«Доходный дом» вместо гостиниц и малосемеек

В последнее время власти, да и многие бизнесмены – участники рынка недвижимости, – уверены, что создание доходных домов может стать альтернативой жилью эконом-класса и гостиницам. Подобное жилье уже есть в нескольких городах страны: Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, на подходе Челябинск. В Тюмени данный вид коммерческих проектов пока запускать не решаются. Об этом говорили на круглом столе, который организовало и провело в минувшую субботу РАН «Этажи».

Как указывает «Википедия», доходный дом – это многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаем, а также тип архитектурного сооружения, сложившийся в европейских странах к 1830-40-м годам. Квартиры, сгруппированные вокруг лестничных клеток, коридоров или галерей, были однородны по планировке. До 1917 года в России было более 600 доходных домов.

Если рассматривать такие проекты как решение квартирного вопроса простых граждан, то уже есть положительные примеры. Впервые возродить доходные дома попытались в Москве в 2002 году. До 2009 года было построено три таких дома. Сегодня разработкой идеи строительства арендного жилья в России занялись активнее. Как заявляли в Минрегионе, к 2020 году 20 процентов всех новостроек должны быть доходными домами. А к 2025 году они должны составлять до 12-15% всего жилья, которое сдается в аренду.

Как сообщает «РГ», регионы должны представить свои программы строительства подобного жилья до конца третьего квартала 2011 года. Без системы арендного жилья в стране не развивается трудовая миграция и территории, считают в ведомстве. А муниципалитеты за счет доходных домов могли бы значительно сократить очередь на социальное жилье.

Однако в России практика вселения в доходные дома обычных граждан до конца не ясна, и регионы строят арендные дома лишь для молодых специалистов и сотрудников крупных холдингов. Например, в 70 километрах от Новосибирска будет возведен пилотный доходный дом для молодых ученых Сибирского отделения РАН. В Калужской области два доходных дома строятся для временного проживания работников промышленных предприятий.

«Есть большая потребность в этих домах, но таких смельчаков в Тюмени пока нет, потому, как правильно замечено, тренд «дикий», и многие боятся того, что пройдет два-три года – и 95% рынка будет купля-продажа, – заметил директор РАН «Этажи» Ильдар Хусаинов.

«Дикость» рынка, по мнению участников, заключается в его непредсказуемости – средний срок окупаемости такого дома не менее 15-20 лет. Хотя, есть небольшая оговорка. В данном случае речь идет о доходных домах эконом-класса, в том, что касается элитного жилья – сроки совсем другие. «Знаю, что в России есть несколько доходных поселков, которые окупили себя за семь лет», – рассказал управляющий банком «ВТБ24» Александр Пахомов. Такое жилье предназначено для корпоративных клиентов, в которых в последнее время у Тюмени недостатка нет.

«Мы очень плотно работаем с ведущими иностранными компаниями, которые снимают жилье в регионе и по хорошей стоимости для персонала, который приезжает на два-три года. Этот сегмент востребован, и он никогда не уйдет в ипотеку, и руководители этих фирм часто жалуются, что Тюмень отсталая в вопросе аренды, и сетуют, что ни один человек так и не додумался создать доходный дом», – рассказал Хусаинов.

Поддержал его и начальник отдела кредитования физических лиц «Газпромбанка» Эдуард Шахов: «Клиентами доходных домов станут сотрудники иностранных организаций, которые снимают жилье, и им интереснее жить не в гостинице, где платят от шести тысяч рублей в день за девять «квадратов», а в нормальных квартирах по 100 и больше квадратных метров. И это реальность, которую можно поддерживать. Второй момент – это доходные дома эконом-жилья. Мы должны понимать, что в стране нас живет 150 миллионов, и миграция когда-нибудь прекратится, и когда застройщик придет к тому, что строить в конкретном городе не выгодно, тогда если у него останутся квартиры или дома нереализованные, то они как раз и станут теми самыми «доходными домами» эконом-класса».

С учетом того, что на тюменском рынке аренды сегодня есть определенный дефицит, а банки и застройщики активно продвигают идею собственного жилья, которое доступно всего лишь семи–десяти процентам населения, то доходный дом действительно может стать решением проблемы крыши над головой для многих. К тому же стоит отметить и тот факт, что уже есть ряд разработок, которые предлагает государство для развития идеи «доходного дома».

Минрегион предлагает для пилотных проектов следующую схему: застройщик получает кредит – 70% от стоимости строительства доходного дома от коммерческого банка на срок до двух лет под 10% годовых. После завершения строительства дом выкупается управляющей компанией, оформившей ипотеку юридического лица в АИЖК на срок до 20 лет под 10-11% годовых. Согласно проекту, застройщики на рынке арендного жилья смогут получить налоговые льготы. Землю под строительство регионы будут передавать девелоперам на правах аренды с оплатой, рассчитанной в соответствии с кадастровой стоимостью участков.

Также специалисты ведут переговоры с Минфином о выделении бюджетных кредитов строителям. От местных властей тоже ожидается поддержка, например, отмена налога на прибыль. Однако запуск программы зависит от степени участия государства. С учетом интереса банков к этой программе и в условиях замедления инфляции окупаемость доходного жилья эконом-класса для инвесторов должна составить около восьми лет.