Карина Логачева, руководитель представительства Delta Credit в Самаре: «Средняя сумма ипотечного кредита в Самарской области составляет 1 130 000 рублей»

Какие средние ставки сегодня на рынке ипотеки? Почему банки снизили требования к заемщикам? Будут ли расти цены на жилье и начнут ли банки давать ипотеку на первичное жилье? На эти и другие вопросы в интервью Dengi63 ответила руководитель представительства «Delta Credit» в Самаре Карина Логачева.

– Сегодня аналитики банковского рынка говорят о снижении ипотечных ставок. Действительно ли это так, с чем связана такая тенденция?

– На мой взгляд, здесь важен уровень инфляции, который сильно влияет на стоимость привлечения средств банками. Также следует учесть, что ряд новаций, принятых в последнее время, привел к удорожанию ипотеки. В частности, отмена комиссий за выдачу кредита. Мы любим сравнивать Россию с Западом, где более низкие процентные ставки, однако зарубежные кредиторы всегда берут комиссии. У нас комиссия за выдачу была отменена, но расходы банков на этот процесс никто не отменил, поэтому кредиторы заложили эти расходы в процентную ставку. Ипотечный рынок является высококонкурентным, и говорить о том, что конкуренция идет только в одной области или сфере, не совсем корректно. Все зависит как от ситуации на самом рынке, возможностей по фондированию, так и от стратегии самого банка. Банки, которые наращивают ипотечный портфель, в силу ограниченности возможностей по привлечению дешевых пассивов и соответствующему улучшению условий для заемщика в части снижения процентной ставки могут расслаблять свои требования и стандарты, а также снижать процентные ставки. Те игроки, которые работают по партнерским программам, рассчитывая на быстрое рефинансирование выдаваемых кредитов, как правило, лишены возможности по изменению этих самых стандартов. Игроки, которые хотят быстро завоевать долю рынка, могут играть в короткую и использовать одновременно и пониженные процентные ставки, и либеральное отношение к самим клиентам.

– Каковы в настоящее время средние ставки по ипотечным кредитам? Как оцениваете эти цифры?

– Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам к концу 2013 года вырастет до 12,8-13,0%. Спрос на ипотечные кредиты сохранится на уровне 2012 года, так как спрос на покупку недвижимости не упал, резкий рост цен на недвижимость не прогнозируется аналитиками. В I квартале 2013 года аналитики DeltaCredit прогнозируют объем выданных ипотечных кредитов в размере 198,3 млрд руб. Относительно объема выданных кредитов в I квартале 2012 года (182,4 млрд руб.) прогнозируемый прирост составит 9%. Также по итогам первых трех месяцев 2013 года ожидается повышение среднерыночной процентной ставки по кредитам на 0,2-0,3%. Необходимо отметить, что при изменении процентной ставки на 0,5% при кредите на 20 лет разница в платежах составит всего 200-500 рублей в месяц. И это не та сумма, из-за которой человек откажется от покупки квартиры.

– По наблюдениям, трендом 2012 года стало смягчение банками требований к оценке заемщика. В частности, многие кредитные структуры вывели на рынок такой продукт, как ипотека по двум документам. С чем это связано? Произошли ли подобные изменения в вашем банке?

– В 2012 году на ипотечном рынке появились новые программы, связанные со смягчением требований к тем категориям заемщикам, которые не могут подтвердить свой доход. Также активно развивались совместные программы с застройщиками по субсидированию ставок, аналогичные тем, которые действуют на рынке автокредитования. Ипотечный рынок является высококонкурентным, и говорить о том, что конкуренция идет только в одной области или сфере, не совсем корректно. Все зависит как от ситуации на самом рынке, возможностей по фондированию, так и от стратегии самого банка. Банки, которые наращивают ипотечный портфель, в силу ограниченности возможностей по привлечению дешевых пассивов и соответствующему улучшению условий для заемщика в части снижения процентной ставки могут расслаблять свои требования и стандарты. Те игроки, которые работают по партнерским программам, рассчитывая на быстрое рефинансирование выдаваемых кредитов, как правило, лишены возможности по изменению этих самых стандартов. Игроки, которые хотят быстро завоевать долю рынка, могут играть в короткую и использовать одновременно и пониженные процентные ставки, и либеральное отношение к самим клиентам.

Если говорить о банке DeltaCredit, мы всегда придерживались относительно консервативной кредитной политики. И пусть иногда это шло в ущерб увеличению нашей доли на рынке, мы всегда думали на перспективу, потому что понимали, что на ипотечном рынке всерьез и надолго. Ситуация 2008-2009 годов показала, что наша стратегия оказалась правильной. В этот сложный период мы ни на один день не приостанавливали выдачу ипотечных кредитов и выполнили все свои обязательства перед банками-партнерами. У нас свои стандарты оценки кредито- и платежеспособности заемщиков, своя градация их категорий, требования к запрашиваемым документам и к обеспечению, которые позволяют нам свести риск просрочки к минимуму. Любое требование, предъявляемое к клиенту, является для нас инструментом для закрытия того или иного риска. В отличие от многих конкурентов, мы не кредитуем, например пенсионеров, и «серый» бизнес. Практически 99% недвижимости, находящейся у нас в обеспечении, – это вторичный рынок жилья. В то же время мы кредитуем покупки жилья и на первичном рынке, но очень тщательно подходим к выбору объекта. Стандарты изменяются под влиянием рынка, конкуренции, изменений в законодательстве и наших собственных возможностей. С течением времени мы пересматриваем требования, и если у нас появляются инструменты, позволяющие получать необходимые для принятия решения данные без запроса документов, мы убираем их из перечня обязательных, упрощая процесс для клиента. Наш банк в том числе внедрил программу «Кредит по одному документу». Суть этой программы – это получение ипотечного кредита по одному документу, всем клиентам, имеющим 35% первоначального взноса.

