Алексей Кирюшин, генеральный директор агентства недвижимости «Русская Жемчужина»: «Осенью-зимой может произойти дестабилизация рынка недвижимости Тольятти»

По данным главных игроков рынка недвижимости, в нашем городе больше риелторских агентств, чем в Самаре и чуть меньше, чем в Москве. Это влияет на низкую рентабельность бизнеса и ухудшение качества предоставляемых услуг. О восстановлении рынка риелторских услуг после кризиса, прогнозах цен на жилье, черных и серых риэлторах Tolyatty.ru рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Русская Жемчужина» Алексей Кирюшин.

– Алексей Иванович, если провести сравнительный анализ состояния рынка недвижимости два-три года назад с современной ситуацией, то, что сегодня характерно для Тольятти?

– Кризисные явления в Тольятти начались раньше, чем наступил общемировой финансовый кризис. Уже в 2007 году перестали расти цены и уменьшился спрос на рынке Тольятти. Перегрев городской экономики был очевиден. В 2008 году мы ощутили на себе холодный дождь. Тольятти уже был в определенной степени в кризисе. И конечно, пик падения продаж, ухудшение ситуации мы наблюдали в 2009 году. Особенно сильно кризис ударил по строителям, риелторские фирмы тоже страдали, но в силу своей гибкости большинство риелторов сохранили свои позиции. По моим наблюдениям, рынок начал позитивно развиваться в прошлом году. Начался рост количества сделок. Этому способствовало улучшение ситуации на АвтоВАЗе. К тому же произошло финансовое вливание в виде помощи ветеранам войны. Около 200 человек в прошлом году были обеспечены жильем. На каждого было выделено примерно по миллиону рублей. Эти вливания повлияли на улучшение ситуации на рынке недвижимости. В этом году цены активно росли весной, сейчас такого активного роста не заметно, что, в принципе, характерно для лета. Хотя некоторые аналитики обращают внимание, что все-таки небольшой рост был – по пол процента в месяц. На рынке элитного жилья активность была достаточно заметная. Так что можно сказать, что мы выходим на докризисный уровень. И перспективы обнадеживающие.

– Что нужно понимать под докризисным уровнем? Продажи или цены на жилье?

– Цены на жилье значительно снизились. Если тогда было 45 тысяч рублей за квадратный метр, то сейчас где-то 33-35 тысяч. Речь идет об увеличении количества сделок на этом рынке.

– Как вам кажется, поднимутся цены на докризисный уровень?

– По моим субъективным ощущениям, нет. Потому что такая же ситуация наблюдается во всей России. Цены упали, и нет объективной причины для их роста. Скачок цен в докризисный период связан с монополизмом и сверхприбылями строительных организаций и всех остальных структур, крутящихся вокруг них.

– Вы упомянули, что кризис в Тольятти начался раньше, чем в стране и мире в целом. С чем это можно связать?

– Это связано с Волжским автозаводом, у которого начались проблемы несколько раньше. Наша экономика оказалась перегретой. Это было также заметно и по коммерческой недвижимости. В Тольятти остановилось и до сих пор не начинается строительство семи-восьми крупных торговых центров. Это ICI на пересечении Южного шоссе и Обводной дороги. Этот торговый центр был бы конкурентом, а может быть, даже превзошел молл «Парк-Хаус». Вторая, так и не начатая стройка – «Серебряный Мост» – должна была появиться около Преображенского собора. Затем планировалось появление торгового центра «Семья» за Дворцом спорта «Волгарь». Есть у нас также большой магазин «Торпеда» у стадиона «Торпедо», который практически построен, но до сих пор не открылся. Недалеко от «Парк Хауса» на Хрящевском шоссе стоит недостроенное здание «Русского дома». На Южном шоссе должна была открыться парочка торговых центров, в Центральном районе должен был появиться торговый центр в районе «Поля чудес» и так далее.

– Алексей Иванович, как, на ваш взгляд, регулирует риелторский рынок государство?

– Государство регулирует очень слабо. Думаю, что причин этому несколько. Во-первых, риелторский бизнес сейчас стал очень низкорентабельным. Во-вторых, очень много мороки им заниматься. Возникает такое ощущение, что пока махнули на него рукой. Но я думаю, что придет время, когда контроль будет более серьезным. Были попытки навести порядок с помощью прокуратуры. Но сотни риелторских мини-компаний нашего города практически не контролируемы. Увеличение налоговых отчислений до 34 % от зарплаты завело практически все риелторские компании в тень. Такие проблемы есть, и я думаю, что их надо будет решать, не сегодня, так завтра. Так же, как сейчас начали решать вопрос по таксистам. Когда вы садитесь в такси, вы уверены, что водитель имеет исправную машину и что ваша жизнь застрахована? Это достаточно травмоопасный вид транспорта. Сейчас государство начало заниматься этим вопросом. До нас тоже руки дойдут.

– С чем можно связать низкую рентабельность бизнеса?

