Аркадий Эстрин, экс-заместитель мэра Тольятти по строительству: «В автограде применяют подход к проектированию, от которого большинство городов отходят»

На расширенном заседании гильдии строителей торгово-промышленной палаты Тольятти профессиональное сообщество высказало мэру Сергею Андрееву свою точку зрения на градостроительство. Чиновников раскритиковали за формальный подход к работе и пустую трату бюджетных средств. В то же время Аркадий Эстрин рассказал Тolyatty.ru о том, что в других городах России, также с небогатой казной, существуют успешные практики градостроительства. И их вполне можно применять в автограде.

– В 2011 году приняли новый генеральный план Тольятти. Однако профессиональное сообщество строителей и архитекторов до сих пор высказывает критику в его адрес и в частности в адрес градостроительной политики. Почему?

– Генеральный директор ЗАО «СМТ «Химэнергострой» и депутат городской думы Алексей Волков предложил мне посмотреть, что можно сделать для развития строительства в Тольятти. И мы начали встречаться с депутатами, чиновниками разного уровня. 95% полученных нами от них ответов звучали так: «Земля находится в частной собственности, и мы ничего не можем сделать». Всё – руки опустили, никакой стройки в городе не будет. Второй по популярности ответ: «На комплексное развитие Тольятти в бюджете нет денег». Но при этом не используются механизмы финансирования энергоснабжающих, частных организаций. И третий ответ: «Зачем строить новое жилье, если его никто не покупает?». При этом Ставропольский район уже строит больше, чем Тольятти, и горожане приобретают там дома. Мы же возводим примерно 18 квадратных сантиметров на одного человека в год. Очередь бюджетников, которые должны приобрести жилье по различным программам, составляет где-то 800–900 тысяч человек. Тем не менее, у власть имущих есть аргументы на то, что в городе ничего менять не будут и конкретного плана реализации генплана составлять не станут.

– Но что-то же делают для развития города?

– Сейчас развитие города, с моей точки зрения, идет «по понятиям». Что я имею в виду? Все документы носят формальный характер. Их делают просто так, чтобы были. Положено генплан – возьмите. Со стратегическим планом не увязывается – ну и бог с ним! Комплексная программа развития инженерных сетей не согласовывается ни с первым, ни со вторым документом – тоже бог с ним! Проекты планировки развития генплана делают без технических условий, без межевания, без градостроительного плана, да плюс еще на частной земле! Мэрия говорит: «У меня нет денег», и в то же время тратит их на разработку документов, которые не нужны, которые потом лежат в столе – проекты планировки территории без учета подведения инженерных сетей и так далее. Почему проекты планировки территории не делают частные компании, в чьем землепользовании находятся участки?

Критично отношусь и к программам, которые принимают в городе. Например, комплексная программа строительства спортсооружений предусматривает финансирование в размере 4,5 миллиардов рублей. С 2012 по 2016 года на ее реализацию намерены выделить ноль рублей, и в 2017 и 2018 годах – примерно по два миллиарда. Это же формальная программа!

Отсутствие нормативных актов по многим направлениям строительной деятельности не только создает многочисленные конфликты между субъектами отрасли, но и формирует коррупционную среду.

Система развития территорий непонятна. Так, бюджет департамента градостроительства составляет примерно 40 миллионов рублей, а департамента образования, в программы которого включено возведение различных учреждений,– сотни миллионов: строительством занимаются буквально все. За модернизацию и развитие автодорог местного значения отвечает департамент городского хозяйства... Жилищно-коммунальное хозяйство не увязано со стройкой, хотя в строительстве инженерных сетей можно использовать деньги энергоснабжающих организаций. Мониторинг строительства объектов не проводят. Три месяца назад чиновники подали на заседание думы пояснительную записку генплана от 2010 года: переписали ее и назвали это мониторингом…

В Тольятти нет нормативных документов, связанных с процессом обсуждения проектов генплана. В том числе – нормативных актов по организации публичных слушаний, по формированию технических заданий. В итоге многие техзадания, в том числе по поликлинике в 19 квартале, по школе в 16-ом, выглядят примерно так: спроектируйте нам что-нибудь. Никаких характеристик: на сколько посещений будет рассчитана поликлиника, на каких врачей, маломобильных групп.

Нет ясности, какую рабочую документацию должны подавать проектировщики. Например, на слушаниях по строительству торгового центра на улице 40 лет Победы от застройщика никто не потребовал заключений экспертов. Собираются строить ТЦ на 40 тысяч квадратов и не рассчитывают нагрузку на дороги, лес, экологию. На все документы и обоснования застройщика должны быть заключения специалистов! И если эксперты резюмируют, что нужно сделать дополнительную дорогу, переход, посадить деревья, это должно являться основанием для власти включить эти требования в контракт с застройщиком. Это исключит ситуации, как с ТЦ «Парк Хаус»: магазин построили, и затем муниципалитет просит молл сделать переход. Все эти вещи оговаривают заранее и в итоге на них не приходится тратить бюджетные деньги.

– Почему настаиваете на разработке плана реализации генплана? Ведь изменения в Градостроительном кодексе отменили необходимость создания такого документа. Теперь воплощать генплан можно через мероприятия, предусмотренные городскими целевыми программами, нормативными правовыми актами, решениями главных распорядителей бюджетных средств, а также инвестиционными программами предприятий коммунального комплекса.