– По вашим оценкам, какие программы банки будут развивать в 2013 году? Продолжат ли они держать курс на лояльность?

– В России огромный фонд жилья, люди постоянно хотят улучшать свои жилищные условия. Они расселяются, съезжаются, покупают новые квартиры, и поэтому все рынки так или иначе интересны. Самый большой – это вторичка. Сегмент загородного жилья – это рынок на перспективу. Там до сих пор небольшие объемы кредитования. Хотя одноэтажное строительство набирает обороты. Многие застройщики строят таунхаусы. Это загородное жилье, которое оформляется как квартиры, что тоже удобно для всех сторон сделки, – и банков, и заемщиков. Дальнейшее развитие продуктовой части ипотечных банков может происходить в сегменте «нишевых» предложений – продуктов, рассчитанных не на массового клиента, а на потребителей со специфическими потребностями. Например, кредитование в сегменте загородной недвижимости. Активно будут предлагаться ипотечные программы по новостройкам, в частности их начнут внедрять банки, которые раньше кредитовали только приобретение вторичной недвижимости. В 2013 году, в основном, сосредоточение будет на усовершенствовании текущих продуктов и процессов жилищного кредитования для обеспечения максимального качества услуг.

– Какова в настоящее время средняя сумма ипотечного кредита в Самарской области?

– Средняя сумма кредита в Самарской области за 2012 год составляет 1 130 000 рублей, в свое время средняя сумма кредита в ДельтаКредит составила 1 238 168 рублей.

– В 2012 году состоялся запуск сразу нескольких новых строительных проектов. Как обстоит дело с аккредитацией у этих застройщиков? Как известно, получить кредит на новостройку очень сложно. В то же время новые проекты появляются, а ситуация с аккредитацией не меняется.

– В 2012 году мы прогнозировали рост доли выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке до 25 %. Так оно и получилось. В свою очередь, в 2013 году доля данного сегмента продолжит увеличиваться и достигнет доли в 32% от объема ипотечного рынка. Большую роль в увеличении интереса к первичному рынку сыграл Федеральный закон №214. Он помог упорядочить этот рынок. Кредитные организации получили возможность регистрировать обременение на строящиеся объекты. Это снижает наши риски, и мы можем выдать ипотеку по более низкой процентной ставке. Программ кредитования, действительно, на рынке ипотеки становится немало, в том числе и наш банк.

За ушедший год проделано немало работы и аккредитованы многие ведущие застройщики нашего города. Уверена, что покупка жилья на первичном рынке стала доступнее нашему потенциальному заемщику. Аккредитация застройщика стала проходить гораздо быстрее и проще. Каждый банк, принимая решение выходить на тот или иной рынок первичного или вторичного жилья, оценивает риски. Поэтому процедура аккредитации в первую очередь связана с готовностью банков брать на себя эти риски. Мы знаем и понимаем, что первичный рынок менее надежный, чем вторичный рынок. Поэтому если посмотреть на все банки, представленные на территории самарской области, можно сказать, что есть небольшие перекосы в некоторых условиях, у некоторых банков условия очень жесткие, а в некоторых банках достаточно одной выписки из ЕГРЮЛ. Можно отметить, что любой клиент, который заинтересовался покупкой недвижимости, всегда сможет найти тот банк, который поможет ему в покупке этой квартиры.

– Уже в этом году эксперты зафиксировали рост цен на недвижимость, в частности, отмечается рост цен на вторичку. Как это отразится на стоимости ипотеки?

– Мы прекрасно понимаем, что спрос порождает повышение цены на недвижимость. С учетом этого можно сказать, что в период 2012 года был пик развития ипотечного кредитования, и важно отметить, что все банки стали предлагать все более выгодные и привлекательные условия. Заемщику стало проще взять ипотечный кредит, чтобы улучшить свои жилищные условия, поэтому круг лиц, готовых на шаг покупки или расширения жилья, расширился. Соответственно, чем больше спрос, тем выше цены. До тех пор пока условия ипотечного кредитования будут являться настолько выгодными и лояльными, насколько рост цен будет продолжаться.

– Какие перспективы по развитию рынка ипотеки есть на этот год в том числе в Самарской области?

– В текущем году рынок будет, безусловно, увеличиваться, но рост будет умеренным, плавным и стабильным. Мы прогнозируем прирост рынка на 100 млрд рублей. Рынок по итогам 2013 года составит 1 131 млрд рублей. Объем выдачи кредитов на приобретение строящегося жилья увеличится по сравнению с 2012 годом в 1,5 раза. Количество сделок на вторичном рынке (в зависимости от региона) будет неизменным или немного снизится.