Налог на жилье будет справедливым?

В среднем размер налога на недвижимость для рядовой самарской семьи, проживающей в квартире площадью около 50-55 квадратных метров, составит, по прогнозам специалистов, около тысячи рублей. Ввести новую систему налогообложения планировалось уже в начале 2012 года. Но дату запуска перенесли на 1 января 2013 года. Этого времени, по оценке экспертов, должно хватить, чтобы собрать все необходимые сведения о налогооблагаемых объектах и определить оптимальную ставку, при которой финансовая нагрузка на бюджет граждан серьезно не увеличится.

Последние несколько лет россияне с опасением ждут введения единого налога на недвижимость, который заменит собой действующие сегодня земельный налог и налог на имущество физических лиц. Сначала новую систему налогообложения в пилотных регионах, среди которых значится и Самарская область, грозились запустить уже в 2011 году. Но дату передвинули на начало следующего года. Сейчас, в преддверии 2012 года, появилась информация, что налог введут только с 1 января 2013 года.

Причина, по которой ведение единого налога на недвижимость переносят уже несколько раз, кроется в том, что до сих пор не завершена работа по формированию полной базы сведений о всех объектах недвижимости в регионе и, главное, об их рыночной стоимости. Дело в том, что взимаемый по сей день налог на имущество исчисляется исходя из инвентаризационной стоимости, которая рассчитывается в БТИ. Рыночная же стоимость существенно отличается от инвентаризационной. Поэтому прежде чем вводить новый налог, необходимо провести массовую кадастровую оценку жилого и нежилого фонда в пилотных регионах.

В Самарской области эта масштабная процедура близится к своему логическому завершению, и специалисты делятся первыми результатами и прогнозами. Так, по данным заместителя директора департамента оценки, налогообложения и экономики недвижимости автономная некоммерческая организация «Союзэкспертиза» торгово-промышленной палаты РФ Виктора Журбы, в результате применения рыночной стоимости для расчета налога на жилье размер поступлений в местные бюджеты Самарской области увеличится почти в пять раз. Для сравнения, если уровень средней инвентаризационной стоимости по жилому фонду в Самаре – 6,7 тысячи рублей за квадратный метр, то средняя кадастровая на жилье по городу составляет уже 30,5 тысяч рублей за квадратный метр.

Диапазон же рыночной стоимости объектов многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки в Самарской области составляет, по данным начальника управления оценки объектов недвижимости пермского филиала ФГУП «ФКЦ «Земля» Александра Штейникова, от 6,3 до 93 тысяч рублей за кв. м.

Увеличится и увеличится ли вообще в связи применением рыночной стоимости для расчета налоговая нагрузка на жителей Самарской области, станет ясно только после того, как будут утверждены основные параметры новой системы налогообложения. Пока окончательное решение не принято, специалисты анализируют различные сценарии введения единого налога на недвижимость и пытаются спрогнозировать вероятные последствия их применения на практике.

В АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ рассмотрели 11 вариантов сценариев введения налога на недвижимость для жилого фонда. Минимальная ставка в 0,04%, по расчетам специалистов, может быть применена в случае отмены всех льгот и вычетов. Чем больше льготных категорий налогоплательщиков будет утверждено, и чем больший налоговый вычет будет установлен, тем выше будет процентная ставка. Максимальная ставка в 0,48% может быть применена, если налогом не будет облагаться до 55 квадратных метров жилплощади и при сохранении всех существующих сегодня льгот.

Эксперты просчитали и размер среднего ежегодного платежа в случае применения каждого из 11 сценариев. Минимальный размер платежа за один объект жилой недвижимости в Самаре при ставке в 0,04% и без предоставления льгот, по оценке специалистов, составит 430 рублей в год. Максимальный размер налогового платежа – 1000 рублей в год за один жилой объект – будут платить самарцы при условии принятия за основу сценария, при котором налогом не будет облагаться 55 кв. м жилплощади, и ставка составит 0,44%.

В среднем же размер налога на недвижимость, отметил Виктор Журба, для среднестатистической самарской семьи из трех человек, проживающей в квартире площадью 50-55 кв. м, составит около 1000 рублей в год.

По словам председателя комитета ТПП РФ по оценке и экономике недвижимости Олега Скуфинского, в законопроекте о введении налога на недвижимость указана ставка в размере 0,1% для объектов жилого назначения. «Как показали исследования, проведенные на основании данных пилотных регионов, это та ставка, при которой налоговая нагрузка на граждан не увеличится», – пояснил господин Скуфинский. Полномочия же по окончательному определению ставки налога на недвижимость в 2013 году передадут на уровень субъектов федерации. Поэтому именно региональным властям предстоит рассчитать справедливый уровень нового налога.

Но если в отношении в отношении граждан законодатели стремятся установить «социальную справедливость» среди владельцев недвижимости эконом-класса и незащищенных слоев населения, пока не ясно, как именно изменится налоговая нагрузка юридических лиц. И вопрос здесь лежит не только в определении ставки и/или размера льгот. Когда речь идет о больших имущественных комплексах, на первый план выходит вопрос определения кадастровой стоимости объектов.

По словам главного эксперта «Центра Кадастровой оценки и налогообложения «Территориального агентства оценки» Надежды Рыбаковой, собственный предварительный анализ кадастровой стоимости коммерческих объектов недвижимости дал неоднозначные результаты. «В этом сегменте в гораздо большем числе случаев наблюдается отклонения рыночной стоимости от кадастровой, причем как в большую, так и в меньшую сторону», – отметила эксперт. Таким образом, именно юридические лица – собственники коммерческой недвижимости – становятся первыми в очереди на потенциальное оспаривание результатов кадастровой оценки.

Однако по мнению руководителя «Центра Кадастровой оценки и налогообложения «Территориального агентства оценки» Ольги Сафоновой, несмотря на это, все же не стоит не стоит огульно кидаться в оспаривание. Ведь кадастровая стоимость может отличаться от рыночной как в большую, так и в меньшую сторону.