Что ждет самарцев, чьи дома попали в КРТ. Как выглядят расселенные квартиры, какие положены компенсации и где будут новые стройки

Что происходит с людьми после того, как их дом попадает в программу комплексного развития территории (КРТ)? Как рассчитывают компенсацию? Можно ли сохранить ипотеку при переезде? И правда ли, что инвесторам приходится разыскивать собственников по всему миру?

Ответить на эти вопросы министерство градостроительной политики Самарской области решило прямо на одной из площадок КРТ. Журналистов, депутатов и инвесторов пригласили в квартал в границах улиц Свободы, Краснодонской, Победы и проспекта Кирова, где ГК «Паритет Девелопмент» уже занимается расселением жителей.

Организаторы сразу обозначили цель встречи: показать КРТ без презентаций и рендеров. Так, как этот механизм работает в реальности. Поэтому вместо макетов новых домов журналистов сначала повели в старые квартиры, из которых жильцы уже съехали.

Первой показали обычную двухкомнатную квартиру площадью 42,2 кв.метра. Когда-то здесь жил ветеран боевых действий в Афганистане. Сейчас комнаты пустуют. В квартире нет ванной, ремонта давно не было, а само жилье выглядит так, словно последние серьезные работы здесь проводили несколько десятилетий назад.

По словам представителей инвестора, собственнику приобрели новую квартиру в Железнодорожном районе, рядом с парком Щорса, транспортными остановками и социальной инфраструктурой.

Следующая квартира стала примером совсем другой ситуации.

На ней была действующая ипотека. Многие жители опасаются именно таких случаев, считая, что при переезде неизбежно потеряют выгодную процентную ставку. Однако представитель ГК «Паритет Девелопмент» Ботагоз Кинжалинова рассказала, что законодательство позволяет перенести ипотеку на новое жилье.

— Здесь был индивидуальный подход. Денежного возмещения хватило на приобретение трехкомнатной квартиры. Вместе с банком мы перенесли ипотеку на новое жилье с сохранением всех прежних условий. Люди не потеряли процентную ставку, которая была у них раньше, — пояснила она.

По ее словам, сейчас семья живет в Октябрьском районе Самары — рядом со школами, детскими садами и всей необходимой инфраструктурой.

При этом сумму компенсации инвестор раскрывать отказался.

— Мы никогда не озвучиваем такие цифры. Это индивидуальная информация каждого собственника, — пояснили представители компании.

Однако самая неожиданная часть экскурсии оказалась связана вовсе не с ипотекой. Инвесторы признались, что гораздо сложнее бывает не договориться о цене квартиры, а… найти ее владельцев.

Так, в одном из домов собственниками квартиры оказались две сестры, которые уже много лет живут в Австралии.

По словам представителей застройщика, искать их пришлось через консульство, оформлять доверенности, пересылать документы через Казахстан. Только после этого появилась возможность начать процедуру выплаты компенсации.

Другой случай оказался не менее запутанным. Владельцы квартиры много лет не общались друг с другом и фактически потеряли связь. Инвестору пришлось разыскать обе стороны, помочь оформить документы и провести сделку.

Но и это не самый сложный пример.

Во время встречи рассказали о комнате площадью около 9 кв.м, которая оказалась разделена между 15 (!) собственниками. Чтобы расселить такой объект, приходится вести переговоры буквально с каждым владельцем доли.

— Это уже работа не только по расселению. Иногда мы работаем как сыщики. Ищем людей, которые давно исчезли, восстанавливаем семейные связи, помогаем оформить наследство, разыскиваем собственников по всей стране и даже за ее пределами, — рассказал один из представителей инвестора.

После осмотра квартир разговор перешел к самой процедуре расселения.

По словам представителей компании, схема выглядит так: сначала независимый оценщик определяет рыночную стоимость жилья. Затем собственнику предлагают денежное возмещение. После этого человек самостоятельно выбирает новую квартиру, а инвестор сопровождает сделку — помогает подобрать жилье, оформить документы и при необходимости решить вопросы с банком.

Представители компании отдельно подчеркнули, что речь идет именно о денежной компенсации, а не об обмене квартиры.

Всего в рамках проекта КРТ компании «Паритет Девелопмент» предстоит расселить 42 многоквартирных дома — это около тысячи жилых помещений.

На вопрос журналистов, много ли возникает конфликтов с жителями, представители инвестора ответили, что пока обходится без судебных разбирательств.

