Самара станет налоговым пилотом

Новую систему налогообложения испытают на собственниках недвижимости и земельных участков Самарской области. Вместо 2013 года, на начало которого намечено повсеместное внедрение единого налога, жители нашего региона с нововведением столкнутся на целый год раньше – в 2012 году.

В России единый налог на недвижимость, который заменит собой плату за землю и имущество, по планам руководства государства, запустят в 2013 году. Однако прежде, чем перевести всю страну на новую систему налогообложения, ее «обкатают» на нескольких регионах. В Министерстве экономического развития РФ рассчитывают, что до конца 2011 года массовая оценка объектов недвижимости завершится в 12 субъектах федерации: республиках Башкортостан и Татарстан, Краснодарском и Красноярском крае, Иркутской, Калининградской, Калужской, Кемеровской, Нижегородской, Ростовской, Самарской и Тверской областях. Именно эти регионы, вероятно, и станут первооткрывателями. Пилотное введение единого налога на недвижимость в качестве эксперимента в этих областях и республиках начнется уже в 2012 году.

Пилотная версия новой системы налогообложения, которая затронет регионы, попавшие под эксперимент, в течение первых нескольких лет будет представлять собой не единый налог на недвижимость (как это предполагалось ранее), а фактически будет складываться из двух платежей – за землю и за здания. Но при общем уровне ставок.

Эти планы недавно обнародовал в интервью одному из федеральных СМИ директор департамента недвижимости Министерства экономического развития РФ Андрей Ивакин. Сейчас эту идею в ведомстве обсуждают с министерством финансов и Федеральной налоговой службой.

Если эксперимент с единым налогом на недвижимость в некоторых регионах может стартовать уже в 2012 году, до конца текущего года должна будет завершиться массовая кадастровая оценка недвижимости и сделаны расчеты по ставке.

Напомним, что главный смысл нововведения – исчислять налог на землю и имущество не от инвентаризационной стоимости, как это делается сейчас, а от кадастровой стоимости, которая приближена к рыночным ценам. В настоящее время ставки налога на имущество граждан составляют от 0,1 до 2%, устанавливаются муниципалитетами и рассчитываются в зависимости от стоимости по данным БТИ. Ставки налога на землю находятся в пределах от 0,3 до 1,5 процента, но рассчитываются от кадастровой стоимости.

Какой будет ставка нового единого налога, пока неизвестно. Не так давно от официальных источников появились сообщения, что она не превысит 0,1% от рыночной стоимости недвижимости. А для малообеспеченных категорий граждан будут предусмотрены различные налоговые вычеты. По одному из последних обсуждавшихся законопроектов, по нулевой ставке могут облагаться квартиры до 55 квадратных метров и участки не более шести соток.

В Самарской области массовая кадастровая оценка объектов недвижимости, по данным специалистов «Территориального Агентства оценки» Поволжского Центра Развития, принимающих участие в этой процедуре, завершится уже в этом году. Но предварительные результаты проведенной оценки оказались не утешительными. Дело в том, что массовые методы оценки, которые были централизовано определены и установлены для всех регионов, не учитывают большое количество важных ценообразующих факторов.

В результате применения этой методики погрешность – различие между реальной рыночной стоимостью конкретного объекта и кадастровой стоимостью – может быть очень высокой. Причем отличаться эти показатели могут как в большую, так и в меньшую сторону. «К примеру, в целом по Самаре диапазон цен на торговую недвижимость от 10 до 250 тысяч рублей за кв м. Но в ходе проведения массовой оценки этот диапазон существенно сужается, а итоговая кадастровая стоимость объекта – усредняется. Причем это негативным образом скажется в первую очередь на владельцах недорогой недвижимости», – рассказывает директор Поволжского Центра Развития Валентин Лобанов. К примеру, кадастровая стоимость объектов старого фонда в центральной части города в результате массовой оценки может оказаться в некоторых случаях завышенной более, чем в 5 раз. На практике это обозначает только одно: ежегодные платежи, по сравнению с налогом на имущество, который собственники выплачивают сейчас, увеличатся несколько раз.

Напротив, стоимость новой дорогой недвижимости , ввод в эксплуатацию которой произошел год-два назад, с точки зрения кадастра, может быть завышенной. А это значит, что налог, который изначально был нацелен на восстановление социальной справедливости и увеличение сборов с состоятельных владельцев больших квартир, загородных домов и земельных наделов, напротив, приведет к послаблению налогового бремени богатых и увеличению для малообеспеченных граждан. По данным Валентина Лобанова, справедливой вычисленная методами массовой оценки кадастровая стоимость может быть только для 10-15% всех объектов в Самарской области.

Расхождения рыночной стоимости и определенной кадастровой проявились и в других регионах страны, где уже стартовало проведение массовой оценки объектов недвижимости. По информации генерального директора агентства оценки «Гранд Эстейт» Алексея Ульянина, в Омской области кадастровая стоимость выше реальной в 10-12 раз. По мнению эксперта, такое увеличение налоговой нагрузки для многих может оказаться просто непосильным.