Как разделить недвижимость при разводе?

Некогда бывшие супруги переживают брачный развод по-разному. Кто-то тоскует и грустит, кто-то радуется возможности начать все сначала. Но... все они делят недвижимость. Модели передела жилья, представленные в статье, – классика жанра бракоразводного процесса.

Юристы констатируют: все больше бывших супругов вовсе не хотят делиться. Считая, что по справедливости все должно отойти ему одному в личное пользование. Эта задача, конечно, одна из самых сложных для юристов. Но выполнимая.

Вариант №1

Он же самый очевидный. Согласно положениями статьи 36 Семейного кодекса РФ жилье признается собственностью одного из супругов, если оно было получено им по безвозмездным сделкам. Иными словами, если квартира была подарена или унаследована. Благоприятный исход рассмотрения такого дела обеспечен, если найдется доверенное лицо (им может быть один из родственников или друг), который может подтвердить безвозмездность сделки.

Также один из супругов остается единоличным хозяином недвижимости, если он купил ее до вступления в брак. Или уже после окончания фактического совместного проживания, но до официального расторжения брака. Однако в этом случае довольно сложно доказать совпадения временных промежутков.

Небольшой, но существенный нюанс, который может стать победным для противоположной стороны бракоразводного процесса. Недвижимость, приобретенная одним из супругов до вступления в брак, может считаться совместной, если второй супруг докажет, что, например, квартира была значительно улучшена в ходе ремонта или реконструкции, осуществленных на денежные средства, нажитые в браке.

И еще важно: если супруг, он же единоличный владелец квартиры, во время семейной жизни решит продать свою недвижимость, а на выручку приобрести, скажем, другое жилье, то новое жилье будет считаться «совместно нажитым».

Вариант№2

Договорной. В соответствии с положениями статьи 38 Семейного кодекса РФ совместное имущество может быть разделено между супругами по их соглашению, которое непременно следует заверить у нотариуса. Либо супруги могут заключить брачный договор, в котором уже могут обозначить, что квартира остается за одним из супругов. Причем договор можно составить как до регистрации брака, так и в любое время в период брака, что установлено статьей 41 Семейного кодекса РФ. Но в силу соглашение между супругами вступает только после государственной регистрации брака. Из этого следует, что раздел жилплощади пар, живущих гражданским браком, брачный договор в России контролировать не может.

Заверение у нотариуса, брачный договор может «застолбить» квартиру за одним из супругов. Или указать на то, что квартира принадлежит супругам в разных долях. Случай, когда квартира была куплена супругами совместно, но один из них внес сумму, значительно превышающую взнос другого супруга, разъясняет юрист Ирина Бодунова: «Чтобы в случае развода недвижимость была поделена на доли, пропорциональные суммам взноса каждого из них, необходимо во время совместного проживания составить брачный договор или соглашение, заверенное регистрационной палатой, в котором будет указаны денежные средства каждого из супругов, потраченные на приобретение общей недвижимости»

Но следует помнить третий пункт статьи 42 Семейного кодекса РФ: «Брачный договор не может содержать условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение».

Вариант №3

Квартира в обмен на долги. Требовать раздела жилья может не только кто-либо из супругов, но и кредитор супруга. Ссылаясь на положение статьи 39 РФ, отметим, что «общие долги супругов делятся пропорционально долям в общем имуществе, что по общему правилу предполагает равное разделение долгов». Соответственно один из супругов может предоставить суду доказательства наличия долга, сумма которого равна стоимости квартиры. И взял он эти деньги в долг на то, чтобы обеспечить семью жильем. В этом случае долг делится поровну. Второму супругу придется либо отказаться от квартиры, либо выплатить половину стоимости квартиры.

Согласно Жилищному кодексу РФ, если семейные отношения расторгнуты и нет никаких дополнительных соглашений с собственником квартиры, то и право пользования жилым помещением утрачивается. Разумеется, это положение не распространяется на детей. Они право на жилье утратить не могут. Как и не распространяется на приватизированные квартиры. Их придется поделить на всех, кто документально в них зарегистрирован. А вот один из бывших супругов по предписанию суда должен покинуть некогда общее жилое пространство. Если он того добровольно сделать не желает, то придется снова обратиться в суд. Судья определяет срок, за который выселяемый супруг должен подыскать себе жилье. Лимит определяется индивидуально. Зависит от того, есть ли у бывшего супруга другая недвижимость, какой у него ежемесячный доход. В среднем срок временного проживания укладывается в период от шести месяцев до года.

В соответствии с положениями статей 33, 34, 39 Семейного кодекса РФ имущество супругов, приобретенное ими в период брака, является их совместной собственностью, и при разделе этого имущества доли супругов признаются равными – по 50% у каждого.

Если же поиском нового жилья обязана заняться женщина, суд может обязать в полной мере или частично бывшего мужа обеспечить бывшую жену жильем. Конечно, для этого должны быть веские основания. В первую очередь – наличие совместных детей. Также учитывается длительность отношений, материальная база обоих супругов, состояние здоровья, возраст детей. Но в этом случае суд определяет только минимальную площадь жилья, которое должен приобрести мужчина. Может определиться со статусом передачи жилья в пользование бывшей супруги: дарственная, договор найма или безвозмездное пользование. А местоположение недвижимости он волен выбирать сам. Будь то хоть другой город или деревня. Да и купленную квартиру бывшей жене дарить совсем необязательно.