— Сегодня у нас нет ни одного суда. Мы стараемся сначала услышать человека, понять, что для него важно, и найти решение, которое устроит обе стороны, — заявили в компании.

Один из практических вопросов оказался неожиданным. Журналисты поинтересовались, могут ли собственники перед переездом забрать установленную ими входную дверь, сантехнику или радиаторы отопления. В компании ответили, что могут.

— Если это имущество принадлежит собственнику, конечно, он вправе его демонтировать. Мы этому не препятствуем, — пояснила Ботагоз Кинжалинова.

После того, как жильцы окончательно освободят дом, его должны отключить от инженерных коммуникаций, затем снести, а площадку — готовить к строительству нового квартала.

Отдельный разговор во время встречи зашел о жителях муниципальных квартир. Формально собственником такого жилья является администрация города. Но, как рассказали представители министерства градостроительной политики, в Самаре решили учитывать пожелания самих нанимателей.

По словам представителей инвестора, людям не просто предлагают первое попавшееся жилье.

— Нет такого, что мы говорим: «Вот вам квартира, езжайте туда». Мы сначала спрашиваем человека, где он хотел бы жить. Кто-то хочет остаться в этом же районе, потому что рядом работа. Кто-то планирует переехать ближе к детям или родственникам. Администрация Самары разрешает учитывать такие пожелания, и мы стараемся это делать, — рассказала представитель ГК «Паритет Девелопмент» Ботагоз Кинжалинова.

По ее словам, именно привычный район зачастую оказывается для людей важнее площади квартиры или свежего ремонта.

Еще один вопрос, который интересовал журналистов, касался так называемого «револьверного» расселения. Эта схема предполагает, что сначала строится новый дом, жители переезжают в него, а уже потом сносятся старые здания.

Однако на этой площадке такой механизм применять не будут. Как пояснили представители инвестора, договор КРТ изначально предусматривает другой способ — денежное возмещение собственникам. После выплаты компенсации люди самостоятельно приобретают новое жилье.

После осмотра квартир участников повели на территорию будущей застройки. Здесь разговор уже шел не о расселении, а о том, каким станет квартал через несколько лет.

По проекту «Паритета» здесь должны построить детский сад на 240 мест и школу на 900 учеников.

Правда, реализовывать эти объекты будут по разным схемам. Детский сад инвестор полностью построит за собственный счет, после чего безвозмездно передаст муниципалитету.

Со школой все сложнее. Компания должна освободить участок, подготовить проектную документацию, пройти государственную экспертизу и передать готовый проект администрации. Само строительство уже будет финансироваться за счет бюджета.

По словам представителей инвестора, детский сад планируют построить до 2030 года, а проект школы должны передать городу до 2029 года.

Руководитель управления комплексного развития территорий Вячеслав Рандаев рассказал, что первоначально этих социальных объектов в проекте вообще не было. После рассмотрения проекта на Градостроительном совете его пришлось серьезно переработать.

Специалисты проанализировали не только количество будущих жителей нового микрорайона, но и существующий дефицит социальных объектов в окружающих кварталах.

— Мы оцениваем не только потребность, которая возникнет внутри территории КРТ, но и уже существующий дефицит вокруг нее. Поэтому вместимость школы и детского сада рассчитана с запасом — они должны работать не только для новых домов, но и для всего района, — пояснил Рандаев.

Еще один вопрос касался экономики проекта. Многие жители уверены, если девелопер возводит целый жилой квартал, то он же должен полностью построить и школу. По словам Вячеслава Рандаева, на практике все значительно сложнее.

— Строительство современной школы обходится настолько дорого, что окупить такие расходы можно лишь при строительстве около 500 тысяч квадратных метров жилья. На большинстве самарских площадок КРТ таких объемов просто нет, — сказал он.

Поэтому сегодня используется другая модель: инвестор готовит участок и проект, а финансирование строительства берет на себя государство.

После презентации проекта «Паритета» слово предоставили другим инвесторам.

Компания «Империя» будет застраивать соседний квартал на Безымянке — между улицами Свободы, Вольской, Краснодонской и проспектом Кирова, недалеко от площадки, где проходил пресс-тур. Директор компании «Империя» Александр Попов рассказал, что одним из самых спорных вопросов стало размещение детского сада.

Первоначально его хотели встроить в жилой квартал. Однако после обсуждения с городскими властями и министерством от этой идеи отказались.

