки, на которых планируется реализовать крупные комплексные проекты, должны быть учтены в планах поставщиков коммунальных ресурсов. Это значит, если застраивается определенная территория, то естественные монополии по своей программе должны подвести сюда всю инфраструктуру. Более того, подключить к ней объекты бесплатно, поскольку в результате поставщик получает потребителей, которые постоянно, оплачивая по тарифу предоставленные услуги, будет обеспечивать его развитие и функционирование.

– Другая проблема российской стройки – отсутствие источников финансирования...

– Головная боль всех застройщиков – это инструкция Центробанка РФ, которая по сути запрещает кредитование строительства, поскольку этот процесс относится к пятой самой низкой категории надежности. Банки, кредитующие застройщиков, вынуждены резервировать в Центробанке суммы, равные 100% кредита, а компания – обеспечивать огромные залоги. При этом, если крупный бизнес на условиях собственных банков находит финансирование, то руководители среднего, зачастую, вынуждены брать берет кредиты на личные нужды и запускать их на стройку. На мой взгляд, это уже никуда не годится. Один из путей решения этой проблемы – принятие закона о проектном финансировании. Проект разрабатывают в министерстве экономического развития РФ, и если он будет принят, это позволит сдвинуть вопрос финансирования стройплощадок с мертвой точки.

– Сегодня много говорится о том, что в строительной отрасли должны начать функционировать механизмы часто-государственного партнерства. Существуют ли уже какие-то разработанные схемы?

–Действительно, для комплексного освоения территорий на первом этапе требуется сделать большие вложения, чтобы затем, на первых метрах получить какую-то отдачу. Здесь как раз могут прийти на помощь механизм частно-государственного партнерства. Еще в прошлом году между НАМИКСом и Внешэкономбанком был подписан меморандум о сотрудничестве, по которому мы стали агентами этого банка. Встречаясь с руководителями регионов и строительными компаниями, мы рассказываем о тех схемах ЧГП, которые уже реализуются в некоторых областях. Подход позволяет к решить вопросы обеспечения социальной и инженерной инфраструктурой тех участках, которые входят в региональную программу развития жилищного строительства. По программе ВЭБ выделяет деньги, подключается инвестор. В результате в проекте появляются средства, позволяющие обеспечить социальную и инженерную инфраструктуру на крупных земельных участках.

– Предположим, что оптимальная схема ЧГП будет найдена, крупный проект комплексной малоэтажной застройки реализован. Но что делать с тем, что приобрести жилье в нашей стране, пусть даже по цене эконом-класса в 30 тысяч рублей за кв. м, могут не многие?

– Вопрос реализации возведенного жилья, действительно, крайне важен. Если есть рынок сбыта, значит все остальное застройщик найдет. Если нет, то все остальное становится бессмысленным. Уже к 2015 году в России по планам должно быть построено 90-100 млн кв. м жилья. Около 20% населения РФ при цене в 30 тысяч рублей за кв. м смогут, в том числе с помощью разных форм поддержки, позволить себе купить квартиру. Все остальные, к сожалению, не смогут приобрести даже жилье экном-класса. Если цена упадет до 20 тысяч рублей за метр, число способных купить квартиру возрастет лишь до 38%. Вопросами рынка сбыта мы занимаются уже достаточно давно и пришли к выводу, что необходимо всемерно развивать сегмент арендного жилья. Конечно, для этого необходимо менять законодательство, корректировать гражданский кодекс. Но это инструмент, который в итоге позволит обеспечить жильем всех нуждающихся. В Калуге уже внедрена схема, при которой был создан муниципальный оператор, который на льготных условиях получил финансирование, построил жилье и сдает его в аренду тем категориям населения, которым получают дотацию, например, работники соцсферы. 30-35-метровые квартиры в муниципальном арендном фонде можно снять за 8-12 тысяч рублей в месяц. Кроме того, в Калуге удалось добиться дополнительных дотаций от предприятия и государства. В результате для некоторых категорий населения аренда квартиры обходится всего 4000 рублей в месяц.

Таким образов, ориентируясь на арендное жилье, застройщики получают второй рынок сбыта. В результате это позволит обеспечить жильем оставшиеся 70% населения страны, которые приобрести квартиру в собственность позволить себе не могут.