Еще один непростой случай. Совместной будет считаться и та недвижимость, которая была куплена одним из супругов после фактического совместного проживания, но до официального развода. Квартира де-юре будет поровну поделена между супругами. «Доказать в суде, что квартира была куплена из личных средств и уже по завершении совместного проживания, практически невозможно. В качестве доказательств требуется предоставить счета, документы, подтверждающие тот факт, что личные средства пошли на покупку недвижимости. Также в качестве аргументов могут выступать свидетельские показания», – комментирует частный случай Ирина Бодунова.

Шутка о том, что долг по ипотеке спас не одну сотню браков, стала достоянием мирового фольклора. Наверное, хорошо, если так, но зачастую даже двадцатилетний срок выплат не способен удержать супругов вместе. Большинство банков на брак «один раз и на всю жизнь» смотрят скептически, особенно когда супругам необходимо продержаться вместе 20, а то и 30 лет, чтобы хотя бы выплатить ипотеку. Поэтому предпочитают оформлять ипотеку на паях. В случае развода такая квартира будет поделена поровну. Передел доли может быть связан с правами несовершеннолетнего ребенка. Супруг, воспитывающий детей, вправе получить большую долю ипотечной недвижимости. Но и в таком случае есть несколько сценариев.

Вариант №1

Ипотека оформлена на двоих, но после развода платить будет один. Если один из бывших супругов не в состоянии выплачивать кредит за недвижимость, пара может оформить добровольное соглашение, в котором будет обозначен плательщик. Он же должен будет погасить кредит. А после погашения выплатить отказавшемуся от взносов супругу компенсацию, равную половине суммы долга, выплаченного еще во время брака. А квартира переходит в пользование плательщику.

Не оговоренная с бывшим супругом инициатива в этом случае материально наказуема. Если один из супругов без ведома другого единолично погашает кредит по ипотеке, то со второй половины он может потребовать лишь возмещение суммы. Но квартира по-прежнему будет принадлежать обоим супругам. Требовать увеличения доли жилья плательщик не в праве.

Вариант №2

Ипотека оформлена на двоих, супруги хотят продать квартиру. Если бывшие супруги желают быть бывшими созаемщиками, то самый верный для них вариант – продать недвижимость и вернуть кредит банку. При этом банк будет контролировать процедуру продажи. Когда долг будет погашен, оставшуюся сумму супруги поделят между собой.

Другой вариант – вовсе не оплачивать кредит. Недвижимость перейдет банку. Он вправе выселить бывших владельцев. Добиться возврата уже уплаченных за жилье средств будет очень сложно. К тому же придется платить штрафные санкции, неустойки. В результате можно остаться снова в долгах.

Вариант №3

Ипотека оформлена на двоих, но после развода доли погашения кредита у супругов разные.«Супруги, которые в период брака приобрели недвижимое имущество, после развода имеют равные права на такое имущество. Если при этом недвижимость приобретёна на кредитные средства, несмотря на разрыв отношений между собой, бывшие супруги остаются созаёмщиками, обязательства перед банком несут совместно. В каком размере каждый из них будет платить взносы на погашение кредита, решают бывшие супруги сами. Если же они не смогли договориться о совместной выплате и один из них не может или не хочет исполнять свои обязательства, то второй, если он заинтересован в сохранении недвижимости, должен вносить ежемесячные взносы в полном объёме. Затем в судебном порядке добросовестный супруг может взыскать с другого супруга половину выплаченной им суммы», – комментирует старший партнёр адвокатского бюро «Яблоков, Лапицкий и партнёры» адвокат Александр Тамодлин.

Вариант №4

Ипотека оформлена на одного. Оформленный в браке кредит по ипотеке относится к совместному имуществу, а следовательно, при разводе делится пополам, вне зависимости от того, на кого он оформлен. Но если кредит оформлялся до брака, то к совместному имуществу и равному разделу причисляется только та доля квартиры, которая пропорционально соответствует ежемесячным процентам. Если ипотека была оформлена уже в браке, но первый взнос был накоплен одним из супругов еще до регистрации брака, то разделу подлежит та часть, что была оплачена уже после взноса.

Гражданский кодекс сегодня признает гражданский брак как форму брака. Но если гражданские супруги принимают решение купить совместную недвижимость, то оформить ее следует на двоих. В случае развода и последующего передела недвижимости гражданским мужу и жене придется доказывать факт общего ведения хозяйства, привлекая соседей, друзей и других свидетелей. «Если лица, не состоящие в зарегистрированном браке, но проживавшие совместно, покупали недвижимость, но оформлена она только на одного из них – доказать в суде, что и второй имеет право на часть жилья, будет очень сложно. Как показывает судебная практика, даже наличие достоверных сведений о том, что супруг, на которого оформлено жилье, в момент покупки не имел стабильного заработка, не является основанием для раздела недвижимости между двумя лицами. Суды выносят решения в пользу того лица, на имя которого квартира оформлена, признавая его единственным собственником. При этом у второго имеется лишь возможность в судебном порядке взыскать с титульного собственника понесённые затраты на приобретение недвижимого имущества, – поясняет Александр Тамодлин. – Чтобы избежать таких сложностей, лица, проживающие совместно, но по каким-то причинам не зарегистрировавшие брак, могут оформить квартиру в долевую собственность пропорционально вложенным денежным средствам, и при разрыве отношений собственность сохранится за каждым из них»