— Мы рассмотрели несколько вариантов и остановились на том, который устроил всех. Детский сад вынесли за пределы жилой застройки. Он будет примыкать к кварталу, но получит собственную территорию для прогулок. А вместо вида на внутренний двор дети будут смотреть на парк через улицу Свободы, — рассказал Попов.

Кроме того, по его словам, компания планирует создать общественное пространство со спортивными площадками, включая волейбольную и хоккейную. Правда, эти объекты пока остаются в стадии проектирования.

После официальной части разговор перешел к теме, которая уже несколько месяцев вызывает споры между жителями и властями, — земельному участку дома № 19 на улице Краснодонской.

Напомним, ранее жители добились исключения своего дома из территории комплексного развития. Однако затем заявили, что после межевания площадь придомовой территории стала меньше.

Руководитель управления комплексного развития территорий Вячеслав Рандаев с такой оценкой не согласился. По его словам, при подготовке проекта специалисты подняли архивные документы почти 60-летней давности и сверили существующие границы участка.

— Жители сами инициировали межевание квартала. Мы подняли исторические документы и увидели, что территория, которая была сформирована сейчас, соответствует тем материалам. Более того, она даже немного больше той, что была предусмотрена первоначально, — сказал он.

Еще один распространенный вопрос касается стоимости жилья. Многие собственники считают, что чем больше земельный участок под домом, тем выше должна быть компенсация при расселении. В министерстве считают иначе.

— Рынок так не работает. Стоимость квартиры определяется прежде всего ее местоположением, состоянием и характеристиками самого жилья. Размер придомовой территории сам по себе не делает квартиру дороже. Более того, большой участок — это еще и дополнительные расходы на его содержание, — пояснил Рандаев.

Он напомнил еще об одном важном моменте, который касается всех собственников. Если гараж, сарай, пристройка или другое имущество не оформлены официально, рассчитывать на компенсацию не стоит.

— Мы всегда говорим жителям: если имущество существует, его нужно узаконить. Только зарегистрированная собственность может быть предметом сделки и учитывается при выплате компенсации, — отметил руководитель управления КРТ.

Во время пресс-тура представили не только проект компании «Паритет Девелопмент», но и планы других инвесторов, которые работают по механизму КРТ.

Компания «Империя» реализует проект КРТ на соседнем участке в границах улиц Свободы, Вольской, Краснодонской и проспекта Кирова, также в Промышленном районе Самары. Проект предусматривает строительство около 90,6 тысячи квадратных метров жилья и детского сада на 160 мест. Договор был заключен еще в рамках программы развития застроенных территорий, а после доработки концепцию представили на Градостроительном совете.

Компания «Вира» представила проект комплексного развития территории в границах улиц Советской Армии, Тихвинской, Гастелло и Ново-Садовой в Октябрьском районе Самары. Здесь планируют построить 109,1 тысячи квадратных метров жилья. Кроме жилых домов проект предусматривает пристроенный корпус детского сада на 155 мест, корпус начальных классов на 300 мест в расширение школы № 20, поликлинику на 100 посещений в смену и двухуровневые подземные паркинги. По данным инвестора, концепция была утверждена на Едином градостроительном совете при губернаторе Самарской области в августе 2025 года, а разрешение на строительство получено в ноябре того же года.

По словам инвесторов, все проекты уже прошли рассмотрение на Градостроительном совете при губернаторе Самарской области.

Пресс-тур задумывался как возможность объяснить, как работает комплексное развитие территорий не на схемах и презентациях, а на реальном примере.

Журналистам показали пустые квартиры, в которых еще недавно жили люди, рассказали о поиске собственников, переговорах с семьями и сложностях, возникающих при расселении. Обсудили компенсации, ипотеку, социальный найм и строительство будущих школ и детских садов.

При этом многие вопросы, которые сегодня больше всего волнуют жителей, остались открытыми. Например, каким образом определяется рыночная стоимость жилья в каждом конкретном случае, насколько часто собственники соглашаются с предложенной оценкой и сколько времени в среднем занимает весь процесс расселения. Именно эти темы чаще всего звучали уже после официальной части — во время общения журналистов с представителями министерства и инвесторов.

Одно стало очевидно: комплексное развитие территорий — это не только строительство новых домов. За каждым проектом стоят сотни отдельных историй, переговоров и судеб людей, которым предстоит переехать. И именно от того, насколько этот процесс будет прозрачным и понятным для жителей, во многом зависит отношение к КРТ в целом.