Чердаки и подвалы: мое или общее?

Приобретая новое жилье или приватизируя старое, человек одновременно становится владельцем доли общедомового имущества и мест общего пользования. Но иногда, даже обладая правами собственников, жильцы попадают в весьма неприятные ситуации. Например, что делать, если в доме засорился канализационный стояк, но чтобы прочистить его, коммунальным службам необходимо попасть на первый или цокольный этаж, занятый коммерческой структурой, отказывающей в доступе к общему, по сути, имуществу – канализации?

В Санкт-Петербурге прошла масштабная акция протеста: защищая подвалы и чердаки жилых домов, люди вышли на улицы. Собственники квартир в многоэтажках выступали против коммерческих структур, которые располагались в подвальных, чердачных и колясочных помещениях их домов. Некоторые из этих бизнесменов мало того, что мусорили и нарушали общественный покой двора, так еще и не пропускали жильцов или представителей ТСЖ к инженерным коммуникациям, расположенным в этих помещениях.

Как не оказаться в такой ситуации? По словам ведущего юриста «Первого столичного юридического центра» Олега Сухова, выяснять все нужно до того, как вы стали собственником.

«На основании положений абзаца 2 п. 2 ст. 235 и п. 1 ст. 290 ГК РФ, а также статьи 36 ЖК РФ, к общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир, и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения», – поясняет Сухов.

Но не всегда чердаки и подвалы являются местами общего пользования, а соответственно, принадлежат на праве собственности владельцам квартир. Если в нежилом помещении отсутствуют инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения оборудование, а равно нет иных принадлежностей, позволяющих отнести помещение к техническому, указанный объект недвижимости не может относиться к местам общего пользования и числится общим имуществом всех собственников многоквартирного дома. Само по себе расположение помещения в подвале или на чердаке еще не свидетельствует о его исключительно техническом и обслуживающем назначении.

При этом существуют нюансы для определения мест общего пользования для жителей домов «вторички» и новостроек.

«Если мы берем вторичный фонд, то в большинстве случаев при получении выписок из Росреестра можно обнаружить, что подвалы и чердаки уже числятся в собственности определенных физических или юридических лиц, – комментирует Сухов. – Обычно оформление документов происходило в 90-е годы, когда законодательство было иным, а собственников было меньше. В то время приватизированные или выкупленные по договорам аренды нежилые помещения на чердаках и подвалах переоформлялись в собственность все новых и новых покупателей», – отмечает юрист.

В новостройках сразу следует обращать внимание на проектную документацию. «Именно из проектной документации органы БТИ составляют технические и кадастровые паспорта на все помещения в новом доме, – рассказывает Олег Сухов. – Таким образом, если по проектной документации чердаки и подвалы являются именно таковыми, ни за кем не закреплены и не выведены под определенные цели, то они будут являться местами общего пользования. Если же данные помещения будут проходить как специализированные и отдельные с возможностью их отдельной эксплуатацией, то застройщик сможет оформить право собственности на данные помещения непосредственно на себя и в дальнейшем ими распорядиться, или на стадии строительства дома переуступить права на указанные помещения третьим лицам».

Для разрешения спорных ситуаций в первую очередь стоит обращаться в Росреестр, дабы выяснить, на кого зарегистрировано право собственности на данные помещения.

«Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ), – комментирует адвокат. – Но если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ)».

Так что прежде чем бежать в суд, разберитесь, можете ли вы в этой ситуации на что-то рассчитывать. Выясните, кто является собственником данного имущества и на каком основании.

«Иногда встречаются и совершенно абсурдный ситуации. Недавно, к примеру, выяснилось, что один из многоквартирных жилых домов на одной из центральных улиц Самары в Росреестре оформлен как магазин. То есть в свое время собственники нежилых помещений успели «подсуетиться» и зарегистрировать весь дом как коммерческий объект. Неизвестно, чем эта ситуация может кончиться, если официальные собственники здания решат его снести или продать», – приводит пример председатель правления Самарской региональной общественной организации правовой помощи и просвещения «Гражданская позиция» Ирина Кочуева.

«Судебная практика исходит из признания нежилых помещений, в которых нет коммуникаций по обслуживанию дома, принадлежащими на праве собственности лицу, осуществившему строительство такого дома либо лицу, приобретшему данное нежилое помещение на иных законных основаниях», – резюмирует Олег Сухов.

По мнению советника главы горадминистрации Самары Аллы Деминой, есть и другая проблема, связанная с тем, что первые и подвальные этажи жилых домов занимают коммерсанты. «Большинство собственников нежилых помещений даже не заключают договоров с УК или ТСЖ, обслуживающими многоквартирный дом. А между тем коммерсанты тоже эксплуатируют общедомовое имущество, и не только ничего за это не платят, но и наносят ему серьезный вред. Особенно производя различные перепланировки», – поднимала эту проблему на одном из заседаний городской думы четвертого созыва Алла Демина.

Кроме того, жильцам следует помнить, что пригодные для эксплуатации подвальные помещения вполне могут стать для ТСЖ дополнительным источником дохода. «Например, если дом расположен в центре города, свободные нежилые помещения можно сдавать в аренду. Однако тратить доход разрешено исключительно на общедомовые нужды, к примеру, на ремонт подъездов или установку коллективных счетчиков», – отмечает председатель комиссии по местному самоуправлению, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Общественной палаты Самарской области Виктор Часовских.