– Вообще, город Тольятти удивительный. Здесь риелторы готовы оказывать услуги за 10 тысяч рублей. Очень сильный демпинг ведется мелкими компаниями. И это при всем при том, что они не могут предложить качественную услугу. На фоне миллионов рублей, которые стоит квартира, эта услуга становится незаметной. Получается, что как платят, так и работают. Поэтому и требовать качественной услуги от людей, которые берут 10 тысяч, достаточно сложно. Низкие цены, потому что рынок, с одной стороны, перенасыщен этими услугами. Очень низкий барьер вхождения на наш рынок. Любой человек может заниматься риелторским бизнесом. Дал объявление, и все. Что уж говорить, если в Тольятти насчитывается около 500-600 фирм, которые выставляют свою недвижимость. У нас больше компаний, чем в Самаре, и чуть меньше, чем в Москве.

– Вы сказали, что очень легко войти в этот бизнес. На ваш взгляд, это как-то можно контролировать?

– Есть простые схемы, которые позволяют создать цивилизованный риелторский бизнес. Это отработано уже десятилетиями. В Америке недавно отмечали 100-летие ассоциации риелторов. Там вводятся лицензии на уровне штатов. Для того, чтобы получить лицензию надо пройти обучение. После того, как человек сдал экзамен, он должен минимум 2-3 года отработать в качестве рядового специалиста в фирме у брокера. Потом через 2-3 года, сдав экзамен на брокера, он имеет право выхода на рынок и ведение своего бизнеса. Естественно, существует страхование этой деятельности и контроль за риелторской деятельностью со стороны общественных организаций.

– Насколько такая перспектива может быть близка нам?

– Российская гильдия риэлторов уже более 10 лет ввела систему добровольной сертификации. Это и есть те самые требования, которые лежат в основе заграничного опыта. Наша фирма внедрила эту систему. Мы являемся практически единственной фирмой в Тольятти, которая сертифицирована по стандартам Российской гильдии риэлторов. Так, например, у нас есть две комнаты переговоров в каждом офисе, наши договора соответствуют всем требованиям, риелторы прошли обучение и имеют сертификаты. То, что мы делаем, не является правилом для нашего города. Мы просто видим более далекую перспективу и не живем сегодняшним днем. Большинство фирм не вкладывает деньги в образование своих сотрудников, не занимаются продвижением своего бренда. Это не требует от них дополнительных затрат. Они живут от сделки к сделки. Это жизнь временщиков на этом рынке.

– Как обстоит дело с черными и серыми риелторами на рынке Тольятти?

– Как и везде, у нас они тоже есть. Сейчас уже трудно объяснить, кто черный, кто серый, а кто белый риелтор. Можно смотреть на это с разных позиций. Например, если я не плачу налоги, то какой я риелтор: белый или серый? Сегодня большинство риелторов налоги не платят. А черные – это частные маклеры, которые вообще не позиционируют себя, как официальные структуры, они не зарегистрированы как ИП или юридические лица. Как правило, они совмещают риелтерскую деятельность с другим видом бизнеса. У нас есть Тольяттинская гильдия риелторов, которая ставит перед собой задачу создания цивилизованного рынка и порядочных отношений между риелторскими компаниями.

– Насколько перспективен, на ваш взгляд, загородный рынок недвижимости?

– Наша фирма сейчас активно развивает проекты загородного жилья. Мы начинаем компанию по реализации домов с подрядом в коттеджном поселке Озерный в Нижнем Санчелеево. Вообще, если говорить, то мечта о доме у россиян должна усиливаться. Американцы за счет этого построили свою экономику между двумя мировыми войнами. Они внедрили в сознание людей, что каждый должен иметь свой дом. У нас земли достаточно много. Загородное жилье ведет к определённым изменениям условий жизни, которые должны благоприятно сказываться на экономике в целом.

– По вашим прогнозам, как может повести себя рынок осенью, зимой?

– По моему мнению, дело не в ценах, а в активном спросе. Если есть активный спрос, который не сопровождается расширением предложений, то цены могут пойти вверх. А если спрос соответствует предложению, то цены расти не будут. В данном случае есть основания говорить, что цены пойдут в рост, потому что предложений у нас ограниченное количество, а спрос может вырасти. Речь, во-первых, идет об отложенном спросе, который назревал в период кризиса. В элитном жилье мы это уже чувствуем. Во-вторых, ожидается появление новых вливаний на этот рынок. На наш город должен пролиться золотой дождь в связи с федеральной подпрограммой «Обеспечение жильем молодых семей» на 2011-2015 годы. Около 1 300 молодых семей получат денежные ресурсы на улучшение жилищных условий. Можно ожидать, что осенью-зимой в город придет 2-3 миллиарда рублей. Это может дестабилизировать рынок и повлиять на увеличение цены. Ну и в-третьих, это ипотека. Она вышла на докризисный уровень. Сейчас появляются более интересные предложения, чем это было в 2008 году, и банков, которые стремятся заниматься ипотекой, стало больше. Выросла доступность заемных средств.