– Да, во время наших встреч нам сказали, что план реализации генплана не может быть создан.

Сегодня едва ли не сотни городов и поселений имеют генпланы: Пермь, Ижевск, Новочеркасск, Волгоград, Москва, Тимирязевский сельсовет Городецкого района, Дзержинск, Салехард, Сафоново Смоленской области, Санкт-Петербург и так далее. И есть успешные практики градостроительства. В Перми, в частности, положительных результатов добились именно благодаря разработке плана реализации генплана. Создавали его публично, с привлечением профессиональных организаций. Первое, что сделали пермяки – это спрогнозировали бюджет города на период действия генплана и резюмировали: инвестиционная составляющая – 100 миллионов рублей в год. Второе – записали самые актуальные проблемы градостроительства и суммы, необходимые для их решения. В-третьих, определили приоритетную территорию, комплексным развитием которой будут заниматься в ближайшие пять лет. И всем бизнес-структурам, которые могут участвовать в работах, сказали: именно здесь сконцентрируем все деньги, местные, региональные, федеральные, энергоснабжающих и других организаций. Это означало в том числе то, что если застройщики хотят возводить жилье в другом микрорайоне, они будут вынуждены все делать за свой счет и не рассчитывать на помощь города.

Затем, со всеми утвержденными программами – по развитию учреждений спорта, культуры и так далее – пермяки отправились в правительство края: показали, сколько денег они привлекали самостоятельно, и просили финансовых вливаний от субъекта федерации. Также посмотрели, в каких государственных программах могут поучаствовать. Так появился четкий, понятный, ориентированный на бюджет города план развития города. В нем рассмотрели вопросы по земле, созданию инженерной, коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры. В итоговый документ вошла и экономика: рассчитали затраты не только на строительство, но и на содержание объектов. И появилось нужное количество денег, муниципальных, федеральных, региональных, частных. Теперь пермякам не приходится, как тольяттинцам, разрабатывать сотни проектов планировок, которые никому не нужны.

В Тольятти же применяют подход к проектированию, от которого большинство городов отходят. Нам нужно строить жилье для многодетных – и мы первым делом разрабатываем проект планировки территории. Год потратим на эту работу, хотя можно было одновременно делать проект межевания, создавать градостроительный план, продумывать инженерную инфраструктуру.

– Да, но в итоге все упирается в деньги…

– Есть источники финансирования, которые мы не используем. Приведу пример, как за счет них другие территории успешно развиваются. В Иркутске ОАО «Гипрогор» получило от РЖД задание сделать проект железнодорожного вокзала. Разработали проект с перспективой развития территории на восемь лет, учитывающий создание сопутствующей транспортной и социальной инфраструктур. На это у РЖД не было земли, однако компания согласилась, что транспортные развязки, автовокзал, гостиница и рестораны необходимы рядом с железнодорожным вокзалом. И взяла землю в аренду, разработала ее проект планировки, проект межевания, градплан, получила технические условия, создала инвестиционный проект. Не успели его сделать – появились инвесторы. В итоге территорию комплексно освоили, и совершенно без участия бюджета.

В Тольятти тоже есть такие потенциальные точки роста. Например, развязка на М–5, которую начинают строить. Нужно вести диалог с исполнителями работ и оговаривать, что там можно сделать для машин, для людей – автозаправки, гостиницы... Развитие инфраструктуры позволило бы задействовать здесь жителей Шлюзового, Комсомольского районов, Федоровки, станции «Жигулевское море».

Другие наши точки роста – ОЭЗ и технопарк «Жигулевская долин». Но на сегодня нет ни проектов планировок, ни даже осмысления, как туда будут добираться люди, где будут жить; как пустить транспорт, чтобы он не шел через город и не создавал пробки.

Спрашиваете, где деньги? По всей стране реализован ряд проектов, в которых усилия сконцентрировали муниципалитеты, правительства области, застройщики и энергоснабжающие организации. И при этом проекты воплощали на земле, находившейся в частной собственности. В Тольятти по такой схеме при строительстве жилья для многодетных работают компании Анпилова и Кочуры: инженерные сети прокладывают за счет энергоснабжающих организаций, дороги – за счет областного бюджета. При этом жилье стоит не более 25 тысяч рублей за квадратный метр. Еще пример – Калуга, АО «Вознесенское». Общество застраивало территорию на 100%, и в итоге на ней были и созданы и школы, и дороги, и муниципальное жилье. Так что практика такая есть и то, что земля частная – помехой не является.

– С чего Тольятти нужно начать восполнять пробелы в градостроительстве?

– Проблем очень много. И ни за год, ни за три их не решить. Но когда-то надо начать. При команде нового мэра прошло уже много месяцев, но конкретных планов по развитию территории не появилось: в каком направлении будем двигаться, как решать вопросы? А ведь был достаточный период времени, чтобы сделать какой-то анализ. Я считаю, что для начала мэрии и профессиональному сообществу строителей нужно активнее сотрудничать, встречаться и помогать друг другу. И Тольятти стоит заметить: города, где произошли позитивные сдвиги в градостроительстве, как правило, курируют научные организации. В Москве это, например, «Гипрогор», в Санкт-Петербурге – ФГУП НИПИ Урбанистки. И они ведут вопросы не только правил застройки, а касающиеся в целом комплексного развития города.